Verschwiegener Hausschwamm: Verkäufer haftete trotz Gewährleistungsausschluss

Redaktioneller Kernsatz

Verschwiegener Hausschwamm: Verkäufer haftete trotz Gewährleistungsausschluss

Redaktionelle Zusammenfassung · 816 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Käuferseite setzte Schadensersatz in der Berufung durch

Die Erklärung fehlender Kenntnis war keine Beschaffenheitsvereinbarung

Ausgangspunkt war der Kaufvertrag zwischen dem Beklagten und dem Zwischenkäufer vom 28. April 2014. Ein Haus mit echtem Hausschwamm weist nach der Entscheidung einen Sachmangel auf, weil ein Käufer gewöhnlich ein nicht von Schädlingen befallenes Wohnhaus erwarten darf. Eine besondere Vereinbarung über die Beschaffenheit hatten die Vertragsparteien allerdings nicht getroffen. Der Verkäufer hatte lediglich erklärt, ein Schwammbefall sei ihm nicht bekannt. Der Senat verstand dies als Wissenserklärung und nicht als Zusage, das Gebäude sei objektiv frei von Hausschwamm. Wegen des vereinbarten Haftungsausschlusses kam es deshalb entscheidend darauf an, ob § 444 BGB eingriff. Hierfür musste ein arglistiges Verhalten des Verkäufers festgestellt werden.

Aufklärung war auch über einen früheren Befall erforderlich

Arglist kann nach den erläuterten Grundsätzen auch in einem Verschweigen liegen. Voraussetzung ist eine Pflicht, den Käufer über den betreffenden Umstand zu informieren. Eine allgemeine Offenbarung aller möglicherweise interessanten Tatsachen besteht nicht. Aufklärung ist jedoch geboten, wenn ein Umstand für den Vertragszweck wesentlich ist und der Käufer nach der Verkehrsanschauung eine Mitteilung erwarten darf. Bei echtem Hausschwamm bejahte der Senat diese Pflicht. Sie kann sogar dann bestehen, wenn ein früherer Befall technisch einwandfrei durch eine Fachfirma beseitigt wurde. Grund ist das Risiko eines erneuten Auftretens. Der Verkäufer durfte sich daher nicht allein darauf verlassen, dass frühere Arbeiten den sichtbaren Schaden möglicherweise beseitigt hatten.

Arglist erforderte tatsächliche Kenntnis und nicht bloße Fahrlässigkeit

Der Senat grenzte den erforderlichen Kenntnisstand ausdrücklich von fahrlässiger Unkenntnis ab. Es genügt nicht, dass sich dem Verkäufer ein Mangel bei sorgfältiger Betrachtung hätte aufdrängen müssen. Auch grobe Fahrlässigkeit ersetzt die positive Kenntnis nicht. Andererseits muss keine betrügerische Absicht im engeren Sinne vorliegen. Ausreichend kann sein, dass der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel für möglich hält und das Risiko einer Unkenntnis des Käufers hinnimmt. Im konkreten Fall kam es deshalb auf die Beweisaufnahme zu den erkennbaren Schäden und den älteren baulichen Eingriffen an. Aus diesen Umständen musste das Gericht einen tragfähigen Schluss auf das tatsächliche Wissen des Beklagten ziehen können.

Beschädigte Balken und frühere Eingriffe waren entscheidende Indizien

Ein sachverständiger Zeuge schilderte bei seiner Vernehmung am 2. März 2023 erhebliche Veränderungen im Bereich der Kellerdecke. Straßenseitige Balkenköpfe waren abgefault und nicht mehr vorhanden; verbleibende Balken wurden von unten abgestützt. Teilweise fehlten Bretter und Schüttung im Deckenaufbau, sodass die Dielen des darüberliegenden Geschosses sichtbar waren. Ein weiterer Balken war abgeschnitten und über einen Wechsel an einem anderen befestigt worden. Auch erneuerte Teile des Erdgeschossfußbodens ordnete der Zeuge einem früheren Schwammbefall zu. Dort hatte er später wieder umfangreichen Befall festgestellt. Der Senat hielt seine Angaben für glaubhaft, verwies auf seine fachliche Qualifikation, detaillierte Erinnerung und nachvollziehbare Erläuterung der vorgelegten Fotos.

Langjährige Hauskenntnis widerlegte die behauptete Unwissenheit

Der Beklagte hatte nach eigenen Angaben etwa 70 Jahre in dem Haus gewohnt. Für den Senat war deshalb nicht plausibel, dass ihm die nachhaltigen Veränderungen an der Kellerdecke und ihre Ursache unbekannt geblieben sein sollten. Dabei kam es nicht darauf an, ob er die Arbeiten selbst ausgeführt oder beauftragt hatte. Auch Arbeiten Dritter konnten ihm die sichtbaren Schäden und Stützmaßnahmen vermittelt haben. Spätestens seit 2006 war er zudem Eigentümer, zunächst in Erbengemeinschaft. Die dauerhafte Sichtbarkeit von Stützbalken und fehlendem Deckenaufbau sprach aus Sicht des Gerichts für Kenntnis. Nicht zusätzlich verwertet wurde dagegen verdeckter Schwammbefall unter Putz, weil dieser nicht ohne Weiteres erkennbar war.

Eine Kenntnis des Zwischenkäufers war nicht nachgewiesen

Der Schadensersatzanspruch scheiterte auch nicht an § 442 BGB. Danach kann eine positive Kenntnis des Käufers vom Mangel Gewährleistungsrechte ausschließen. Eine bloße Vermutung oder die Möglichkeit, einen Mangel bei einer Besichtigung zu entdecken, reicht dafür nicht aus. Die Kenntnis musste der Verkäufer darlegen und beweisen. Hier fehlte bereits entsprechender Vortrag dazu, dass der Zwischenkäufer den Keller besichtigt und den dortigen Zustand erkannt hatte. Der unter Putz verborgene Befall war auch für ihn nicht ohne Weiteres sichtbar. Selbst eine mögliche Erkennbarkeit des Schwamms hätte den Verkäufer nach der vom Senat herangezogenen Rechtsprechung nicht von seiner eigenen Hinweispflicht befreit. Der vertragliche Haftungsausschluss blieb daher wegen des arglistigen Verschweigens unbehelflich.

Anwaltskosten wurden als eigener Schaden ersetzt

Zusätzlich zu 17.096,82 Euro sprach das Gericht 924,40 Euro für vorgerichtliche anwaltliche Hilfe zu. Bei Beauftragung der Anwälte befand sich der Beklagte zwar noch nicht mit dem später verlangten Betrag in Verzug. Er hatte jedoch zuvor jede Einstandspflicht abgelehnt. Deshalb durfte die Klägerin zur Durchsetzung des abgetretenen Anspruchs anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen. Die Zinsen wurden für die beiden Teilbeträge ab unterschiedlichen Zeitpunkten zugesprochen, nämlich ab dem 15. April 2016 und dem 18. Januar 2018. Der Fall zeigt eine Haftung aufgrund konkret bewiesener Kenntnis und unterlassener Aufklärung. Er begründet keine automatische Verkäuferhaftung allein aus dem späteren Auftreten eines Gebäudemangels oder aus einer besonders langen Wohndauer.