Grundstückskauf mit Erschließungspflicht: Bauvertragsteil bestimmte den zuständigen Senat

Redaktioneller Kernsatz

Grundstückskauf mit Erschließungspflicht: Bauvertragsteil bestimmte den zuständigen Senat

Redaktionelle Zusammenfassung · 807 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Berufung wurde an den Bausenat verwiesen

Grundstückserwerb und Erschließung waren gesondert bepreist

Die Parteien hatten am 26. Juni 2012 einen notariellen Vertrag geschlossen. Danach sollte der Beklagte zum einen ein Grundstück für 17.000 Euro übereignen. Zum anderen verpflichtete er sich für weitere 7.000 Euro, Erschließungsanlagen herzustellen und durch eine Dienstbarkeit abzusichern. Zu diesen Anlagen gehörten eine Straße sowie Einrichtungen der Ver- und Entsorgung. Die mit der Berufung weiterverfolgte Vollstreckungsabwehrklage betraf einen bereits titulierten Anspruch von noch 6.500 Euro. Nach der Einordnung des Senats ging es dabei allein um die Zahlungspflicht aus dem baulichen Teil der Vereinbarung. Die verschiedenen Vertragsbestandteile waren somit nicht nur theoretisch unterscheidbar; gerade einer von ihnen bildete den maßgeblichen Gegenstand des Rechtsstreits.

Die Vertragsüberschrift entschied nicht über die rechtliche Einordnung

Der Senat behandelte die Vereinbarung als typengemischten Vertrag. Sie verband einen Grundstückskauf mit einem Bauvertrag im Sinne des § 650a Absatz 1 BGB. Für diese Einordnung war nicht die von den Parteien gewählte Überschrift ausschlaggebend, sondern der Inhalt der übernommenen Leistungspflichten. Die Verpflichtung, Eigentum an einem Grundstück zu verschaffen, hatte einen anderen Gegenstand als die Verpflichtung, eine Straße und weitere Erschließungsanlagen herzustellen. Beide Elemente konnten in derselben notariellen Urkunde enthalten sein. Dass der Vertrag insgesamt als Grundstückskaufvertrag bezeichnet wurde, beseitigte den baulichen Leistungsinhalt deshalb nicht. Der Senat richtete die Zuständigkeitsprüfung an demjenigen Vertragsteil aus, aus dem die streitige Forderung tatsächlich hergeleitet wurde.

Die Herstellung der Straße war eine Bauleistung

Zur Begründung erläuterte das Gericht den Begriff des Bauwerks. Erfasst wird eine unbewegliche Sache, die durch Arbeitskraft und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellt, wiederhergestellt, umgebaut oder beseitigt wird. Eine neu zu errichtende Straße erfüllte diese Merkmale. Der Beklagte hatte sich insoweit als Unternehmer zur Herstellung eines Bauwerks verpflichtet. Nach den Gründen hatte er außerdem mehrere Grundstücke mit entsprechenden Erschließungsverpflichtungen veräußert. Für die Zuständigkeitsfrage war daher ein tatsächlich vorhandener baulicher Leistungsgegenstand benannt. Der Senat stützte die Einordnung nicht lediglich auf eine entfernte Beziehung des Grundstücksgeschäfts zum Bauwesen, sondern auf die konkrete vertragliche Herstellungsverpflichtung, deren Vergütung im Prozess streitig war.

Unklare Baubeschreibungen gehören zum Kern der Spezialisierung

Der Senat hob zusätzlich den Zweck der gesetzlichen Spezialisierung hervor. Im vorliegenden Rechtsstreit war die Auslegung unklarer Baubeschreibungen maßgeblich. Gerade solche Fragen sollen von den für Bausachen zuständigen Spruchkörpern behandelt werden. Außerdem war die streitige Zahlungsverpflichtung aus dem Bauvertragsteil nicht bloß untergeordnet. Die Vollstreckungsabwehrklage betraf allein diesen Anspruch. Damit bestand kein Anlass, die baurechtliche Einordnung hinter dem Grundstückskaufteil zurücktreten zu lassen. Die Entscheidung zeigt insoweit eine zweistufige Betrachtung: Zunächst wurde der gemischte Inhalt des Vertrags festgestellt, anschließend der konkrete Streitgegenstand innerhalb dieses Vertrags bestimmt. Erst diese Verbindung erklärte, weshalb die gesetzliche Bauzuständigkeit für die Berufung einschlägig war.

Berufsmäßige Bautätigkeit war keine zusätzliche Hürde

Die Gründe setzen sich auch mit Formulierungen der Gesetzesmaterialien zur Spezialisierung auseinander. Dort wird neben Bauverträgen die Beteiligung berufsmäßig mit Planung oder Ausführung von Bauarbeiten befasster Personen angesprochen. Nach Auffassung des Senats bezog sich dieses zusätzliche Merkmal nicht auf Architekten und Bauunternehmer, sondern auf sonstige in diesem Bereich tätige Personen. Bauverträge können auf Unternehmerseite auch von Privatpersonen geschlossen werden. Der Senat sah daher keinen Grund, die gesetzliche Bauzuständigkeit hier wegen einer fehlenden besonderen Berufsqualifikation oder einer vermeintlich erforderlichen berufsmäßigen Tätigkeit auszuschließen. Ob darüber hinaus schon entscheidend war, dass eine solche Anforderung im Gesetzeswortlaut nicht erscheint, musste er nach seiner Begründung nicht abschließend behandeln.

Gesetzliche Spezialzuständigkeit ging dem Geschäftsverteilungsplan vor

Der Geschäftsverteilungsplan wies dem 3. Zivilsenat Ansprüche aus Grundstückskaufverträgen zu. Für solche Verträge besteht jedoch nach den Ausführungen des Gerichts keine entsprechende gesetzliche Spezialisierung nach §§ 72a und 119a GVG. Demgegenüber beruht die Zuständigkeit für Streitigkeiten aus Bauverträgen auf § 119a Absatz 1 Nummer 2 GVG. Diese gesetzliche Zuständigkeit ging der allgemeinen internen Zuweisung der Grundstückskaufsachen vor. Der 3. Zivilsenat konnte das Verfahren deshalb nicht allein deshalb behalten, weil die notarielle Urkunde auch einen Grundstückskauf enthielt. Die gesetzlich vorgegebene Spezialisierung bestimmte die Zuordnung des tatsächlich streitigen baulichen Anspruchs. Der Geschäftsverteilungsplan ergänzte diese Vorgabe durch die Benennung des dafür zuständigen 7. Zivilsenats.

Verweisung innerhalb desselben Gerichts war prozessual möglich

Die Verweisung erfolgte nach Anhörung der Parteien in entsprechender Anwendung des § 281 ZPO. Unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs erläuterte der Senat, dass diese Vorschrift auch im Verhältnis zwischen Spruchkörpern mit gesetzlicher Spezialzuständigkeit und anderen Spruchkörpern desselben Gerichts anzuwenden ist. Es musste daher kein anderes Oberlandesgericht zuständig werden; die Sache wechselte innerhalb des Rostocker Gerichts zum zuständigen Fachsenat. Für den weiteren Prozess blieb die materielle Auseinandersetzung über den titulierten Anspruch offen. Der Beschluss klärte ausschließlich, welcher Spruchkörper sie zu führen hatte. Seine Reichweite beschränkt sich auf die Zuständigkeitsfolgen des konkret streitigen, nicht untergeordneten Bauvertragsteils eines gemischten Grundstücks- und Erschließungsvertrags.