Corona-Geschäftsschließung: Mietanpassung scheitert an unvollständigen Filialzahlen

Redaktioneller Kernsatz

Corona-Geschäftsschließung: Mietanpassung scheitert an unvollständigen Filialzahlen

Redaktionelle Zusammenfassung · 806 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Volle Mietzahlung trotz zeitweiliger Schließung

Schließungsanordnung begründete keinen Mangel der Räume

Die behördliche Anordnung knüpfte nach der Entscheidung an die Nutzungsart und den Publikumsverkehr an. Sie beruhte nicht auf Zustand, Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts. Deshalb lag kein Mangel im Sinne des § 536 BGB vor. Auch der faktisch erschwerte Kundenzugang änderte diese Beurteilung nicht, denn die Einschränkung galt flächendeckend für die erfassten Geschäfte. Der vertraglich vereinbarte Zweck als Textilgeschäft enthielt keine unbedingte Garantie, den Betrieb selbst bei pandemiebedingten Verboten aufrechterhalten zu können. Eine zusätzliche Vertragsklausel über weitere Fachmärkte verstand das Gericht lediglich als Verpflichtung zur Vermietung an bestimmte Branchen, um das Objekt attraktiver zu machen. Ihre Verletzung war nicht vorgetragen.

Kündigungsschutz und Unmöglichkeit führten nicht zur Entlastung

Artikel 240 § 2 EGBGB gewährte nach der herangezogenen Rechtsprechung lediglich einen begrenzten Schutz vor Kündigungen wegen pandemiebedingter Zahlungsrückstände. Eine eigenständige Mietminderung ließ sich daraus nicht ableiten; zugleich schloss die Vorschrift andere Leistungsstörungsregeln nicht aus. Auch §§ 275, 326 BGB befreiten die Mieterin hier nicht von ihrer Gegenleistung. Die Vermieterin konnte die Räume weiterhin überlassen und in einem zum vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Sie erfüllte damit ihre mietvertragliche Leistung nach § 535 Absatz 1 BGB. Da eine besondere Einstandspflicht für pandemiebedingte Öffnungsverbote nicht vereinbart war, blieb die Zahlungspflicht aus § 535 Absatz 2 BGB zunächst bestehen.

Die Geschäftsgrundlage war dennoch erheblich verändert

Der Senat bejahte eine schwerwiegende Veränderung der sogenannten großen Geschäftsgrundlage. Bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2012 hatten die Parteien eine Pandemie mit erheblichen staatlichen Eingriffen nicht vorausgesetzt. Die Schließungen vom 16. Dezember 2020 bis 7. März 2021 sowie vom 19. April bis 13. Mai 2021 gingen über das gewöhnliche unternehmerische Verwendungsrisiko hinaus. Eine ausdrückliche Übernahme dieses besonderen Risikos durch die Mieterin erkannte das Gericht nicht. Es nahm außerdem an, redliche Parteien hätten bei Kenntnis einer solchen Entwicklung eine Anpassungsmöglichkeit vereinbart. Diese Voraussetzungen allein genügten jedoch nicht: Zusätzlich musste das Festhalten an der vereinbarten Miete im konkreten Fall zu einem untragbaren Ergebnis führen.

Keine pauschale Halbierung und keine Beschränkung auf Umsätze

Unter Bezugnahme insbesondere auf BGH, Urteil vom 12. Januar 2022, XII ZR 8/21, verlangte das Gericht eine umfassende Abwägung. Eine schematische Halbierung der Miete kam nicht in Betracht. Maßgeblich waren die Nachteile des konkreten Mietobjekts, mögliche Verlustminderungsmaßnahmen, staatliche Hilfen, Versicherungsleistungen und ersparte Aufwendungen. Auch die Interessen der Vermieterin waren einzubeziehen. Eine Existenzgefährdung musste die Mieterin hingegen nicht nachweisen. Ihre Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast erstreckte sich auf die Umstände, die eine volle Zahlung unzumutbar machten. Wer fehlende Hilfsleistungen anführt, muss nach dem erläuterten Maßstab zudem vergebliche Bemühungen um erreichbare Unterstützung darlegen. Konzernweite Zahlen ersetzen diese auf den Einzelfall bezogene Darstellung nicht.

Nachholeffekte und Personalkosten blieben unzureichend aufgearbeitet

Die vorgetragenen Filialumsätze belegten nach Ansicht des Senats nicht allein eine untragbare Belastung. In mehreren Monaten des Jahres 2021 lagen die Umsätze über dem Niveau des Vergleichsjahrs 2019. Solche Nachholeffekte waren nach seiner Bewertung ebenso zu berücksichtigen wie später ausgezahlte Zuschüsse. Zudem blieb unklar, in welchem Umfang niedrigere Einnahmen tatsächlich das Geschäftsergebnis verschlechterten. Die Mieterin hatte für die Filiale erhaltenes Kurzarbeitergeld von insgesamt 13.650,60 Euro für Dezember 2020 bis Mai 2021 eingeräumt. Es fehlten aber Angaben zur üblichen Mitarbeiterzahl, zu den normalen Personalkosten und zu deren Veränderung. Ohne diese Informationen konnte der Senat das Zusammenspiel von Umsatzverlusten und Kostenentlastungen nicht verlässlich beurteilen.

Überbrückungshilfen mussten der betroffenen Filiale zugeordnet werden

Auf Konzernebene waren bereits sechs Millionen Euro Überbrückungshilfe ausgezahlt und weitere 24 Millionen Euro beantragt. Der Senat erwartete aufgrund der vorgetragenen Umstände eine Bewilligung auch der offenen Anträge. Er behandelte diese Erwartung ausdrücklich als Grundlage seiner Bewertung, nicht als bereits vollzogene Auszahlung. Welche Entlastung auf die streitige Filiale entfiel, hatte die Mieterin jedoch nicht hinreichend erläutert. Eine Beschränkung der anrechenbaren Hilfen auf einen Anteil entsprechend der konzernweiten Mietkostenquote lehnte das Gericht ab. Entscheidend war das gesamte Geschäftsergebnis. Auch zu möglichen Einsparungen bei Energie und Werbung fehlte konkreter filialbezogener Vortrag, obwohl der Senat solche Entlastungen bei einem geschlossenen Geschäft für naheliegend hielt.

Auch eine Stundung scheiterte an fehlender Darlegung

Selbst eine nicht vollständig ausgeglichene Umsatzeinbuße bedeutete nach dem Urteil noch keine Unzumutbarkeit. § 313 BGB gewährleistet keine vollständige Kompensation sämtlicher Verluste. Der Senat erwog zusätzlich eine zeitweise Stundung bis zur Auszahlung weiterer Hilfen. Auch dafür fehlte aber Vortrag, dass etwaige Liquiditätsengpässe nicht aus eigener Kraft oder durch bewilligte Überbrückungskredite aufgefangen werden konnten. Die Berufung blieb deshalb insgesamt erfolglos; die Revision wurde nicht zugelassen. Das Urteil verneint somit keinen grundsätzlichen Anpassungsanspruch bei staatlichen Betriebsschließungen. Es zeigt vielmehr, dass der Anspruch trotz festgestellter Veränderung der Geschäftsgrundlage am unvollständigen Nachweis seiner wirtschaftlichen Voraussetzungen scheitern kann und eine rein umsatzbezogene Darstellung dafür nicht genügt.