Wohnungskauf: Eigentumsübertragung trotz offener Schlussrate und jahrelang nicht beseitigter Schallschutzmängel

Redaktioneller Kernsatz

Wohnungskauf: Eigentumsübertragung trotz offener Schlussrate und jahrelang nicht beseitigter Schallschutzmängel

Redaktionelle Zusammenfassung · 819 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Kauf und späterer Streit

Im Juni 2017 hatten die Parteien einen notariellen Wohnungskauf- und Werklieferungsvertrag geschlossen. Der Käufer sollte für 179.000 Euro einen Grundstücksanteil mit Wohnungseigentum sowie Sondernutzungsrechten an Terrasse, Stellplatz und Garten erhalten. Vertraglich vereinbart war eine Rohbauvariante. Er zahlte 170.050 Euro, erhielt eine Vormerkung und zog Ende 2017 ein. Nach späteren Mängelrügen erklärte der Verkäufer den Rücktritt. Als der Käufer die Eintragung als Eigentümer verlangte, verweigerte er die Mitwirkung. Einen zunächst zusätzlich gestellten Antrag auf Feststellung einer Kaufpreisminderung nahm der Käufer zurück. Sein Anspruch auf Eigentumsverschaffung blieb Gegenstand des Verfahrens.

Behauptete zusätzliche Ausbauvereinbarung

Der Bauträger wandte ein, neben dem beurkundeten Geschäft sei ein weiterer Vertrag über die schlüsselfertige Fertigstellung für 50.000 Euro geschlossen worden. Dieser nicht beurkundete Teil mache auch den Wohnungskauf unwirksam. Der Senat bestätigte zwar, dass der Kern eines Bauträgervertrags insgesamt notariell beurkundet werden muss. Eine Vereinbarung des behaupteten zusätzlichen Inhalts war hier aber nicht bewiesen. Anders als das Landgericht vernahm das Oberlandesgericht dazu den beteiligten Makler und einen weiteren Wohnungserwerber. Die nachgeholte Beweisaufnahme bestätigte im Ergebnis die Entscheidung der ersten Instanz, obwohl deren Tatsachengrundlage zuvor unvollständig gewesen war.

Würdigung der Zeugenaussagen

Der Makler berichtete von einem weiterhin vorgesehenen vollständigen Ausbau durch den Beklagten. Der andere Erwerber schilderte demgegenüber nachvollziehbar eine gemeinsame Einkaufs- und Interessengemeinschaft. Bestimmte Arbeiten habe der Bauträger auf Einzelauftrag ausgeführt; zahlreiche andere Leistungen hätten die Erwerber selbst organisiert, beauftragt und unmittelbar bezahlt. Auch Sonderwünsche seien so berücksichtigt worden. Der Senat hielt diese Darstellung mindestens für ebenso glaubhaft. Der Makler hatte zwar die Baustelle begleitet, besaß aber keinen vergleichbar tiefen Einblick in Auftragserteilung und Abrechnung. Dass der Bauträger vor Ort arbeitete und bekannte Handwerker tätig waren, bewies daher noch keinen zusätzlichen Festpreisvertrag.

Weitere Gründe gegen die Formeinwendung

Selbst bei unterstelltem Zusatzvertrag fehlte außerdem der Nachweis, dass der beurkundete Grundstückserwerb von diesem weiteren Ausbaugeschäft abhängen sollte. Das wirtschaftliche Interesse des Bauträgers an zusätzlichen Leistungen genügte dafür nicht. Nach längeren Verkaufsbemühungen konnte er ebenso bereit gewesen sein, einen niedrigeren Preis für eine geringere Leistung zu akzeptieren. Schließlich hielt der Senat die spätere Berufung auf einen Formmangel auch für treuwidrig. Der Beklagte hatte die Aufteilung selbst vorgeschlagen oder zumindest gebilligt, Leistungen erbracht und den angeblichen Formmangel erst spät im Streit geltend gemacht. Der Käufer lebte inzwischen seit Jahren mit seiner Familie in der Wohnung.

Steuerargument und Rücktritt

Auch eine behauptete Absicht, durch die Vertragsgestaltung Grunderwerbsteuer zu sparen, führte nach der Begründung nicht automatisch zur zivilrechtlichen Nichtigkeit. Der Senat unterschied zwischen einem ernsthaft gewollten Grundstücksgeschäft und einem Geschäft, dessen alleiniger oder hauptsächlicher Zweck die Steuerhinterziehung wäre. Den Leistungsaustausch wollten die Parteien hier tatsächlich. Das ersetzt keine steuerrechtliche Prüfung, sondern betrifft die geltend gemachte Vertragsunwirksamkeit. Der Rücktritt wegen der offenen 8.950 Euro blieb ebenfalls ohne Erfolg. Die Einschätzung des Landgerichts, der Einbehalt rechtfertige unter den Umständen keine Vertragslösung, hatte der Verkäufer mit seiner Berufungsbegründung ausdrücklich nicht angegriffen.

Nachgewiesene Schallschutzmängel

Für den Anspruch auf Eigentumsübertragung kam es darüber hinaus auf die berechtigte Zurückbehaltung an. Der Senat verwertete ein bereits in einem anderen gerichtlichen Verfahren erstelltes Sachverständigengutachten. Dieses ergab Mängel am Schallschutz und bezifferte die erforderlichen Maßnahmen auf etwa 24.700 Euro brutto. Der Verkäufer berief sich auf die Einhaltung baurechtlicher Mindestwerte. Das Gericht unterschied jedoch zwischen den Anforderungen für eine Baugenehmigung und dem vertraglich geschuldeten Wohnstandard. Die Vertragsunterlagen stellten besonders guten Schallschutz in Aussicht. Eine behauptete Zustimmung des Käufers zu einem geringeren Schutzniveau war bestritten und nicht unter Beweis gestellt.

Technische Feststellungen und Einbehalt

Nicht sämtliche untersuchten Wände waren mangelhaft. Der Sachverständige unterschied zwischen Bauteilen, die die Anforderungen erfüllten, und betroffenen Wänden zu Treppenhaus beziehungsweise Heizzentrale. Hinsichtlich des Trittschallschutzes beschrieb er bei fehlender Entkopplung entsprechende Maßnahmen am Treppenlauf. Der Senat folgte den nachvollziehbaren Berechnungen und den im Wesentlichen nicht angegriffenen technischen Feststellungen. Bereits die geschätzten Beseitigungskosten überstiegen den zurückbehaltenen Kaufpreisrest erheblich. Der Käufer durfte diesen Rest deshalb zur Sicherung der Mängelbeseitigung einbehalten. Dass er den gesonderten Feststellungsantrag zur Minderung zurückgenommen hatte, beseitigte dieses Zurückbehaltungsrecht nicht und bedeutete keine vorbehaltlose Anerkennung einer sofortigen Zahlungspflicht.

Bedingung gilt als eingetreten

Nach dem Vertrag sollte die Auflassung grundsätzlich erst nach vollständiger Zahlung erklärt werden. Der Senat wandte jedoch den Rechtsgedanken des § 162 Absatz 1 BGB an: Wer den Eintritt einer für ihn nachteiligen Bedingung treuwidrig verhindert, kann sich darauf nicht berufen. Der Bauträger kannte das Gutachten seit 2021 und hatte die Mängel gleichwohl nicht beseitigt. Rund siebeneinhalb Jahre nach Übergabe überwog deshalb das Interesse des Käufers an der Eigentumsumschreibung. Der offene Vergütungsanspruch wurde dadurch nicht als endgültig erloschen behandelt. Die Eigentumsübertragung durfte aber nicht weiter von seiner vorherigen Erfüllung abhängig gemacht werden. Der Verkäufer trägt die Berufungskosten; die Revision wurde nicht zugelassen.