Brand im leerstehenden Haus: Bekannter Verfall und wiederholtes Eindringen rechtfertigen Kürzung um 60 Prozent

Redaktioneller Kernsatz

Brand im leerstehenden Haus: Bekannter Verfall und wiederholtes Eindringen rechtfertigen Kürzung um 60 Prozent

Redaktionelle Zusammenfassung · 857 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Gebäude und Schadensregulierung

Das Gebäude war seit Ende 2015 unter Einbeziehung bestimmter Wohngebäudeversicherungsbedingungen gegen Brand versichert. Der Kläger erwarb es 2018. Nach Kontakt seiner Ehefrau mit einem Versicherungsbüro erhielt er einen auf seinen Namen ausgestellten Versicherungsschein. Im Oktober 2021 brannte das schon länger leerstehende Haus vollständig nieder. Ein gemeinsames Gutachten ermittelte einen Neuwertschaden von 397.280 Euro und einen Zeitwertschaden von 99.320 Euro, jeweils netto. Hinzu kamen Aufräum- und Abbruchkosten sowie beschädigtes Zubehör. Der Versicherer regulierte die maßgeblichen Positionen zu 40 Prozent und machte für den weitergehenden Neuwertanteil einen fristgerechten Wiederaufbaunachweis zur Voraussetzung.

Ansprüche und erster Prozessausgang

Der Kläger verlangte weitere 69.445,20 Euro auf die bereits teilweise regulierten Positionen sowie die Feststellung einer zusätzlichen Zahlungspflicht bei rechtzeitig gesichertem Wiederaufbau. Er wandte ein, das Haus habe schon bei Übernahme der Versicherung leer gestanden. Daher sei später keine anzeigepflichtige Veränderung eingetreten. Das Landgericht folgte ihm im Wesentlichen, weil es einen erst nach dem ursprünglichen Vertragsschluss begonnenen Leerstand nicht für ausreichend dargelegt hielt. Im Berufungsverfahren verlangte der Versicherer vollständige Klageabweisung. Der Kläger wollte mit einer Anschlussberufung zusätzlich auch Umsatzsteuer im Zusammenhang mit dem beanspruchten Neuwertanteil berücksichtigt wissen.

Kein neuer Vertrag im Jahr 2018

Für den Vergleich des früheren und späteren Gefahrenzustands stellte der Senat auf den ursprünglichen Vertragsschluss Ende 2015 ab. Der Kläger war beim Grundstückserwerb nach § 95 VVG kraft Gesetzes in die bestehende Versicherung eingetreten. Der später ausgestellte Schein bestätigte diesen Übergang lediglich. Seine Bezeichnung als Neuantrag belegte keinen tatsächlichen Neuabschluss. Es fehlten sowohl ein entsprechender Antrag als auch erkennbare Schritte zur Beendigung des alten Vertrags. Der Kläger hatte zudem selbst erklärt, den Vertrag übernommen zu haben. Der Gefahrenzustand bei seinem Erwerb im Jahr 2018 bildete daher nicht den allein maßgeblichen Ausgangspunkt.

Grenzen der Leerstandsklausel

Die Angaben zur Wohnnutzung und zum Leerstand im Versicherungsschein verstand der Senat als Vorgaben zu Gefahrerhöhungen, nicht als individuelle Tatsachenerklärungen des Klägers. Solche Bedingungen dürfen die gesetzlichen Maßstäbe nicht zu dessen Nachteil verändern. Ein unbewohntes Haus weist nicht automatisch ein höheres Brandrisiko auf; bei ordnungsgemäßer Überwachung kann der Auszug sogar bestimmte Gefahren vermindern. Erst zusätzliche Umstände wie erkennbarer Verfall und unkontrollierter Zutritt können die Gefahr wesentlich steigern. Die pauschale Verknüpfung eines mehr als sechsmonatigen Leerstands mit einer Gefahrerhöhung verlagerte diese deshalb nach Auffassung des Gerichts unzulässig vor und war nicht bindend.

Gesetzlicher Maßstab bleibt anwendbar

Die Unwirksamkeit dieser Klausel ließ den Versicherungsvertrag im Übrigen bestehen. Sie verhinderte auch nicht den Rückgriff auf die allgemeinen gesetzlichen Regeln zur Gefahrerhöhung. Die Bedingungen enthielten lediglich Beispiele und keine abschließende, vorrangige Sonderregelung. Der gesetzliche Maßstab war für den Versicherungsnehmer günstiger, weil er neben dem Leerstand weitere gefahrerhöhende Umstände erforderte. Ende 2015 lag die später entstandene Lage noch nicht vor. Selbst nach der Darstellung des Klägers war der letzte Bewohner erst im Juli dieses Jahres verstorben. Für einen damaligen Verfall oder regelmäßiges Eindringen Dritter ergaben sich keine entsprechenden Anhaltspunkte.

Spätere konkrete Gefahrenlage

Bis zum Brand hatte sich der Zustand erheblich verschlechtert. Nach den im Ermittlungsverfahren und vor Gericht ausgewerteten Angaben waren Scheiben beschädigt, Türen wiederholt aufgebrochen und Löcher im Dach vorhanden. Der Kläger selbst hatte erklärt, das Gebäude bei seinem Erwerb noch für bewohnbar gehalten zu haben; die späteren Einbrüche erfolgten während seiner Eigentumszeit. Er verschloss die Türen mehrfach, konnte das erneute Eindringen aber nicht verhindern. Ihm war berichtet worden, dass Personen ein- und ausgingen. Zigarettenreste und Alkoholflaschen belegten nach der Würdigung längere Aufenthalte. Außerdem war weiterhin Strom vorhanden. Diese Gesamtlage steigerte nach Auffassung des Senats die Brandgefahr erheblich.

Anzeigepflicht und Kürzungsquote

Weil der Kläger den Zutritt durch wiederholtes Verschließen zu verhindern versuchte, behandelte der Senat die Veränderung als unabhängig von seinem Willen eingetretene objektive Gefahrerhöhung. Er kannte jedoch die maßgeblichen Umstände und hätte sie dem Versicherer unverzüglich anzeigen müssen. Das unterblieb über längere Zeit. Zwischen gebotener Anzeige und Brand lag deutlich mehr als ein Monat. Die grob fahrlässige Pflichtverletzung rechtfertigte nach ihrer Schwere die Kürzung um 60 Prozent. Die erkennbare Entwicklung, die wiederholten Vorfälle und die lange Dauer des Unterlassens wogen schwer. Einen Nachweis, dass diese Gefahrerhöhung für den Schaden ohne Bedeutung geblieben war, führte der Kläger nicht.

Reichweite und Kosten

Der Kläger erhielt deshalb keine weiteren Leistungen oberhalb des unstreitigen Anteils von 40 Prozent. Auch seine auf Umsatzsteuer für den streitigen zusätzlichen Neuwertanteil gerichtete Anschlussberufung blieb erfolglos. Der Senat musste damit keine weitergehende Entschädigung aus diesem Anteil feststellen. Die Kosten beider Instanzen einschließlich der Kosten der beigetretenen Streithelferin trägt der Kläger. Die Entscheidung stellt keine bestimmte Brandursache oder Täterschaft fest. Sie beruht auf der nachgewiesenen Entwicklung des Risikos, der unterlassenen Anzeige und dem fehlenden Gegenbeweis zur Ursächlichkeit. Eine allgemeine automatische Kürzung bei jedem leerstehenden Gebäude lässt sich daraus gerade nicht ableiten.

Späterer Verfahrenshinweis

Die amtliche Veröffentlichung vermerkt die Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den Bundesgerichtshof am 22. Juli 2026 unter IV ZR 165/25. Die Angabe wird als belegter Verfahrensausgang wiedergegeben; daraus werden keine zusätzlichen höchstrichterlichen Entscheidungsgründe abgeleitet.