Landpacht: Fremdzahlung für ein anderes Quartal beseitigte kündigungsrelevante Rückstände nicht

Redaktioneller Kernsatz

Landpacht: Fremdzahlung für ein anderes Quartal beseitigte kündigungsrelevante Rückstände nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 896 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Herausgabe landwirtschaftlicher Flächen nach Kündigung bestätigt

Vertrag regelte einen besonderen Kündigungstatbestand

Die jährliche Pacht war in vier Teilbeträgen zu zahlen, jeweils am Ende eines Quartals. Nach § 3 Absatz 4 des Vertrags durfte die Verpächterin fristlos kündigen, wenn die Pächterin trotz schriftlicher Mahnung mit zwei aufeinanderfolgenden Teilbeträgen länger als drei Monate in Verzug war. Die Raten für das erste und zweite Quartal 2019 blieben unbezahlt. Im September überwies die spätere Unterpächterin zwar einen Betrag in Höhe einer Quartalspacht. Der Verwendungszweck bezeichnete aber ausdrücklich den Zeitraum Oktober bis Dezember 2019. Die Verpächterin kündigte zunächst im Oktober und vorsorglich erneut im November. Für die zweite Kündigung waren nach dem Senat die vertraglichen Voraussetzungen unabhängig von mehreren streitigen Einzelheiten erfüllt.

Zahlungszweck wurde aus Sicht der Empfängerin bestimmt

Die Beklagten wollten die Septemberzahlung auf ältere Schulden anrechnen und erklärten die Quartalsangabe als Versehen. Der Senat stellte dagegen auf die der Empfängerin erkennbare Tilgungsbestimmung ab. Nach §§ 362, 267, 366 BGB muss hinreichend feststehen, welche Schuld mit einer eigenen oder fremden Leistung getilgt werden soll. Die zahlende Gesellschaft war inzwischen aus dem bisherigen Konzernverband verkauft worden und durfte aus Sicht der Verpächterin als selbständig leistende Dritte auftreten. Sie hatte den Zeitraum eigenständig in den Überweisungstext aufgenommen und auf telefonische Nachfrage nochmals bestätigt. Anhaltspunkte dafür, dass sie gerade die alten Quartalsrückstände tilgen wollte, sah das Gericht nicht. Eine automatische Anrechnung auf die ältesten Rückstände lehnte es in dieser Konstellation ab.

Höfliche Zahlungsbitte bewies keine bindende Anweisung

Die Hauptpächterin berief sich auf eine E-Mail, in der ihr Vorstand um rechtzeitige Zahlung an die Verpächterin gebeten hatte. Daraus folgte nach Auffassung des Senats jedoch keine hinreichend dargelegte Anweisung, welche die Zahlende lediglich zur Erfüllungsgehilfin gemacht hätte. Der Text enthielt eine höfliche Bitte, keine belegte Bindung der inzwischen anderweitig gehaltenen Gesellschaft. Auch der Beginn des Unterpachtverhältnisses erst im Oktober sprach gegen die behauptete Zahlung gerade auf alte Verbindlichkeiten. Die Beklagten trugen die Darlegungs- und Beweislast für die geltend gemachte Erfüllung. Der Senat betonte damit die tatsächliche Zuordnung der Zahlung und die Beziehungen der Beteiligten; allein ein wirtschaftliches Interesse an der Fortsetzung der Nutzung genügte nicht.

Mahnschreiben änderten die vertragliche Kündigungsschwelle nicht

In zwei Mahnungen hatte die Verpächterin angekündigt, bei drei rückständigen Quartalspachten fristlos zu kündigen. Die Beklagten verstanden dies als Änderung des Vertrags: Künftig sollten erst drei statt zwei Rückstände eine Kündigung ermöglichen. Diese Auslegung überzeugte das Gericht nicht. Die Ankündigung einer beabsichtigten Reaktion war keine bewiesene Vereinbarung, auf den bestehenden Kündigungstatbestand teilweise zu verzichten. Gegen das eigene Verständnis der Beklagten sprach außerdem ihre dringliche Bitte, noch im September eine weitere Zahlung vorzunehmen. Der Senat hielt deshalb an der ursprünglichen Vertragsregel fest. Aus vorübergehender Zurückhaltung einer Gläubigerin folgte im konkreten Fall weder eine dauerhafte Erweiterung des Zahlungsspielraums noch ein Verlust ihrer bereits vereinbarten Kündigungsrechte.

Auch behauptete Stundung hätte die Novemberkündigung nicht verhindert

Die Beklagten behaupteten ferner, die ersten beiden Raten seien telefonisch bis zum Eingang der Ernteerlöse gestundet worden. Ein handschriftlicher Vermerk sprach jedoch nur von Zahlung nach der Ernte, konkret Ende Juli 2019, und dokumentierte ein Gespräch mit einer Mitarbeiterin. Die Aussage des vernommenen Geschäftsführers und die vorgerichtliche Korrespondenz stützten eine weitergehende Stundung nicht. Entscheidend war zusätzlich: Selbst bei Unterstellung der durch den Vermerk konkretisierten Vereinbarung wären die Raten Ende Juli fällig geworden und Mitte November wiederum länger als drei Monate rückständig gewesen. Deshalb bedurfte es nach dem Senat keiner weiteren Zeugenvernehmung zu diesem Punkt. Ein zeitlich darüber hinausgehendes Stundungsende hatten die Beklagten nicht hinreichend behauptet.

Rückfrage zur Überweisung schloss Treuwidrigkeitsvorwurf aus

Die Verpächterin hatte die Zahlende ausdrücklich auf die Zuordnung zum vierten Quartal angesprochen und darauf hingewiesen, dass bei dieser Zuordnung weiter drei Quartale offenblieben. Nach der gerichtlichen Bewertung eröffnete dies sogar die Möglichkeit, eine abweichende Zuordnung zu vereinbaren. Die zahlende Gesellschaft hielt jedoch an ihrer Erklärung fest. Die Verpächterin musste deshalb nicht zusätzlich die wiederholt gemahnte Hauptpächterin kontaktieren, bevor sie kündigte. Spätere Zahlungen nahm sie ausdrücklich nur als Nutzungsentschädigung entgegen. Ein weiteres, angeblich schon 2011 begründetes Besitzrecht an einer Teilfläche half der Unterpächterin ebenfalls nicht: Das Landwirtschaftsgericht hatte es nicht festgestellt, und ein tragfähiger Berufungsangriff hiergegen war nicht erfolgt. Das Hauptpachtverhältnis vermittelte nach seinem Ende kein fortbestehendes Nutzungsrecht.

Abgetretener Anspruch blieb trotz Eigentümerwechsels durchsetzbar

Während des Prozesses wechselte das Eigentum an den Flächen erneut. Der Kläger berief sich deshalb auf eine Abtretung des Herausgabeanspruchs durch die neue Eigentümerin. Diesen Vortrag ließ der Senat in der Berufungsinstanz zu, nachdem die Gegenseite dort erstmals den späteren Eigentümerwechsel zum Angriffspunkt gemacht hatte. Nach persönlicher Anhörung des Klägers war das Gericht von der Abtretung überzeugt. Er konnte als einzelvertretungsbefugter und von § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der Komplementärin für die neue Eigentümerin handeln. Das verspätete Vorlegen der Urkunde machte seine Angaben nicht automatisch unglaubhaft. Damit war er weiterhin berechtigt, die Herausgabe an sich zu verlangen; die Einwände gegen seine Anspruchsinhaberschaft führten nicht zur Klageabweisung.

Späterer Verfahrensgang beim Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof lehnte am 27. Juni 2024 unter LwZR 3/24 den Antrag der Unterpächterin auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ab. Er verwies insbesondere auf den fehlenden Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO in der Berufungsinstanz und sah auch keine erforderliche Erfolgsaussicht der Nichtzulassungsbeschwerde. Der Tenor entscheidet über den vorläufigen Vollstreckungsschutz, nicht abschließend über das Rechtsmittel selbst.