Windenergievertrag: Frühe Aufgabe der Wohnnutzung macht formularmäßigen Kündigungsausschluss unwirksam

Redaktioneller Kernsatz

Windenergievertrag: Frühe Aufgabe der Wohnnutzung macht formularmäßigen Kündigungsausschluss unwirksam

Redaktionelle Zusammenfassung · 869 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Vertrag und gescheitertes Genehmigungsverfahren

Der Vertrag war im April 2016 mit dem später verstorbenen Vater des Beklagten geschlossen worden. Er erlaubte die Errichtung von Windenergieanlagen und sah eine Vergütung für die Grundstücksnutzung vor. Zugleich sollte die Wohnnutzung einer Hofstelle aufgegeben werden, wenn wenigstens eine Anlage auf den Grundstücken errichtet und betrieben wird. Die Betreiberin beantragte im November 2022 zunächst die Genehmigung einer Anlage mit 3,45 Megawatt. Der Beklagte unterschrieb den Antrag zur Nutzungsänderung erst im März 2023. Im Juli kündigte er den Vertrag und widerrief seine Erklärung. Der Anlagenantrag wurde später abgelehnt; Gebühren und Auslagen von 23.606,70 Euro fielen an.

Eine einzelne Anlage hätte grundsätzlich genügt

Das Landgericht hatte der Betreiberin zunächst vollständig recht gegeben. Auch der Senat folgte nicht dem Einwand des Beklagten, die Aufgabe der Wohnnutzung sei nur bei Verwirklichung mehrerer Windenergieanlagen geschuldet gewesen. Der Vertrag stellte insoweit ausdrücklich auf wenigstens eine Anlage ab. Die Verwendung des Begriffs Windpark oder der Mehrzahl von Anlagen an anderen Stellen änderte daran nichts. Bei Vertragsschluss befand sich das Vorhaben noch in einer frühen Planungsphase. Eine verbindliche Pflicht, eine bestimmte größere Zahl von Anlagen zu errichten, war nicht vereinbart. Der Erfolg des Beklagten beruhte daher auf seiner Kündigung und nicht auf dieser Vertragsauslegung.

Zwei unterschiedliche Laufzeitphasen

Der Vertrag begann bereits mit Unterzeichnung. Die feste Laufzeit von zwanzig Jahren sollte dagegen erst ab Inbetriebnahme der Anlagen laufen; zusätzlich waren Verlängerungsoptionen vorgesehen. Nach der erläuterten Rechtsprechung ist entscheidend, ob die Parteien ein zukünftiges Ereignis sicher erwarteten und nur dessen Zeitpunkt offen war oder ob bereits sein Eintritt ungewiss blieb. Hier war noch nicht einmal geklärt, ob das Gebiet für die Windenergienutzung ausgewiesen würde. Hinzu kamen Genehmigungs-, Anschluss- und Wirtschaftlichkeitsrisiken. Die Inbetriebnahme war deshalb eine aufschiebende Bedingung. Bis zu deren Eintritt bestand nach der Auslegung ein grundsätzlich ordentlich kündbares unbefristetes Nutzungsverhältnis.

Kündigungsausschluss tatsächlich vereinbart

Damit war die Prüfung jedoch nicht abgeschlossen. Der Senat nahm an, dass die detaillierten Rücktrittsbestimmungen zugleich einen stillschweigenden Ausschluss der freien ordentlichen Kündigung während der Planungsphase enthielten. Andernfalls hätten die besonders geregelten Lösungsmöglichkeiten weitgehend ihren Zweck verloren. Zudem hatte die Betreiberin ein erkennbares Interesse daran, die Grundstücke während des aufwendigen Genehmigungsverfahrens vertraglich zu sichern. Ein ausdrücklich als Kündigungsausschluss bezeichneter Satz war hierfür nicht zwingend erforderlich. Die Auslegung ergab somit zunächst eine Bindung des Eigentümers. Ob diese Bindung als vorformulierte Vertragsregelung auch wirksam war, musste anschließend gesondert anhand der Interessenverteilung geprüft werden.

Besonderheit der Wohnnutzungsaufgabe

Nicht schon die lange entgeltlose Vorbereitungsphase machte die Regelung unangemessen. Der Eigentümer konnte seine Flächen grundsätzlich weiterhin nutzen, und der Vertrag enthielt zeitlich bestimmte Rücktrittsmöglichkeiten bei ausbleibender Genehmigung. Die zusätzliche Pflicht zur Aufgabe der Wohnnutzung veränderte die Bewertung jedoch wesentlich. Hierfür musste er ein eigenes Nutzungsänderungsverfahren betreiben. Nach einer bestandskräftigen Genehmigung wäre die Aufgabe grundsätzlich endgültig gewesen. Eine spätere Rückkehr zur Wohnnutzung hätte ein neues Verfahren und möglicherweise die Einhaltung von Abständen zu inzwischen geplanten oder errichteten Anlagen vorausgesetzt. Diese Belastung ging deutlich über die vorläufige Bindung gewöhnlicher landwirtschaftlicher Flächen hinaus.

Unsichere Gegenleistung und fehlender Ausgleich

Der Betreiberin standen für wirtschaftliche Schwierigkeiten verschiedene vertragliche Ausstiegsmöglichkeiten zur Verfügung. Der Eigentümer sollte dagegen die Wohnnutzung vorab aufgeben, obwohl weder die spätere Anlagenzahl noch seine konkreten Ertragsmöglichkeiten sicher waren. Für den Fall vollständigen Scheiterns enthielt der Vertrag keine finanzielle Entschädigung für diesen Verlust. Eine zusätzliche Beteiligung war erst bei Verwirklichung größerer Anlagenzahlen vorgesehen: Bei sechs oder sieben Anlagen sollte ihm eine eigene Anlage zustehen, bei mindestens acht zusätzlich eine Beteiligung am Windpark. Wurden nur ein bis fünf Anlagen gebaut, entfiel dieser zusätzliche Ausgleich. Die gewöhnliche Nutzungsvergütung beseitigte nach der Bewertung des Senats das besondere Ungleichgewicht nicht.

Wirksame ordentliche Kündigung

In der Gesamtbetrachtung benachteiligte der Kündigungsausschluss den Eigentümer deshalb unangemessen im Sinne von § 307 Absatz 1 BGB. Die entsprechenden vorformulierten Regelungen waren unwirksam, soweit sie seine ordentliche Kündigung während der ersten Vertragsphase vor Genehmigungserteilung ausschlossen. Das Schreiben vom 11. Juli 2023 beendete den Vertrag nach der angewandten gesetzlichen Frist zum 31. Dezember 2023. Einen wichtigen Grund für die ebenfalls erklärte fristlose Kündigung hatte der Beklagte dagegen nicht dargelegt. Auf einen zusätzlich behaupteten Schriftformmangel kam es nicht mehr an. Die Betreiberin konnte deshalb keine erneute Erklärung zur Aufgabe der Wohnnutzung aus dem beendeten Vertrag verlangen.

Kein Ersatz der Genehmigungsgebühren

Auch die geltend gemachten Gebühren musste der Eigentümer nicht erstatten. Die Betreiberin hatte das Genehmigungsverfahren bereits eingeleitet, bevor seine Erklärung zur Nutzungsänderung vorlag. Der Fall unterschied sich damit von einer Antragstellung im Vertrauen auf eine schon abgegebene und später pflichtwidrig widerrufene Erklärung. Der Senat sah keine Pflichtverletzung des Beklagten, die die Gebühren des ablehnenden Bescheids ausgelöst hätte. Die Klägerin trägt die Kosten beider Instanzen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Eine Revision wurde nicht zugelassen. Die amtliche Veröffentlichung im Justizministerialblatt Juni 2025 bezeichnet die Entscheidung als nicht rechtskräftig und vermerkt eine eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde. Ein späterer Ausgang dieses Rechtsmittels ist hier nicht belegt. Die Entscheidung knüpft an die besonderen Vertragsrisiken der Wohnnutzungsaufgabe an und erklärt Kündigungsbindungen in Windenergieverträgen nicht allgemein für unwirksam.