Gaststättenponton nach Frostschaden gesunken: Pächter haftet trotz pandemiebedingter Schließung

Redaktioneller Kernsatz

Gaststättenponton nach Frostschaden gesunken: Pächter haftet trotz pandemiebedingter Schließung

Redaktionelle Zusammenfassung · 803 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Beide Berufungen blieben ohne Erfolg

Aus einem geplatzten Rohr wurde ein Totalverlust

Der antriebslose Ponton war früher als Badeplattform und später gastronomisch genutzt worden. Der Beklagte betrieb dort eine Shisha- und Cocktailbar. Obwohl der Vertrag als Gewerbemietvertrag bezeichnet war, ordnete das Gericht ihn wegen der Überlassung zur Ertragsnutzung als Pachtvertrag ein. Während der pandemiebedingten Schließung ab November 2020 ließ der Pächter Strom und Frischwasser angeschlossen, stellte aber die Gasheizung ab. Nach mehreren Frostnächten platzte eine Wasserleitung im Inneren der Anlage. Das zufließende Frischwasser verursachte eine Schieflage, anschließend drang Flusswasser ein. Am 14. Februar 2021 sank der Ponton und erlitt einen technischen und wirtschaftlichen Totalschaden. Der schließlich unstreitige Schadensablauf war sachverständig untersucht worden. Die Wasserstraßenverwaltung ordnete die Entfernung oder Sicherung der Anlage an und ließ sie später im Wege der Ersatzvornahme bergen.

Die Schließung hob die Obhutspflichten nicht auf

Nach Auffassung des Senats musste der Pächter auch während der Nichtnutzung dafür sorgen, dass das Objekt durch Frost keinen Schaden nahm. Er kannte die Anlage, hatte weiterhin uneingeschränkten Zugang und hielt sich nach eigener Darstellung regelmäßig dort auf. Zudem war es bereits zuvor zu Frostproblemen gekommen. Der Ehemann der Eigentümerin hatte ihn deshalb ausdrücklich aufgefordert, bei Frost die Wasserzufuhr abzustellen. Die später vorgenommene Sicherung der äußeren Zuleitung schützte nicht sämtliche Leitungen innerhalb des vollständig unbeheizten Pontons. Gerade angesichts der niedrigen Temperaturen musste der Pächter erkennen, dass bei weiterhin möglichem Wasserzufluss ein Rohrbruch erhebliche Folgen haben konnte. Auf eine ausdrückliche Vertragsklausel zum Abdrehen des Wassers kam es nicht an. Die konkrete Schutzpflicht ergab sich aus dem bestehenden Vertragsverhältnis und den bekannten Umständen.

Die Heizklausel entlastete den Pächter nicht

Der Pächter verwies auf eine Vertragsbestimmung, nach der die Verpächterin für die Beheizung sorgen sollte. Entscheidend war jedoch auch die tatsächliche Handhabung über mehrere Jahre: Er selbst bestimmte, welche Räume beheizt wurden, bezog den Brennstoff auf eigene Rechnung und entschied schließlich, überhaupt nicht mehr zu heizen. Er hatte der Eigentümerin nicht mitgeteilt, dass er entgegen der bisherigen Praxis die weitere Sicherung ihr überlassen wolle. Deshalb durfte er nicht auf ihr selbständiges Eingreifen vertrauen. Auch die behauptete fehlende Beheizbarkeit des Lagerraums entlastete ihn nicht. Sie hätte vielmehr besonderen Anlass gegeben, die Wasserzufuhr abzusperren. Der Senat verneinte deshalb ein anspruchsminderndes Mitverschulden der Eigentümerin. Eine Pflicht, vorrangig einen Sachversicherer in Anspruch zu nehmen, bestand ebenfalls nicht: Eine solche Versicherung war nicht abgeschlossen und vertraglich auch nicht geschuldet.

Pacht, Pachtausfall und Objektwert waren getrennte Positionen

Für die Zeit bis zur außerordentlichen Kündigung der Eigentümerin im September 2021 blieb die Pachtzahlungspflicht bestehen. Der Untergang beendete das Vertragsverhältnis nicht automatisch. Da der Pächter die Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung zu verantworten hatte, konnte er sich auch nicht auf den Wegfall der Gegenleistung berufen. Für Oktober 2021 bis März 2022 erhielt die Eigentümerin Ersatz entgangener Pacht von 24.990 Euro. Der Senat begrenzte diesen Schaden auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin, weil der Vertrag nach seiner damaligen rechtlichen Bewertung wegen einer nicht formgerecht festgehaltenen Betriebskostenabrede als unbefristet galt. Den Wertverlust des irreparabel zerstörten Unikats bewertete er mit 518.400 Euro. Grundlage waren unangegriffene Annahmen einer erzielbaren Monatspacht von 4.000 Euro netto und zwölf Jahren Restnutzung, vermindert um zehn Prozent Instandhaltungsaufwand. Die Ertragswertmethode hielt er bei diesem Renditeobjekt für sachgerecht. Dabei war maßgeblich, dass eine Wiederherstellung unstreitig ausschied. Der zugesprochene Betrag diente daher als wirtschaftlicher Ausgleich des endgültigen Verlusts und nicht als Vorschuss für Reparaturarbeiten.

Verhandlungen verhinderten die Verjährung

Auch mit seiner Verjährungseinrede scheiterte der Pächter. Bei den Ersatzansprüchen berücksichtigte der Senat den Rückerhalt der geborgenen Anlage im August 2021, ausgehend von einer grundsätzlich kurzen Verjährungsfrist. Die bereits laufenden Verhandlungen mit dem Pächter und seinem Haftpflichtversicherer hemmten den Fristlauf jedoch bis zur Ablehnung im Januar 2022. Durch den späteren Prozesskostenhilfeantrag trat erneut Hemmung ein. Für die Pachtforderung war die regelmäßige Frist ebenfalls rechtzeitig gehemmt. Zusätzlich zur Freistellung von den konkret festgesetzten Bergungskosten blieb die Verpflichtung zum Ersatz weiterer Schäden festgestellt. Deren Umfang ließ sich noch nicht vollständig überblicken, insbesondere hinsichtlich Entfernung, Entsorgung und möglicher Lagerkosten.

Nicht jede anwaltliche Reaktion war dem Pächter zurechenbar

Erstattungsfähig waren die notwendigen Anwaltskosten für die Durchsetzung der Ansprüche gegen Pächter und Haftpflichtversicherer. Anders bewertete das Gericht die Rechtsbehelfe gegen die strompolizeiliche Anordnung. Diese richtete sich wegen der erheblichen Gefahr für die Schifffahrt zutreffend gegen die Eigentümerin. Deren eigene Angaben zeigten, dass sie mit dem Vorgehen vor allem Zeit für Finanzierung und Regulierungsverhandlungen gewinnen sowie den Liegeplatz erhalten wollte. Eine realistische Aussicht, die Anordnung sachlich zu Fall zu bringen, lag ihrer Entscheidung nicht zugrunde. Die dadurch ausgelösten Kosten wurden dem Pächter daher trotz des Zusammenhangs mit der Havarie nicht zugerechnet.