Feuchtigkeit nach dem Hauskauf: Eigennutzung beweist noch kein arglistiges Verschweigen

Redaktioneller Kernsatz

Feuchtigkeit nach dem Hauskauf: Eigennutzung beweist noch kein arglistiges Verschweigen

Redaktionelle Zusammenfassung · 848 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Renovierung legt Feuchtigkeitsprobleme offen

Das Haus war nur relativ kurz selbst bewohnt worden

Bei dem Gebäude handelte es sich um das Elternhaus einer Verkäuferin. Nach längerer Abwesenheit hatten die Verkäufer es Anfang 2016 von den Eltern übernommen und von Anfang 2017 bis November 2018 selbst bewohnt. Sie bestritten, in dieser Zeit die geltend gemachten Schäden wahrgenommen zu haben. Die Käufer meinten dagegen, die Feuchtigkeit und wiederkehrende Wassereintritte müssten ihnen bekannt gewesen sein. Ein selbstständiges Beweisverfahren hatte mehrere technische Gutachten hervorgebracht. Das Landgericht sah einige behauptete Mängel schon nicht als nachgewiesen an und verneinte hinsichtlich anderer Schäden die Arglist. Der Senat hielt die Beweisaufnahme teilweise für ergänzungsbedürftig und befragte den Sachverständigen sowie den früheren Eigentümer erneut. Auch danach blieb die entscheidende Kenntnis unbewiesen.

Haftungsausschluss verlangt einen gesonderten Arglistnachweis

Der vertragliche Haftungsausschluss war wirksam. Eine Garantieübernahme für die hier streitigen Eigenschaften war nicht ersichtlich. Die Käufer mussten daher nach § 444 BGB beweisen, dass die Verkäufer offenbarungspflichtige Mängel arglistig verschwiegen hatten. Dafür genügte nicht, dass sorgfältige Eigentümer einen Fehler hätten entdecken können oder dass sich nähere Nachforschungen aufgedrängt hätten. Erforderlich war zumindest, dass die Verkäufer den Mangel für möglich hielten und zugleich damit rechneten, die Käufer würden ihn nicht kennen und bei Offenlegung anders entscheiden. Diese innere Kenntnis durfte nicht durch eine bloße wertende Vermutung ersetzt werden. Den Nachweis sämtlicher Voraussetzungen mussten die Käufer führen. Technischer Mangel und Wissen des Verkäufers blieben damit getrennte Beweisfragen.

Undichte Fenster waren mangelhaft, ihre Wahrnehmung aber offen

Der Sachverständige bestätigte unzureichende Abdichtungen an Fenstern und einer Fenstertür im Wohn- und Essbereich. Bei starkem Regen zusammen mit starkem Wind konnte Wasser eindringen. Solche bei einer gewöhnlichen Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbaren Fehler waren grundsätzlich offenbarungspflichtig. Ob die Verkäufer sie während ihrer etwa zwanzigmonatigen Wohnzeit bemerkt hatten, ließ sich jedoch nicht sicher feststellen. Die Sichtbarkeit hing von Dauer und Stärke des Wetters ab; Wasser konnte zunächst in das Mauerwerk gelangen und erst später innen sichtbar werden. Die Käufer selbst beschrieben nur wenige Ereignisse pro Jahr. Stockflecken hinter einer Fußleiste waren von außen nicht erkennbar. Die frühere Wohnnutzung allein bewies deshalb keinen wahrgenommenen Wassereintritt.

Auch im Schlafzimmer blieben konkrete Zweifel

Ein ähnliches Bild ergab sich bei Fenster und Fenstertür des Schlafzimmers im Untergeschoss. Der Sachverständige hielt es aus seiner Erfahrung zwar für ausgeschlossen, dass während der Wohnzeit niemals ein entsprechendes Ereignis aufgetreten war. Zugleich erläuterte er jedoch, dass mehrere Bedingungen zusammenkommen mussten: Starker Wind musste Regenwasser in den mangelhaft abgedichteten Bereich drücken. Bei seinen eigenen Ortsterminen war es trocken; sichtbare Tapetenflecken stellte er nicht fest. Das Foto einer Wasserpfütze stammte von den Käufern, wobei die Aufnahmeumstände umstritten waren. Der während der Verkäuferzeit vorhandene Laminatboden zeigte unstreitig keine Feuchtigkeitsschäden. Diese Umstände hinderten den Senat daran, sich mit der erforderlichen Sicherheit von einer Kenntnis der Verkäufer zu überzeugen.

Verdeckte Wandfeuchte ließ sich nicht automatisch zurechnen

Auch die durchfeuchteten erdangeschütteten Außenwände belegten keine Arglist. Sichtbare Hinweise waren weitgehend nicht vorhanden. Einzelne Rostanhaftungen und eine feuchte untere Ecke lagen in einem abgetrennten Abstellbereich unter der Treppe, der zudem mit Gegenständen und einem Regal belegt war. Dass die Verkäufer diese Stellen wahrgenommen hatten, war nicht bewiesen. Eine Betonaufkantung konnte ebenfalls nicht als Verschleierungsmaßnahme gewertet werden: Sie war nach den Bauunterlagen statisch vorgesehen. Früher aufgebrachte Dichtschlämme bewies nicht, dass die Verkäufer diese Maßnahme selbst durchgeführt oder davon gewusst hatten. Eine etwaige Kenntnis der Eltern war den späteren Verkäufern nicht ohne Weiteres zuzurechnen. Insbesondere fehlten konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Verkäufer von früheren Abdichtungsarbeiten auf einen fortbestehenden Feuchtigkeitsmangel geschlossen hatten.

Geruch und Lüftungsverhalten überzeugten das Gericht nicht

Die Käufer beriefen sich außerdem auf modrige Gerüche und vermuteten, offene Fenster und Lufterfrischer hätten diese bei Besichtigungen verdeckt. Die Verkäufer bestritten eine solche Absicht und erklärten, regelmäßiges Lüften habe ihren gewöhnlichen Lebensgewohnheiten entsprochen. Der Sachverständige hatte bei drei Ortsterminen selbst keine Gerüche festgestellt. Zwar konnte vorhandene Wandfeuchte eine Geruchsbildung erklären; tägliches Stoßlüften konnte nach seiner Einschätzung aber ebenso verhindern, dass eine problematische Belastung entstand. Die Käufer hatten das Haus dreimal besichtigt, einmal mit ihren Eltern, ohne einen auffälligen Geruch wahrzunehmen. Auch die unterschiedliche subjektive Geruchsempfindlichkeit berücksichtigte der Senat. Weder ein bekannter eigenständiger Geruchsmangel noch eine bewusste Verdeckung der Wandfeuchte war damit ausreichend nachgewiesen.

Technische Mängel führten hier nicht zur Verkäuferhaftung

Der Senat erläuterte zwar, dass zu Wohnzwecken verkaufte Souterrainräume grundsätzlich trocken sein müssen und erhebliche Feuchtigkeit ihre vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigen kann. Die Käufer verloren den Prozess daher nicht aufgrund einer pauschalen Annahme, Feuchtigkeit sei in älteren Häusern stets hinzunehmen. Entscheidend blieb vielmehr der wirksame Haftungsausschluss in Verbindung mit dem nicht geführten Arglistnachweis. Bei einzelnen weiteren ursprünglich behaupteten Badezimmermängeln griff die Berufung die fehlende Feststellung bereits bei Übergabe bestehender Schäden nicht an. Mangels Haftungsgrundlage scheiterte neben dem Zahlungsantrag auch die begehrte Feststellung zusätzlicher Kosten. Die Käufer trugen die Berufungskosten. Eine Revision ließ das Oberlandesgericht nicht zu. Das Urteil beruht wesentlich auf den konkreten Wahrnehmungsmöglichkeiten und der ergänzten Beweisaufnahme.