Fassadensanierung: Verjährung schützt Planer trotz später entdeckter Feuchtigkeitsschäden

Redaktioneller Kernsatz

Fassadensanierung: Verjährung schützt Planer trotz später entdeckter Feuchtigkeitsschäden

Redaktionelle Zusammenfassung · 808 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Sanierung und spätere Schadenssuche

Die Gemeinschaft hatte den Beklagten 2008 mit der Betreuung der Sanierung dreier Außenfassaden beauftragt. Ein Bauunternehmen führte die Arbeiten aus; vorgesehen war ein Wärmedämmverbundsystem mit aufgeklebten Klinkerriemchen. Die Unternehmerleistungen wurden im März 2009 unter Festhaltung verschiedener Mängel abgenommen. Der Beklagte stellte im Juni seine Schlussrechnung, die im August 2009 bezahlt wurde. Im Jahr 2015 meldete die Gemeinschaft Wasseraustritte an der Fassade und ließ Untersuchungen durchführen. 2018 leitete sie ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Die dort eingeholten Gutachten behandelten unter anderem Verfugung, wasserabweisende Eigenschaften, Fensteranschlüsse und den Anschluss der Fassade an das Dach.

Umfang der geltend gemachten Forderungen

Die Klägerin verlangte 722.573,53 Euro, davon 685.100 Euro zur Finanzierung der Mängelbeseitigung und 37.473,53 Euro für vorgerichtliche Untersuchungen. Hinzu kamen ein Feststellungsantrag wegen weiterer Schäden und vorgerichtliche Anwaltskosten. Das Landgericht hatte die Forderungen zugesprochen. Es nahm zwar selbst einen Ablauf der regulären Verjährungsfrist im August 2014 an, hielt den Beklagten aber wegen unzureichender Aufklärung über Mängelursachen für gehindert, sich darauf zu berufen. Der Senat folgte dieser zweiten Überlegung nicht. Er unterschied die ursprüngliche mögliche Fehlerhaftigkeit der Planungsleistung von einer späteren schuldhaften Verletzung besonderer Untersuchungs- und Beratungspflichten.

Beginn durch schlüssige Abnahme

Für die hier betroffenen Architektenleistungen galt eine fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme. Die grundlegende Erneuerung der Fassaden war nach der Begründung hinsichtlich ihres Mängelrisikos einer entsprechenden Neuerrichtung vergleichbar. Eine ausdrückliche Abnahme der Leistungen des Beklagten lag zwar nicht vor. Der Senat wertete aber die Zahlung seiner Schlussrechnung am 12. August 2009 als schlüssige Billigung der Leistung. Die damals bekannten kleineren Mängelsymptome deuteten noch nicht auf wesentliche Fehler seiner eigenen Tätigkeit hin. Anhaltspunkte dafür, dass die Gemeinschaft seine Leistung trotz vollständiger Zahlung nicht als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennen wollte, waren nicht erkennbar.

Vertraglicher Auftrag begrenzte Restleistungen

Die frühere Abnahme der Bauunternehmerleistungen setzte die Frist für den Planer nicht automatisch in Gang; beide Leistungsbereiche waren getrennt zu betrachten. Umgekehrt musste dessen Abnahme hier auch nicht bis zur Beseitigung sämtlicher Unternehmermängel aufgeschoben bleiben. Der individuelle Auftrag umfasste zwar Bauleitung, Bauüberwachung, Abnahmen und Zwischenprüfungen, aber keine ausdrückliche Pflicht zur Überwachung aller anschließend erforderlichen Mängelbeseitigungsarbeiten. Die Parteien hatten einzelne Tätigkeiten vereinbart und nicht pauschal sämtliche Leistungen bestimmter HOAI-Phasen übertragen. Dass manche vereinbarten Aufgaben der Leistungsphase 8 zuzuordnen waren, erweiterte den Vertrag deshalb nicht automatisch auf deren gesamten denkbaren Leistungsumfang.

Sekundärhaftung grundsätzlich möglich

Die reguläre Frist endete nach der Entscheidung am 12. August 2014. Das erst 2018 eingeleitete Beweisverfahren konnte diese bereits eingetretene Verjährung nicht mehr verhindern. Gleichwohl prüfte der Senat die sogenannte Sekundärhaftung. Ein mit Planung und Bauüberwachung betrauter Sachwalter muss unter Umständen auch nach Abschluss seiner eigentlichen Arbeit erkennbare Mängelursachen objektiv untersuchen und den Bauherrn über mögliche Ansprüche informieren, einschließlich einer eigenen Verantwortlichkeit. Dafür ist nicht zwingend ein vollständiger Auftrag über sämtliche Leistungsphasen erforderlich. Der Beklagte hatte aufgrund seiner zentralen Stellung bei der Bauüberwachung eine solche Verantwortung. Eine schuldhafte Verletzung dieser Pflichten stellte das Gericht jedoch nicht fest.

Frühe Symptome wurden untersucht

Der Senat hörte den Beklagten zu den früheren Mängelmeldungen persönlich an. Seine anschließend nicht mehr bestrittenen Angaben ergaben, dass er den gelegentlichen Wasseraustritt an einem Kellerniedergang untersucht hatte. Eine Ursache war damals nicht gefunden worden; die Stelle trocknete wieder und erschien in späteren Meldungen nicht erneut. Bei Feuchtigkeit an mehreren zurückgesetzten Balkonen ermittelte er dagegen fehlerhafte Rohrbögen in den Regenfallrohren. Er vermittelte deren Austausch durch beteiligte Unternehmen. Danach traten dort keine weiteren Feuchtigkeitserscheinungen auf. Der Senat sah deshalb keinen Anlass, aus diesen örtlich begrenzten und bearbeiteten Problemen auf einen verborgenen umfassenden Fassadenschaden zu schließen.

Keine Pflicht zu unbegrenzter Nachforschung

Auch bekannte Abplatzungen, Risse an alten Balkonbauteilen und einzelne beschädigte Klinkerriemchen rechtfertigten nach den Feststellungen keine weitergehenden Untersuchungen auf die erst später erkennbar gewordene Durchfeuchtung. Die damaligen Schäden hatten nachvollziehbare andere Erklärungen oder waren zur Beseitigung aufgegriffen worden. Hinweise auf das nun streitige erhebliche Problem im Wärmedämmverbundsystem erhielt der Beklagte erst 2015 und damit nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist. Die Gemeinschaft konnte keine frühere einschlägige Information nachweisen. Auch aus den späteren Gutachten ergab sich nicht, dass der Beklagte die umfassende Problematik bereits aus den rechtzeitig bekannten Symptomen hätte erkennen müssen.

Gutachten und endgültiges Ergebnis

Den Einwand, die Gutachten seien wegen Verwendung des Briefkopfs einer Gesellschaft unverwertbar, ließ der Senat nicht gelten. Der bestellte Sachverständige hatte sie persönlich erstellt und unterschrieben. Späte, nicht konkret belegte Befangenheitsvorwürfe halfen dem Beklagten ebenfalls nicht. Sein Erfolg beruhte vielmehr auf der Verjährung und dem Fehlen einer zusätzlichen Pflichtverletzung bei der Mängelaufklärung. Damit scheiterten auch die verlangten Folgekosten, die Feststellung weiterer Ersatzpflichten und die Anwaltskosten. Die Klägerin trägt die gesamten Prozesskosten einschließlich des selbstständigen Beweisverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Revision wurde nicht zugelassen.