Auflassung Zug um Zug: Einfache Vollstreckungsklausel genügt nicht für Eigentumsumschreibung

Redaktioneller Kernsatz

Auflassung Zug um Zug: Einfache Vollstreckungsklausel genügt nicht für Eigentumsumschreibung

Redaktionelle Zusammenfassung · 809 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Amtswiderspruch gegen die neue Eigentümereintragung angeordnet

Urteil, einfache Klausel und notarielle Erklärung

Ein früheres Urteil des Oberlandesgerichts hatte die damalige Eigentümerin zur Erklärung der Auflassung gegen die genannte Zahlung verpflichtet. Nach Abschluss des Rechtsmittelwegs beantragte die Erwerberin eine vollstreckbare Ausfertigung. Die Geschäftsstelle erteilte ihr im Januar 2023 eine einfache Vollstreckungsklausel. Unter Vorlage dieser Ausfertigung samt Rechtskraftvermerk ließ die Erwerberin Anfang Februar ihre eigene Auflassungserklärung beurkunden und beantragte die Eigentumsänderung. Die notarielle Erklärung war konkret am 6. Februar 2023 abgegeben worden; die Umschreibung im Grundbuch erfolgte am 5. April 2023. Nach Erhalt der Nachricht wandte sich die bisherige Eigentümerin dagegen. Sie machte geltend, die titulierte Gegenleistung sei nicht eingegangen, und verlangte eine Rückgängigmachung sowie vorläufige Einschränkungen der Grundbucheinsicht. Das Grundbuchamt wies ihr Begehren zunächst zurück.

Beschwerde gegen geschützte Eintragung ist nur begrenzt möglich

Eine bereits erfolgte Eigentümereintragung, die am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilnimmt, kann nicht durch eine gewöhnliche Beschwerde unmittelbar rückgängig gemacht werden. Insoweit war das Rechtsmittel unzulässig. Der Senat verstand die Eingabe aber hilfsweise als Begehren nach einem Amtswiderspruch gemäß § 71 Absatz 2 Satz 2 Grundbuchordnung. Dieser Weg war zulässig. Ein Amtswiderspruch setzt voraus, dass das Grundbuchamt bei der Eintragung gesetzliche Vorschriften verletzt hat und dadurch das Grundbuch unrichtig geworden ist. Die Gesetzesverletzung muss feststehen, während die Unrichtigkeit glaubhaft sein muss. Nach der Prüfung des Senats lagen diese Voraussetzungen vor, weil die erforderliche formgerechte Auflassung bisher fehlte.

Urteil kann Erklärung ersetzen, aber erst bei erfüllten Voraussetzungen

Grundsätzlich muss die Auflassung vor der zuständigen Stelle bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten erklärt werden. Wird eine Seite rechtskräftig zur Abgabe ihrer Erklärung verurteilt, kann die gesetzliche Fiktion des § 894 ZPO diese Erklärung ersetzen. Dann genügt es grundsätzlich, anschließend nur noch die Erklärung der anderen Seite beurkunden zu lassen. Entscheidend ist jedoch die Reihenfolge: Die fingierte Erklärung muss bereits existieren, wenn die andere Seite ihre Erklärung abgibt. Eine vorzeitige einseitige Beurkundung genügt nicht, solange die Voraussetzungen der Fiktion noch fehlen. Das betrifft insbesondere Fälle, in denen die Verurteilung nicht vorbehaltlos erfolgt, sondern von einer Gegenleistung abhängt.

Zug-um-Zug-Verurteilung verlangt eine qualifizierte Klausel

Für die hier vorliegende Zug-um-Zug-Verurteilung knüpft § 894 Satz 2 ZPO den Eintritt der Erklärungsfiktion an eine vollstreckbare Ausfertigung nach den besonderen Vorschriften der §§ 726 und 730 ZPO. Dafür ist eine qualifizierte Klausel durch den zuständigen Rechtspfleger erforderlich. Eine einfache, von der Urkundsbeamtin erteilte Klausel erfüllt diese Voraussetzung nicht. Der Senat stellte dabei nicht infrage, dass eine einfache Klausel grundsätzlich wirksam sein und der materiellen Kontrolle eines Vollstreckungsorgans entzogen sein kann. Die andere, hier maßgebliche Frage lautete, ob gerade sie die gesetzlich vorausgesetzte Auflassungserklärung bereits entstehen ließ. Dies verneinte der Senat aufgrund des eindeutigen gesetzlichen Anknüpfungspunkts.

Grundbuchamt durfte sich nicht mit dem bloßen Vorhandensein begnügen

Das Grundbuchamt hatte argumentiert, es müsse die sachliche Richtigkeit einer erteilten Vollstreckungsklausel nicht prüfen. Dieser Grundsatz beantwortete nach dem Senat aber nicht das konkrete Problem. Es ging nicht um eine erneute Kontrolle, ob eine vorhandene qualifizierte Klausel zu Recht erteilt worden war. Eine solche Klausel gab es gerade nicht. Das Amt musste feststellen, ob die für den dinglichen Konsens erforderliche Erklärung vorlag. Die fehlende besondere Klausel verhinderte ihren fingierten Eintritt. Mit der bloßen Existenz irgendeiner vollstreckbaren Ausfertigung ließ sich das nicht ersetzen. Die im Februar abgegebene Erklärung der Erwerberin war deshalb zu früh erfolgt und genügte den Formanforderungen der Auflassung nicht.

Die besondere Klausel schützt die leistungspflichtige Eigentümerin

Die gesetzliche Verknüpfung dient dem Schutz derjenigen Seite, deren Willenserklärung durch das Urteil ersetzt werden soll. Würde bereits eine einfache Klausel genügen, könnte die Erklärung trotz einer titulierten Gegenleistung als abgegeben behandelt werden, ohne den dafür vorgesehenen besonderen Nachweisweg einzuhalten. Der Senat betonte zudem, dass die Vollstreckung bei der Erklärungsfiktion bereits mit der entsprechenden Klauselerteilung abgeschlossen ist. Der Rechtsbehelf nach § 732 ZPO gegen die Klauselerteilung steht dem Schuldner nach dieser Begründung dann nicht mehr zur Verfügung. Gerade deshalb durfte die qualifizierte Voraussetzung nicht durch eine großzügige Gleichsetzung verschiedener Klauselarten umgangen werden. Die Eintragung war somit unter Verstoß gegen die erforderliche Prüfung des dinglichen Konsenses erfolgt.

Begrenzter Erfolg und weitere Grundbuchlage

Der Senat wies das Grundbuchamt an, zugunsten der bisherigen Eigentümerin einen Amtswiderspruch gegen die Richtigkeit der Eigentümereintragung einzutragen. Im Übrigen verwarf er die Beschwerde. Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren wurden nicht erhoben; notwendige Aufwendungen sind trotz der von der eingetragenen Erwerberin verursachten Unrichtigkeit wegen des nur teilweisen Erfolgs nicht zu erstatten. Der Beschluss enthält keine abschließende neue Entscheidung über Zahlung oder sonstige Ansprüche aus dem zugrunde liegenden Grundstücksgeschäft. Er beseitigt auch nicht durch seinen Tenor unmittelbar die Eigentümerposition im Grundbuch. Seine konkrete Folge ist die Sicherung durch Widerspruch, weil die bisherige Umschreibung ohne die erforderliche wirksame Auflassung erfolgt war.