Gewerbemiete: Neue Regel zur digitalen Belegeinsicht beseitigt bestehendes Zurückbehaltungsrecht nicht

Redaktioneller Kernsatz

Gewerbemiete: Neue Regel zur digitalen Belegeinsicht beseitigt bestehendes Zurückbehaltungsrecht nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 823 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Berufung auf die Neuregelung

Im Mittelpunkt stand § 556 Absatz 4 BGB in der durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz geänderten Fassung. Die Klägerin argumentierte, dass der Vermieter seit dem 1. Januar 2025 statt einer Einsicht in Papieroriginale die zugrunde liegenden Belege digital bereitstellen dürfe. Dies müsse auch für die noch nicht abgeschlossene Auseinandersetzung gelten. Sie betrachtete den Vorgang als Anwendung neuen Rechts auf eine fortbestehende Rechtsbeziehung. Die Beklagte hatte jedoch schon zuvor die Einsicht beansprucht und ihre Zahlung zurückgehalten. Das erstinstanzliche Urteil war bereits im September 2024 ergangen. Die gesetzliche Änderung lag somit zeitlich zwischen beiden Entscheidungen.

Wohnraummiete und Gewerbemiete

Der Senat stellte zunächst klar, dass die neue Vorschrift unmittelbar nur für Wohnraummietverhältnisse gilt. Für Gewerberaum fehlt die entsprechende Verweisung in § 578 BGB. Eine Übertragung im Wege einer Analogie setzt eine unbeabsichtigte Regelungslücke voraus. Gerade dafür sah das Gericht keine ausreichende Grundlage. Der Gesetzgeber hatte im selben Änderungsgesetz auch § 578 BGB bearbeitet, ohne die elektronische Belegeinsicht einzubeziehen. Dies sprach für den Senat dagegen, dass die fehlende Verweisung lediglich übersehen worden war. Er hielt es vielmehr für naheliegend, dass die Art der Einsicht bei Gewerbemietverhältnissen der vertraglichen Gestaltung überlassen bleiben sollte.

Keine automatische Übertragung

Auch ein Schluss von der geringeren Schutzbedürftigkeit gewerblicher Mieter auf eine entsprechende Anwendung überzeugte das Gericht nicht. Die ausdrücklich aufgezählten Verweisungen in § 578 BGB sprechen nach seiner Begründung gegen eine solche Erweiterung allein aufgrund allgemeiner Zwecküberlegungen. Der Senat setzte sich dabei mit unterschiedlichen Ansichten in der Literatur auseinander. Er stellte seine Entscheidung also nicht als bereits allgemein geklärte höchstrichterliche Antwort auf die neue Vorschrift dar. Für den konkreten Fall blieb maßgeblich, dass die Vermieterin die zuvor bestehende Pflicht zur Vorlage der Originalbelege durch den Hinweis auf die Gesetzesänderung nicht beseitigen konnte.

Elektronische Originale und Scans

Die Entscheidung unterscheidet sorgfältig zwischen elektronisch erhaltenen Originalunterlagen und eingescannten Papierbelegen. Schon nach der bisherigen Rechtsprechung kann der Vermieter diejenigen Belege in elektronischer Form vorlegen, die ihm selbst ausschließlich digital erteilt worden sind. Grundlage ist der Gedanke der Rechenschaftslegung nach § 259 BGB: Vorgelegt werden sollen grundsätzlich die Unterlagen in der Form, in der sie dem Verpflichteten tatsächlich erteilt wurden. Liegen dagegen Papieroriginale vor und hat der Vermieter sie lediglich gescannt, bleibt nach der hier angewandten Rechtslage die Einsicht in die Originale geschuldet. Digitalisierung allein machte deren Vorlage für die Klägerin nicht unzumutbar.

Zusätzliche zeitliche Grenze

Selbst bei grundsätzlicher Übertragung der neuen Regel auf Gewerbemietverhältnisse wäre die Berufung nach Auffassung des Senats nicht erfolgreich gewesen. Eine solche Anwendung käme allenfalls für die Zukunft, also für nach Inkrafttreten erteilte Abrechnungen, in Betracht. Für die bereits zuvor erstellten Abrechnungen fehlte eine Übergangsregel, die eine nachträgliche Veränderung der Einsichtspflicht angeordnet hätte. Der Senat orientierte sich insoweit am Rechtsgedanken des Artikels 171 EGBGB: Handlungen und Ereignisse aus der Zeit vor einer gesetzlichen Änderung bleiben grundsätzlich dem damaligen Recht zugeordnet. Diese zusätzliche Begründung trug das Ergebnis unabhängig von den grundlegenden Zweifeln an einer Analogie.

Fortdauer des Zurückbehaltungsrechts

Dass die Mieterin das Zurückbehaltungsrecht auch nach Jahresbeginn 2025 weiterhin ausübte, machte die zugrunde liegende Einsichtspflicht nach der Entscheidung nicht zu einem neuen Sachverhalt. Der Senat stellte auf die Rechtslage ab, unter der die Einrede erstmals geltend gemacht worden war. Eine andere Betrachtung würde die vorher bestehende Pflicht nachträglich abschwächen und die Vermieterin begünstigen, obwohl sie die verlangte Einsicht schon früher hätte ermöglichen können. Die Abweisung als derzeit unbegründet blieb daher bestehen. Das Urteil behandelt damit die vorläufige Durchsetzbarkeit bei noch nicht erfüllter Belegeinsicht und nicht eine abschließende Feststellung, dass die abgerechneten Kosten inhaltlich falsch waren.

Keine Zulassung der Revision

Der Senat ließ die Revision nicht zu. Er erkannte zwar, dass zur analogen Anwendung der neuen Bestimmung auf Gewerbemietverhältnisse nach seinem damaligen Kenntnisstand noch keine Rechtsprechung vorlag. Eine fehlende höchstrichterliche Entscheidung allein begründe jedoch keine grundsätzliche Bedeutung. Die Frage werde in der Literatur nur vereinzelt erörtert. Außerdem könnten die Vertragsparteien die Form der Belegeinsicht vereinbaren. Für die praktische Behandlung bestünden bereits allgemeine Grundsätze der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Einsicht. Eine Abweichung von anderen gerichtlichen Entscheidungen, die zur Sicherung einheitlicher Rechtsprechung geklärt werden müsste, sah der Senat ebenfalls nicht.

Verfahrensabschluss

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Den Berufungsstreitwert setzte das Gericht auf 8.539,62 Euro fest; beide Urteile sind nach dem Tenor vorläufig vollstreckbar. Die veröffentlichte Entscheidung ist nach § 313a ZPO abgekürzt und enthält deshalb keine umfassende Schilderung einzelner Abrechnungspositionen oder der gesamten Vertragsgeschichte. Ihre tragenden Aussagen betreffen die rechtliche Bedeutung der Gesetzesänderung und den Fortbestand der bereits geschuldeten Einsicht. Der Senat formuliert dabei keine Pflicht, ursprünglich elektronische Rechnungen eigens in Papierform herzustellen. Gerade die Unterscheidung zwischen elektronischem Original und nachträglichem Scan bleibt für seine Begründung wesentlich.