Gemeindliches Vorkaufsrecht: Offene neue Straßenplanung trug keinen Erwerb auf Vorrat

Redaktioneller Kernsatz

Gemeindliches Vorkaufsrecht: Offene neue Straßenplanung trug keinen Erwerb auf Vorrat

Redaktionelle Zusammenfassung · 834 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Preislimitierte Vorkaufsrechtsausübung wurde aufgehoben

Alter Bebauungsplan und neue Planungsabsicht fielen auseinander

Der ursprüngliche Bebauungsplan für das Gewerbegebiet war im Januar 2000 in Kraft getreten. Im Mai 2018 beschloss die Bürgerschaft seine Neuaufstellung. Ziel war insbesondere die Neuordnung der Erschließungsstraßen; zugleich sollten Natur- und Landschaftsschutz gestärkt und weitere Nutzungsmöglichkeiten geprüft werden. Die Planung stand außerdem im Zusammenhang mit einer später wieder aufgegebenen Bewerbung um eine Bundesgartenschau. Ein interner Vermerk hatte bereits Zweifel erkennen lassen, ob der bisherige Straßenverlauf erhalten bleiben würde. Im Anhörungsgespräch zur Vorkaufsrechtsausübung erklärte die Gemeinde, verschiedene Trassenvarianten würden untersucht. Der Senat musste daher nicht nur den fortgeltenden Plantext, sondern auch den zum maßgeblichen Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen kommunalen Planungswillen berücksichtigen.

Vorkaufsrecht und wirksamer Kaufvertrag bestanden grundsätzlich

Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BauGB war dem Grunde nach vorhanden. Ein bloßer Aufstellungsbeschluss ändert einen wirksamen Bebauungsplan noch nicht; die alte Festsetzung blieb deshalb zunächst rechtlich bestehen. Auch ein Vorkaufsfall war eingetreten. Der notarielle Vertrag war auf Käuferseite zunächst durch einen vollmachtlosen Vertreter geschlossen und später genehmigt worden. Der erklärte Rücktritt der Verkäuferin beseitigte die Rechtsposition der Gemeinde nicht. Ein speziell für die Vorkaufsrechtsausübung vereinbarter Rücktrittsvorbehalt wirkt nach § 28 Absatz 2 BauGB in Verbindung mit § 465 BGB nicht gegenüber dem Vorkaufsberechtigten. Zudem unterschied der Senat das hier angewandte Entschädigungswertmodell des § 28 Absatz 4 BauGB von anderen Formen preislimitierter Ausübung.

Ausübungsfrist begann erst mit Mitteilung der Wirksamkeit

Die Eigentümerin beanstandete außerdem eine verspätete Ausübung. Nach der für den Vorgang maßgeblichen Gesetzesfassung galt eine Zweimonatsfrist. Diese lief nach Auffassung des Senats nicht schon mit Übersendung der zunächst schwebend unwirksamen Vertragsurkunde und auch nicht allein mit späterer Genehmigung an. Erforderlich war die Mitteilung, dass der Kaufvertrag wirksam geworden war. Die entsprechende Nachricht ging der Gemeinde am 12. Juni 2018 zu; der Bescheid wurde am 8. August zugestellt und damit rechtzeitig. Auch die interne Zuständigkeit war gewahrt: Der nach der Hauptsatzung zuständige Hauptausschuss hatte die Ausübung beschlossen. Die Aufhebung beruhte folglich nicht auf Fristversäumnis oder einem kommunalrechtlichen Zuständigkeitsfehler, sondern auf fehlenden materiellen Voraussetzungen.

Gemeinwohlbezug musste für die betroffenen Teilflächen feststehen

§ 24 Absatz 3 BauGB verlangt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt. Ein bloßes allgemeines öffentliches Interesse genügt dafür nach dem Senat nicht; erforderlich ist ein qualifiziertes Erwerbsinteresse nach Abwägung privater und öffentlicher Belange. Eine wirksame Festsetzung öffentlicher Straßen trägt diese Rechtfertigung regelmäßig. Anders kann es sein, wenn die Gemeinde vor dem Erwerb selbst von dem dokumentierten Planungsziel abrückt. Dann ist zu prüfen, ob der ursprüngliche Straßenverlauf noch verwirklicht werden soll oder bereits durch neue Vorstellungen überholt ist. Maßgeblich war der Zeitpunkt des Bescheids. Spätere Überlegungen konnten die bei Ablauf der Ausübungsfrist erforderliche konkrete Grundlage nicht nachträglich ersetzen.

Nur möglicherweise benötigte Flächen durften nicht bevorratet werden

Nach den Erläuterungen der Gemeinde sollte ein nördlicher Straßenabschnitt zum Schutz einer Wiesenfläche entfallen. Dies erforderte auch Änderungen der anschließenden Trasse auf den von der Vorkaufsrechtsausübung betroffenen Teilflächen. Im Zeitpunkt der Ausübung gab es dafür noch keinen hinreichend konkretisierten Entwurf. Selbst im späteren Gerichtsverfahren wurden Varianten diskutiert, die entweder nahezu die gesamte Fläche oder nur einen deutlich geringeren Teil beanspruchten. Der Senat leitete daraus ab, dass der ursprüngliche Planungswille nicht unverändert fortbestand. Es war offen, ob und in welchem Umfang gerade die bezeichneten Flächen gebraucht würden. Ein Erwerb solcher nur möglicherweise benötigten Flächen stellte sich als Bevorratung dar. Dass andere Teile derselben Flurstücke künftig nützlich sein könnten, genügte ebenfalls nicht.

Auch die spätere Enteignungsmöglichkeit war nicht hinreichend sicher

Zusätzlich scheiterte die Ausübung zum Entschädigungswert an § 28 Absatz 4 Satz 1 BauGB. Die betroffenen Flächen mussten für den angegebenen Zweck grundsätzlich enteignet werden können. Nach der herangezogenen Rechtsprechung, insbesondere BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007, III ZR 298/06, müssen zwar nicht bereits sämtliche Voraussetzungen einer sofortigen Enteignung erfüllt sein. Bei Ausübung muss aber feststehen, dass eine spätere Überführung in kommunales Eigentum zum Wohl der Allgemeinheit erforderlich sein wird. Dieses gesteigerte Erwerbsinteresse geht über bloße Nützlichkeit hinaus. Die erneut offene Trassenplanung bot dafür keine tragfähige Grundlage. Eine ausreichend fortgeschrittene Planung, die den künftigen Bedarf gerade der ausgewählten Flächen sicher erkennen ließ, lag nicht vor.

Vollständige Aufhebung trotz grundsätzlich vorhandener Erwerbsbefugnis

Der Senat änderte deshalb das landgerichtliche Urteil und hob den Bescheid vom 6. August 2018 insgesamt auf. Die Gemeinde trug die Kosten beider Instanzen; die Revision wurde nicht zugelassen. Über einen späteren weiteren Vorkaufsrechtsbescheid betreffend eine Teilfläche war in einem anderen Verfahren zu entscheiden. Das Urteil unterscheidet deutlich zwischen dem Entstehen eines Vorkaufsrechts und der Rechtmäßigkeit seiner konkreten Ausübung. Der fortgeltende Bebauungsplan konnte die erste Frage bejahen, ohne die zweite automatisch zu beantworten. Entscheidend war, dass die tatsächliche gemeindliche Planung die bisherige Nutzungsvorstellung bereits infrage gestellt hatte. Für die Ausübung zum Entschädigungswert kam als selbständiges Hindernis die fehlende hinreichend sichere spätere Enteignungsmöglichkeit hinzu.