Erloschenes Erbbaurecht: Grundstücksherausgabe nur gegen Sicherung der Gebäudeentschädigung

Redaktioneller Kernsatz

Erloschenes Erbbaurecht: Grundstücksherausgabe nur gegen Sicherung der Gebäudeentschädigung

Redaktionelle Zusammenfassung · 829 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Berufung änderte die Bedingungen der Herausgabe

Die historische Grundstückszuordnung bestimmte das Vertragsende

Die ursprüngliche Befristung war durch das DDR-Recht zunächst umgestaltet worden und nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz wieder wirksam geworden. Eine Verlängerung nach § 112 Absatz 2 SachenRBerG schied nach Ansicht des Senats wegen Absatz 3 aus. Die Grundstücke hatten zuvor im Volkseigentum gestanden. Dies sah das Gericht durch einen Rechtsträgernachweis aus dem Jahr 1974 und übereinstimmende frühere Grundbucheintragungen als bewiesen an. Dabei war unerheblich, dass das Erbbaurecht bereits 1921 und damit vor der Überführung in Volkseigentum begründet worden war. Unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 20. Februar 1998, V ZR 390/96, stellte der Senat auf Sinn und Zweck der besonderen Bereinigungsregelung ab.

Eine Beschränkung auf spätere Bestellungen hätte die Regelung verfehlt

Der Wortlaut des § 112 Absatz 3 SachenRBerG konnte zwar für die Auffassung der Beklagten sprechen. Nach der erläuterten Systematik wurden Erbbaurechte an volkseigenen und an anderen Grundstücken im DDR-Recht jedoch unterschiedlich behandelt. Bei volkseigenen Grundstücken war eine Umwandlung in dingliche Nutzungsrechte vorgesehen. Für die spätere Sachenrechtsbereinigung sollte es keinen entscheidenden Unterschied machen, ob ein solches Nutzungsrecht tatsächlich verliehen worden war, obwohl die Voraussetzungen vorlagen. Eine Beschränkung auf Erbbaurechte, die erst an bereits volkseigenen Grundstücken bestellt wurden, hätte der Norm nach der Entscheidung kaum einen praktischen Anwendungsbereich gelassen. Deshalb erfasste sie auch den vorliegenden älteren Vertrag und verhinderte die beanspruchte automatische Verlängerung.

Das Schreiben der Stadt ersetzte keine formgerechte Verlängerung

Im Dezember 2005 hatte die Stadt im Zusammenhang mit einer Erbbauzinserhöhung erklärt, die Laufzeit verlängere sich gesetzlich um fünfzig Jahre ab 1995. Die Beklagte vertraute darauf und verfolgte einen Grundstücksankauf nicht weiter. Der Senat sah in dem Schreiben eher eine Darstellung vermeintlicher Rechtslage als eine rechtsgeschäftliche Verlängerungsvereinbarung. Jedenfalls fehlten die nach § 11 ErbbauRG in Verbindung mit §§ 311b, 873 BGB erforderliche notarielle Form und Grundbucheintragung. Die heutige Grundstückseigentümerin war zudem eine rechtlich selbständige Tochtergesellschaft. Die im eigenen Namen abgegebene Erklärung der Stadt wurde ihr nicht allein wegen dieser gesellschaftsrechtlichen Verbindung zugerechnet. Auch ein Erwerb im Wege der Einzelrechtsnachfolge begründete keine entsprechende Zurechnung.

Vertrauensschutz gewährte nicht die behauptete Vertragslaufzeit

Ein möglicher Vertrauensschaden wäre nach der Entscheidung von einem Anspruch auf Erfüllung eines verlängerten Erbbaurechts zu unterscheiden. Ohne die unrichtige Auskunft wäre die automatische Verlängerung ebenfalls nicht eingetreten. Die Beklagte hätte deshalb konkret darlegen müssen, welche erfolgversprechenden Schritte sie bei richtiger Information unternommen hätte. In Betracht kamen nach den Erwägungen etwa ein Ankaufsverlangen oder die Bestellung eines neuen Erbbaurechts nach den jeweiligen Voraussetzungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Solchen Vortrag einschließlich der erforderlichen Umsetzung vermisste der Senat. Auch § 242 BGB durfte nicht dazu dienen, über bloßen Vertrauensschutz hinaus die formwidrig nicht vereinbarte Vertragsverlängerung zu verschaffen. Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine Überwindung der Formanforderungen rechtfertigen konnten, waren nicht ersichtlich.

Bauwerke und Zubehör unterlagen verschiedenen Eigentumsfolgen

Mit Ablauf des Erbbaurechts entfiel das bisherige Besitzrecht der Beklagten. Die Eigentümerin konnte daher gemäß § 985 BGB die Grundstücke herausverlangen. Die vorhandenen Bauwerke, zuvor wesentliche Bestandteile des Erbbaurechts, wurden nach § 12 Absatz 3 ErbbauRG zu Bestandteilen der Grundstücke und waren ebenfalls herauszugeben. Für Zubehör im Sinne des § 97 BGB galt diese Folge dagegen nicht. Insoweit war die Eigentümerin durch den bloßen Zeitablauf nicht Eigentümerin geworden, weshalb die weitergehende Herausgabeverurteilung korrigiert wurde. Zugleich bestand nach § 1004 BGB ein Anspruch auf Räumung: Gegenstände, die keine wesentlichen Bestandteile des Grundstückseigentums waren, mussten als Beeinträchtigungen entfernt werden. Herausgabe von Zubehör und Beseitigung fremder Gegenstände waren somit auseinanderzuhalten.

Entschädigungsrecht musste im Grundbuch abgesichert werden

Nach §§ 27, 28 ErbbauRG entstand mit dem Erlöschen ein Anspruch auf Entschädigung für die Bauwerke. Dieser haftete anstelle des Erbbaurechts und mit dessen Rang auf dem Grundstück. Weil das dingliche Recht noch nicht eingetragen war, stand der Beklagten nach § 894 BGB ein Anspruch auf Bewilligung der Berichtigung zu. Eine abschließende Bezifferung der Entschädigung war hierfür nach der angeführten Entscheidung BGH, Beschluss vom 11. April 2013, V ZB 109/12, nicht erforderlich. Zwischen Herausgabe und Sicherung bestand der für § 273 BGB notwendige Zusammenhang: Beide Ansprüche beruhten auf demselben Erbbaurecht beziehungsweise dessen Ende. Das ausdrücklich erhobene Zurückbehaltungsrecht führte deshalb zur Verurteilung Zug um Zug.

Gesetzliche Haftung machte die konkrete Sicherung nicht entbehrlich

Die Eigentümerin konnte nicht erfolgreich darauf verweisen, dass die Entschädigung bei Löschung des Erbbaurechts ohnehin einzutragen sei. Gegenstand dieses Prozesses war die Herausgabe, nicht ein Grundbuchverfahren zur Löschung des Erbbaurechts. Eine automatische Eintragung war daher mit dem verlangten Urteil gerade nicht verbunden. Über die nur für den Fall vollständigen Unterliegens der Klägerin erhobene Hilfswiderklage musste der Senat nicht entscheiden. Trotz des begrenzten Berufungserfolgs trug die Beklagte die gesamten Prozesskosten nach § 92 Absatz 2 Nummer 1 ZPO. Die Korrekturen zu Zubehör und Sicherung bewertete das Gericht gegenüber dem zentralen Herausgabeanspruch als geringfügig; außerdem hatte die Klägerin die Entschädigung und ihre Absicherung dem Grunde nach anerkannt.