Grundstücks-GbR nach Kündigung und Tod: Erben konnten im Grundbuch nachrücken

Redaktioneller Kernsatz

Grundstücks-GbR nach Kündigung und Tod: Erben konnten im Grundbuch nachrücken

Redaktionelle Zusammenfassung · 827 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Grundbuchamt musste die Erben als Gesellschafter eintragen

Kündigung und Todesfall führten zum Berichtigungsantrag

Die Gesellschaft war aufgrund einer Auflassung aus dem Jahr 2013 seit 2015 als Eigentümerin eingetragen. Zu ihren beiden Gesellschaftern gehörten der später Verstorbene und ein weiterer Beteiligter. Dieser weitere Gesellschafter kündigte die Gesellschaft am 27. September 2019. Am 20. November 2019 starb der andere Gesellschafter. Ein Erbschein vom 7. April 2020 wies dessen fünf Kinder als Erben aus. Diese beantragten im Frühjahr 2021, die Gesellschafterangaben im Grundbuch zu berichtigen. Sie gingen davon aus, dass die Gesellschaft zur Abwicklung fortbestand und sie gemeinschaftlich in die Stellung des verstorbenen Gesellschafters eingerückt waren. Besondere gesellschaftsvertragliche Regelungen zu Kündigung oder Tod waren nach ihrem Vorbringen nicht vereinbart.

Ein späterer Verkauf beruhte auf einer anderen Rechtsauffassung

Der verbliebene Gesellschafter verkaufte die Grundstücke am 18. Mai 2021 an eine andere Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der beurkundete Vertrag ging davon aus, dass ihm der Anteil des Verstorbenen angewachsen sei. Zugleich erklärte er notariell, dass keine von den gesetzlichen Regelungen abweichenden Vereinbarungen bestanden. Die Erben genehmigten den Verkauf nicht; er wurde nicht vollzogen. Im Zusammenhang mit diesem Vorgang prüfte die Finanzverwaltung steuerliche Fragen. Für das Berichtigungsverfahren war der Verkauf vor allem deshalb bedeutsam, weil die dabei abgegebenen Erklärungen Aufschluss über den Gesellschaftsvertrag gaben. Die im Vertrag zugrunde gelegte Annahme eines alleinigen Berechtigungsübergangs musste rechtlich nicht zutreffen, nur weil sie der Veräußerung zugrunde gelegt worden war.

Die Ablehnung betraf Nachweise und steuerliche Bescheinigung

Das Grundbuchamt lehnte die beantragte Berichtigung zunächst ab. Es vermisste insbesondere einen in der Form des § 29 GBO geführten Nachweis des Gesellschaftsvertrags. Außerdem hielt es eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung für erforderlich. Im Beschwerdeverfahren legten die Erben ergänzende notarielle Erklärungen vor. Danach war ihnen kein schriftlicher Gesellschaftsvertrag bekannt; besondere Regelungen für Kündigung oder Tod seien nicht vereinbart worden. Der Senat behandelte ihren Antrag als zulässige Berichtigung wegen einer nachträglich eingetretenen Unrichtigkeit. Er richtete sich nicht gegen die ursprüngliche Eigentümereintragung. Wenn die Unrichtigkeit in der erforderlichen Form nachgewiesen ist, kann nach § 22 GBO berichtigt werden, ohne dass eine gesonderte Bewilligung nach § 19 GBO erforderlich bleibt.

Entscheidend war die materielle gesellschaftsrechtliche Nachfolge

Der Senat betonte, dass die im Grundbuch verlautbarte Gesellschafterstellung nicht allein durch ihre Eintragung zu einer selbständig vererblichen Rechtsposition wird. Ob und wie Erben nachrücken, hängt von den materiellen gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen ab. Nach den damals maßgeblichen gesetzlichen Regelungen führten Kündigung und Tod grundsätzlich zur Auflösung der Gesellschaft. Auflösung bedeutete jedoch nicht ihr sofortiges Erlöschen. Sie bestand als identische Abwicklungsgesellschaft fort. In die Stellung des verstorbenen Gesellschafters traten seine Erben gemeinschaftlich ein. Eine Anwachsung beim anderen Gesellschafter setzte demgegenüber eine entsprechende Fortsetzungs- oder Eintrittsregelung voraus. Gerade eine solche vom gesetzlichen Ausgangspunkt abweichende Vereinbarung war im vorliegenden Fall nicht nachgewiesen und nach den abgegebenen Erklärungen nicht vorhanden.

Auch ein mündlicher Gesellschaftsvertrag konnte nachgewiesen werden

Dass kein schriftlicher Gesellschaftsvertrag vorgelegt werden konnte, schloss den Unrichtigkeitsnachweis nach Auffassung des Gerichts nicht aus. Bei einer mündlich gegründeten Gesellschaft muss berücksichtigt werden, welche formgerechten Erklärungen über ihren Inhalt tatsächlich möglich sind. Der verbliebene Gesellschafter hatte im notariellen Kaufvertrag versichert, dass keine von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Vereinbarungen bestanden. Einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag reichte er trotz Aufforderung nicht ein. Die Erben hatten ihrerseits notariell zu ihrem Kenntnisstand erklärt, dass ihnen abweichende Vereinbarungen nicht bekannt waren. Ein schriftlicher Vertrag wurde auch auf Nachfrage nicht vorgelegt. Der Senat sah in dieser Kombination einen ausreichenden Nachweis in der grundbuchrechtlich gebotenen Form. Er verlangte keine Vorlage eines schriftlichen Gesellschaftsvertrags, dessen Bestehen durch die verfügbaren Angaben nicht belegt war.

Frühere Verfahren stützten die Fortsetzung zur Abwicklung

Die gesellschaftsrechtliche Einordnung entsprach außerdem den im Entscheidungstext angeführten Vorverfahren. Das Landgericht Potsdam und das Oberlandesgericht Brandenburg hatten die Fortexistenz der Gesellschaft als Abwicklungsgesellschaft und die Beteiligung der Erben bereits behandelt. Eine Nichtzulassungsbeschwerde war vom Bundesgerichtshof am 30. Juni 2022 zurückgewiesen worden. Der Rostocker Senat zog diese Vorgeschichte als zusätzliche Bestätigung heran. Tragend blieb allerdings der für das konkrete Grundbuchverfahren geführte Nachweis der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse. Die frühere Rechtsprechung ersetzte nicht einfach jede weitere Prüfung. Zusammen mit den notariellen Erklärungen und dem Erbschein ergab sich für das Gericht, dass die bisherigen Gesellschafterangaben nach dem Tod nicht mehr mit der materiellen Rechtslage übereinstimmten.

Keine steuerliche Hürde für diesen erbrechtlichen Übergang

Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangte der Senat für die beantragte Berichtigung nicht. Der allein erbrechtliche Erwerb der gesellschaftsrechtlichen Position unterlag in der hier behandelten Konstellation nicht der Grunderwerbsteuer. Die steuerlichen Fragen eines gesonderten Verkaufs durften deshalb nicht mit dem Nachrücken der Erben verwechselt werden. Nachdem der Unrichtigkeitsnachweis geführt war, musste das Grundbuchamt die fünf Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft anstelle des Verstorbenen eintragen. Die Entscheidung bestätigt damit einen konkreten Berichtigungsanspruch unter dem Recht des Jahres 2023. Sie entscheidet weder über die Wirksamkeit jedes denkbaren Grundstücksverkaufs einer aufgelösten Gesellschaft noch über die Anforderungen einer heutigen Eintragung nach späteren gesetzlichen Änderungen.