Grundbuchamt darf Lebensbescheinigung nicht allein wegen hohen Alters des Vollmachtgebers verlangen

Redaktioneller Kernsatz

Grundbuchamt darf Lebensbescheinigung nicht allein wegen hohen Alters des Vollmachtgebers verlangen

Redaktionelle Zusammenfassung · 803 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Zwischenverfügung nach erfolgreicher Beschwerde aufgehoben

Vorsorgevollmacht und unentgeltliche Grundstücksübertragung

Zwei Beteiligte waren im Grundbuch als Eigentümer zu je einem halben Anteil eingetragen. Der erste Beteiligte erteilte am 2. Oktober 2023 der zweiten Beteiligten eine als Vorsorgevollmacht bezeichnete Vollmacht. Sie erfasste neben Gesundheitsfürsorge, Unterbringungsfragen, Wohnungsangelegenheiten und gerichtlicher Vertretung auch die Vermögenssorge. Dazu gehörte die Verfügung über Vermögensgegenstände einschließlich Verwaltung, Erwerb und Veräußerung. Eine Urkundsperson der zuständigen Betreuungsbehörde beglaubigte die Echtheit seiner Unterschrift nach § 7 Absatz 1 Satz 1 BtOG. Am 22. Februar 2024 übertrug die zweite Beteiligte das Grundstück durch notariellen Vertrag unentgeltlich auf einen dritten Beteiligten. Sie handelte dabei sowohl im eigenen Namen als auch als Bevollmächtigte des anderen Miteigentümers. Zugleich wurden zugunsten der bisherigen Eigentümer ein Wohnungsrecht und ein Mitbenutzungsrecht vorgesehen.

Grundbuchamt verlangte einen gesonderten Lebendnachweis

Der mit dem Vollzug beauftragte Notar beantragte die Eigentumsumschreibung und die Eintragung der vorbehaltenen Rechte. Das Grundbuchamt setzte den Beteiligten mit Zwischenverfügung vom 24. Juni 2024 eine Frist von sechs Monaten zur Vorlage einer Lebensbescheinigung für den vertretenen Eigentümer. Es berief sich auf § 7 Absatz 1 Satz 2 BtOG. Hiergegen legte der Notar am 22. Juli 2024 Beschwerde ein. Der Senat behandelte diese als Beschwerde der antragsberechtigten Beteiligten und gab ihr statt. Er wies das Grundbuchamt an, die Eigentumsumschreibung nicht aus den in der Zwischenverfügung genannten Gründen zu verweigern. Damit war das konkret beanstandete Eintragungshindernis beseitigt. Der Beschluss ersetzt seinem Ausspruch nach jedoch nicht die Eintragung selbst und besagt nicht, dass jede weitere grundbuchrechtliche Prüfung entfällt.

Notar handelt für die antragsberechtigten Personen

Vor der Sachprüfung klärte der Senat zwei verfahrensrechtliche Punkte. Der Notar hatte nicht ausdrücklich angegeben, für welche Personen er das Rechtsmittel führte. Nach der vom Gericht herangezogenen Rechtsprechung sind in einem solchen Fall grundsätzlich alle Antragsberechtigten als Beschwerdeführer anzusehen, sofern die Umstände nichts anderes erkennen lassen. Ein eigenes materielles Antragsrecht oder eine eigene Beschwerdebefugnis folgt für den Notar aus § 15 GBO dagegen nicht. Außerdem hatte das Grundbuchamt keine Abhilfeentscheidung getroffen, bevor es die Sache vorlegte. Auch dies hinderte den Senat nicht an einer eigenen Entscheidung. Das fehlende Abhilfeverfahren oder ein nicht ordnungsgemäßer Nichtabhilfebeschluss stellen nach der wiedergegebenen Rechtsprechung keine zwingende Sperre für die Entscheidung des Beschwerdegerichts dar. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung war nach § 71 Absatz 1 GBO statthaft.

Vertretungsmacht bleibt selbstständig zu prüfen

Ausgangspunkt der materiellen Prüfung waren §§ 20 und 29 Absatz 1 GBO. Vor einer Eigentumsumschreibung muss das Grundbuchamt kontrollieren, ob die erforderliche Einigung erklärt und in der vorgeschriebenen öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Form nachgewiesen ist. Handelt ein Vertreter für einen Eigentümer, erstreckt sich diese Prüfung auf Erteilung und Umfang der Vollmacht nach §§ 164 Absatz 1, 167 Absatz 1 BGB. Das Amt ist dabei nicht an die rechtliche Einschätzung des beurkundenden Notars gebunden. Im Regelfall darf es jedoch vom Fortbestand einer vorgelegten Vollmacht ausgehen, insbesondere wenn der Rechtsscheintatbestand des § 172 BGB eingreift. Erst besondere bekannte Umstände, die auf ein mögliches Erlöschen hindeuten, rechtfertigen eine vertiefte Prüfung. Bei begründeten Zweifeln kann ein weiterer Nachweis verlangt werden.

Beglaubigungswirkung und Tod des Vollmachtgebers

Diesen Maßstab übertrug das Oberlandesgericht auf das mögliche Ende der Beglaubigungswirkung. § 7 Absatz 1 Satz 2 BtOG begrenzt die Wirkung einer durch die Betreuungsbehörde vorgenommenen Unterschriftsbeglaubigung bei einer Vollmacht auf die Lebenszeit des Vollmachtgebers. Nach der vom Senat ausgewerteten Gesetzesbegründung endet mit dessen Tod der Bezug zum Betreuungsrecht. Eine danach noch bestehende Vollmacht dient nur noch der Nachlassabwicklung, die nicht zum Gegenstand des Betreuungsverfahrens gehört. Daraus folgt aber keine Pflicht, bei jeder Verwendung einer solchen Vollmacht vorsorglich eine Lebensbescheinigung vorzulegen. Die Lebensfrage muss das Grundbuchamt nach Auffassung des Senats erst aufklären, wenn konkrete Hinweise auf den Tod vorliegen. Zwischen der gesetzlichen Begrenzung der Beglaubigung und der tatsächlichen Veranlassung einer Nachprüfung ist deshalb zu unterscheiden.

Statistische Lebenserwartung ist kein konkreter Todeshinweis

Solche Hinweise bestanden hier nicht. Das Grundbuchamt konnte sich insbesondere nicht darauf stützen, dass der Vollmachtgeber bereits bei Erteilung der Vollmacht die durchschnittliche Lebenserwartung eines Mannes erreicht hatte. Ein statistischer Durchschnitt erlaubt nach der Entscheidung keinen hinreichenden Rückschluss darauf, dass eine bestimmte Person inzwischen verstorben ist. Zusätzlich berücksichtigte der Senat die zeitliche Nähe: Die Vollmacht war erst wenige Monate vor dem Eintragungsantrag errichtet worden. Ferner sollten im Rahmen der Übertragung gerade Rechte zugunsten des Vollmachtgebers eingetragen werden. Unter diesen konkreten Umständen durfte der Vollzug nicht an der fehlenden Lebensbescheinigung scheitern. Eine Kostenentscheidung hielt das Gericht unter Bezugnahme auf §§ 22 und 25 GNotKG nicht für erforderlich. Die Befugnis zur Prüfung bei tatsächlich begründeten Zweifeln bleibt von dieser Entscheidung unberührt.