Fehlende Wegeskizze: Grunddienstbarkeit darf nicht vorschnell gelöscht werden

Redaktioneller Kernsatz

Fehlende Wegeskizze: Grunddienstbarkeit darf nicht vorschnell gelöscht werden

Redaktionelle Zusammenfassung · 805 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Erfolg der Beschwerde betrifft zunächst nur die Verfahrensform

Dienstbarkeit sollte den Zugang zu einer Tiefgarage sichern

Im betroffenen Grundbuch war ein Geh- und Fahrrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks eingetragen. Der Eintrag verwies auf eine notarielle Bewilligung vom 29. August 1973. Nach deren wiedergegebenem Inhalt sollte das Recht das Einfahren, Ausfahren und Begehen einer Tiefgarage auf dem herrschenden Grundstück ermöglichen. Die Trasse war als auf einer beigefügten Skizze rot gekennzeichnet beschrieben. Die damaligen Vereinbarungen betrafen zugleich ein Erbbaurecht und sahen auch eine Belastung dieses Erbbaurechts mit einem entsprechenden Wegerecht vor. Für das Verfahren war entscheidend, welchen Inhalt die tatsächlich eingetragene Dienstbarkeit durch die zulässige Bezugnahme auf ihre Bewilligung erhalten hatte. Dazu gehörte gegebenenfalls die genaue Ausübungsstelle des Wegerechts.

Antragstellerin behauptete fehlende Bestimmtheit des Rechts

Mit Schreiben vom 27. Juni 2022 regte die Antragstellerin eine Löschung nach § 53 Absatz 1 Satz 2 GBO an. Sie behauptete, die genannte Skizze sei niemals gefertigt worden. Weder in den Grundakten noch bei den Vertragsparteien oder im Archiv des Amtsnachfolgers des damaligen Notars sei sie vorhanden. Ohne diese Skizze lasse sich das räumliche Ausmaß des Wegerechts nicht erkennen. Das Grundbuchamt hielt die Eintragung dagegen für hinreichend bestimmt. Es nahm an, die nicht mit der Urkunde verbundene Skizze sei ohnehin nicht Inhalt des Rechts geworden. Zur Löschung verlangte es deshalb die Bewilligung des Berechtigten oder gegebenenfalls des Verwalters und setzte eine zweimonatige Frist. Gegen diese Zwischenverfügung richtete sich die unmittelbar beim Oberlandesgericht eingelegte Beschwerde.

Eine erst noch zu erklärende Bewilligung ist kein heilbares Hindernis

Nach § 18 Absatz 1 Satz 1 GBO dient eine Zwischenverfügung dazu, ein behebbares Eintragungshindernis zu beseitigen und zugleich den durch den Antrag gesicherten Rang sowie weitere an den Antragseingang anknüpfende Rechtswirkungen zu erhalten. Sie kommt deshalb nicht in Betracht, wenn der Mangel nicht rückwirkend geheilt werden kann. Das Grundbuchamt darf damit zwar die Vorlage einer bereits vorhandenen Bewilligung verlangen. Es darf dem Antragsteller aber nicht aufgeben, eine solche Erklärung erst herbeizuführen. Genau dies wäre hier erforderlich gewesen: Die Antragstellerin berief sich ausschließlich auf die vermeintliche Unwirksamkeit des Rechts und verfügte erkennbar noch nicht über eine Löschungsbewilligung. Aus seiner eigenen rechtlichen Sicht hätte das Grundbuchamt nach Gewährung rechtlichen Gehörs entscheiden müssen, statt eine Zwischenverfügung dieses Inhalts zu erlassen.

Amtslöschung verlangt feststehende inhaltliche Unzulässigkeit

Für die weitere Behandlung erläuterte der Senat den engen Maßstab des § 53 Absatz 1 Satz 2 GBO. Eine Eintragung darf von Amts wegen gelöscht werden, wenn sie ihrem Inhalt nach einen rechtlich unmöglichen Zustand verlautbart oder widersprüchlich bleibt, ohne dass ihre Bedeutung durch zulässige Auslegung bestimmbar wäre. Diese Unzulässigkeit muss feststehen. Maßgeblich sind die Grundbucheintragung und die wirksam in Bezug genommene Bewilligung; sonstige Vorgänge im Hintergrund der Eintragung ersetzen diese Prüfung nicht. Es genügte daher nicht, allein die von der Antragstellerin vorgelegte Urkundenabschrift und deren Erklärung zum Fehlen einer Skizze zugrunde zu legen. Zunächst war zu klären, welche maßgeblichen Eintragungsunterlagen tatsächlich vorhanden waren und welchen rechtlichen Inhalt sie belegten.

Grundakten waren unvollständig und mussten aufgeklärt werden

In den dem Senat übersandten Grundakten fehlte bereits die entscheidende notarielle Bewilligung vom 29. August 1973 samt den darin erwähnten Unterlagen. An der erwarteten Stelle befanden sich lediglich zwei Ausfertigungen eines Anschreibens des früheren Notars. Handschriftliche Vermerke ließen vermuten, dass dieses zunächst einem anderen Grundbuchblatt zugeordnet worden war. Auch eine dort genannte beglaubigte Abschrift einer älteren Urkunde lag nicht vor. Der Verbleib dieser Unterlagen musste daher vorrangig geklärt werden. Ihre gegenwärtige Unauffindbarkeit rechtfertigte für sich genommen keine Löschung der eingetragenen Belastung. Falls Urkunden zerstört oder abhandengekommen waren, kam vielmehr ein amtliches Wiederbeschaffungsverfahren nach § 148 GBO in Verbindung mit den einschlägigen landesrechtlichen Vorschriften in Betracht.

Wegverlauf kann auch ohne Karte hinreichend bestimmt sein

Der Senat wies außerdem darauf hin, dass der wesentliche Rechtsinhalt mit der Bezeichnung als Geh- und Fahrrecht im Grundbuch grundsätzlich gekennzeichnet war. Für die Einzelheiten durfte nach § 874 BGB auf die Bewilligung verwiesen werden. Wenn das ganze Grundstück belastet, die Ausübung aber auf einen Teil beschränkt wird, muss dieser Bereich hinreichend eindeutig feststehen. Eine wirksam einbezogene Skizze kann das leisten. Fehlt eine solche Einbeziehung, ist jedoch zusätzlich die wörtliche Beschreibung zu prüfen: In dieser Konstellation ist eine Karte nicht zwingend vorgeschrieben. Auch für jedermann erkennbare örtliche Verhältnisse können die Auslegung tragen. Bei einer Tiefgaragenzufahrt können insbesondere die Lage des Gebäudes und der Einfahrt den Verlauf vorgeben. Ob dies hier ausreichte, blieb bis zur Auswertung der maßgeblichen Unterlagen offen. Eine Kostenentscheidung und eine Geschäftswertfestsetzung waren wegen des vorläufigen Beschwerdeerfolgs nicht veranlasst.