Vorkaufsrecht für mehrere Grundstücke: Gemeinsames Gericht nur für einen Teil der Klage

Redaktioneller Kernsatz

Vorkaufsrecht für mehrere Grundstücke: Gemeinsames Gericht nur für einen Teil der Klage

Redaktionelle Zusammenfassung · 840 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Begrenzte Zuständigkeitsbestimmung

Grundstücke und verknüpfte Kaufverträge

Der Rechtsstreit bezog sich auf zwei Grundstücke in Bremen und ein weiteres Grundstück in Kühlungsborn. Die Grundstücke sollten aufgrund zweier notarieller Kaufverträge an die beklagte Partei verkauft werden. In beiden Verträgen war festgehalten, dass das zugunsten des Klägers bestehende Vorkaufsrecht nur gemeinsam für beide Kaufobjekte ausgeübt werden konnte. Der Kläger leitete hieraus eine zwingende Einheitlichkeit seines Begehrens ab. Er wollte die zugunsten der Beklagten eingetragenen Eigentumsvormerkungen löschen lassen und verlangte außerdem Zustimmung zur Auflassung sowie Eigentumsübertragung. Obwohl die Ansprüche auf demselben vertraglichen Zusammenhang beruhten, betrafen sie unterschiedliche Grundstücke und unterschiedliche rechtliche Verpflichtungen.

Kein freies Wahlrecht zwischen Gerichten

Der Senat stellte zunächst klar, dass dem Kläger kein Wahlrecht nach § 35 ZPO für die gesamte Klage zustand. Ein solches Wahlrecht setzt voraus, dass mehrere Gerichte für denselben Streitgegenstand gegen denselben Beklagten zuständig sind. Es ermöglicht nicht, verschiedene Ansprüche mit jeweils unterschiedlichen Gerichtsständen nach Belieben bei einem Gericht zu bündeln. Ebenso lässt sich ein ausschließlich zuständiges Gericht nicht durch die Wahl eines nur allgemein oder besonders zuständigen Gerichts ersetzen. Hier waren mehrere Ansprüche im Wege der objektiven Klagehäufung verbunden. Für die Löschungsansprüche und die Ansprüche auf Eigentumsverschaffung galten deshalb zunächst jeweils eigene Zuständigkeitsregeln.

Löschung im dinglichen Gerichtsstand

Für die verlangte Löschung der Eigentumsvormerkungen war der ausschließliche dingliche Gerichtsstand nach § 24 ZPO eröffnet. Soweit zugunsten des Klägers eine vorrangige Vormerkung bestand, konnte er seinen darauf gestützten Anspruch aus §§ 883 Abs. 2, 888 BGB in diesem Gerichtsstand verfolgen. Maßgeblich war grundsätzlich die Lage des jeweiligen Grundstücks. Daraus ergab sich für die Bremer Grundstücke die Zuständigkeit des Landgerichts Bremen und für das Grundstück in Kühlungsborn diejenige des Landgerichts Rostock. Auch zwischen diesen Löschungsbegehren lag nicht derselbe Streitgegenstand vor. Ein gemeinsamer Lebenssachverhalt genügte nicht, weil die beantragten Rechtsfolgen unterschiedliche Grundstücke betrafen.

Eigentumsverschaffung bleibt persönlicher Anspruch

Die Klage auf Zustimmung zur Auflassung und Eigentumsübertragung beurteilte der Senat anders. Dem Kläger stand nur ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zu. Eine daraus abgeleitete persönliche Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung fällt nicht schon deshalb unter den dinglichen Gerichtsstand, weil sie sich auf ein Grundstück bezieht. Auch § 26 ZPO half nicht weiter. Diese Vorschrift erfasst persönliche Klagen gegen einen Eigentümer oder Besitzer gerade in dieser Eigenschaft. Der schuldrechtliche Anspruch auf Auflassung hängt dagegen nicht davon ab, ob der Verpflichtete bereits Eigentümer ist und das Eigentum unmittelbar verschaffen kann. Für diese Anträge blieb insbesondere der besondere Gerichtsstand des Erfüllungsorts nach § 29 ZPO maßgeblich.

Unterschiedliche Zuständigkeiten trotz gemeinsamen Hintergrunds

Für das in Kühlungsborn gelegene Grundstück verwies der Senat hinsichtlich der Eigentumsverschaffung auf den dortigen Erfüllungsort. Für die Bremer Grundstücke konnte die entsprechende Klage am allgemeinen Gerichtsstand der Beklagten an ihrem Sitz in Seevetal oder am Erfüllungsort in Bremen erhoben werden. Eine allgemeine gesetzliche Möglichkeit, bei objektiver Klagehäufung mehrere verschieden zugeordnete Streitgegenstände durch gerichtliche Bestimmung zusammenzuführen, besteht nach der Entscheidung nicht. Der gemeinsame vertragliche Hintergrund ersetzte eine solche Grundlage nicht. Deshalb konnte das Oberlandesgericht nicht sämtliche Löschungs- und Übertragungsansprüche gleichermaßen dem Landgericht Rostock zuweisen. Der weitergehende Antrag auf Zuständigkeitsbestimmung blieb erfolglos.

Ausnahme für rechtlich verbundene Grundstücke

Für die Löschungsansprüche bejahte der Senat dagegen eine entsprechende Anwendung des § 36 Abs. 1 Nr. 4 ZPO. Unmittelbar passte die Vorschrift nicht, weil weder ein einziges Grundstück über mehrere Gerichtsbezirke verteilt war noch rechtlich zu einer Einheit verbundene Grundstücke vorlagen. Die Grundstücke waren vielmehr selbständig und lediglich in derselben Eigentümerhand vereinigt. Eine entsprechende Anwendung kann jedoch zulässig sein, wenn ein besonderes rechtliches Band besteht und berechtigte Parteiinteressen einer gemeinsamen Behandlung nicht entgegenstehen. Hier ergab sich diese Verbindung aus den übereinstimmenden vertraglichen Bestimmungen, nach denen das Vorkaufsrecht nur für sämtliche Kaufobjekte gemeinsam ausgeübt werden durfte.

Vermeidung widersprüchlicher Entscheidungen

Die gemeinsame Behandlung der Löschungsanträge war aus Sicht des Senats zweckmäßig, weil andernfalls unterschiedliche Gerichte zu entgegengesetzten Ergebnissen über die Wirksamkeit derselben Ausübung des Vorkaufsrechts gelangen könnten. Die einheitliche Ausübungspflicht machte die verschiedenen Ansprüche zwar nicht zu einem einzigen Streitgegenstand. Sie rechtfertigte aber die besondere Zuständigkeitsbestimmung innerhalb des dinglichen Gerichtsstands. Das Oberlandesgericht Rostock war für dieses Bestimmungsverfahren zuständig, obwohl die betroffenen Landgerichte verschiedenen Oberlandesgerichtsbezirken angehörten. Der Bundesgerichtshof wäre ihr nächsthöheres gemeinschaftliches Gericht gewesen; für diesen Fall eröffnet § 36 Abs. 2 ZPO die Zuständigkeitsbestimmung durch ein Oberlandesgericht.

Auswahl des Landgerichts Rostock

Bei der Auswahl berücksichtigte der Senat den bereits langen Verfahrensverlauf seit der Klage vom April 2021. Das Landgericht Rostock hatte im Juli 2025 mündlich verhandelt, seine vorläufige Rechtsauffassung ausführlich mitgeteilt und einen weiteren Termin mit Beweisaufnahme für Dezember 2025 angesetzt. Eine erneute Einarbeitung durch ein anderes Gericht sollte vermieden werden. Zudem lag das wirtschaftliche Schwergewicht nach Grundstücksgröße und Kaufpreis in Kühlungsborn. Dass zwei der drei Grundstücke in Bremen lagen, überwog diese Gesichtspunkte nicht. Rostock wurde deshalb auch für die Löschung der Bremer Vormerkungen zuständig; eine entsprechende Gesamtzuweisung sämtlicher weiterer Klageanträge erfolgte gerade nicht.