Teilflächenkauf: Notariatsvollmacht erlaubte keine Erweiterung um ein anderes Grundstück

Redaktioneller Kernsatz

Teilflächenkauf: Notariatsvollmacht erlaubte keine Erweiterung um ein anderes Grundstück

Redaktionelle Zusammenfassung · 805 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Eine Vollzugsvollmacht deckte die Einbeziehung eines weiteren Grundstücks nicht

Verkauft war eine noch zu vermessende Teilfläche aus einem bezeichneten Flurstück

Im notariellen Vertrag vom 25. April 2016 wurde eine ungefähr 650 Quadratmeter große Teilfläche aus dem Flurstück 10032 verkauft. Der Kaufpreis betrug 57.850 Euro. Die beiden Käufer sollten jeweils einen hälftigen Miteigentumsanteil erwerben. Ein dem Vertrag beigefügter Lageplan kennzeichnete die Fläche durch eine Umgrenzung mit Buchstaben; nach dem Vertrag war sie den Beteiligten vor Ort bekannt. Die Käufer handelten zugleich ohne Vertretungsmacht auf Verkäuferseite. Die Verkäuferin genehmigte die betreffenden Erklärungen später durch ihren zur Grundstücksveräußerung berechtigten Prokuristen. Die ursprüngliche Genehmigung bezog sich auf den so abgeschlossenen Kaufvertrag und ersetzte keine zusätzliche Vollmacht für einen später erweiterten Vertragsgegenstand.

Die Mitarbeiterinnen durften den vereinbarten Vertrag technisch vollziehen

Der Vertrag bevollmächtigte mehrere Notariatsmitarbeiterinnen einzeln und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, nach Eingang der katasteramtlichen Fortführungsmitteilungen die Identität der verkauften Teilfläche festzustellen und die Auflassung zu erklären. Außerdem waren bestimmte grundbuchliche Anträge erlaubt. Eine weitere Klausel gestattete materiell- und formellrechtliche Erklärungen zur Ergänzung oder Änderung des Vertrags, soweit dies zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen zweckdienlich war. Die Mitarbeiterinnen konnten außerdem Zu- und Abschreibungsanträge sowie Vereinigungsanträge stellen, soweit diese den Kaufgegenstand betrafen. Damit war auch bei diesen ausdrücklich erlaubten Maßnahmen der Bezug zum bereits vereinbarten Gegenstand vorgesehen. Gerade diese Zweckbindung wurde später entscheidend. Aus der Möglichkeit, ergänzende Erklärungen abzugeben, folgte nach dem OLG keine unbeschränkte Befugnis, den Inhalt des Grundstücksgeschäfts neu festzulegen.

Die Finanzierung wurde ebenfalls vor Abschluss der Vermessung vorbereitet

Mit einer weiteren Urkunde vom selben Tag wurde eine Grundschuld von 339.000 Euro zugunsten einer Sparkasse für den noch zu vermessenden Grundbesitz bestellt. Die frühzeitige Beurkundung sollte eine zügige Darlehensauszahlung ermöglichen. Der Notar sollte den Pfandgrundbesitz später konkretisieren. Auch diese Urkunde enthielt Vollmachten für die Mitarbeiterinnen, erforderliche oder zweckdienliche Erklärungen zum Vollzug abzugeben. Die Beteiligten wussten dabei, dass zur zwischenzeitlichen Sicherung hinsichtlich einer noch nicht vermessenen Teilfläche eine Verpfändung des Eigentumsverschaffungsanspruchs in Betracht kam. Die spätere grundbuchliche Eintragung der Grundschuld blieb deshalb auf eine ordnungsgemäße Zuordnung und ausreichende Vertretungsmacht angewiesen.

Die Vermessung brachte eine zusätzliche Fläche aus anderem Grundbesitz zum Vorschein

Nach der Fortführungsmitteilung bestand die vorgesehene Gesamtfläche aus zwei neu gebildeten Flurstücken. Eines ging aus dem ursprünglich genannten Flurstück 10032 hervor, das andere aus dem Flurstück 551/145. Dieses zweite Ausgangsgrundstück gehörte zunächst der Gemeinde. Die Notariatsmitarbeiterin ordnete im September 2016 beide neuen Flurstücke der Grundschuldbestellung zu. Im Juni 2017 erklärte sie dann die Auflassung beider Flächen an die Käufer. Nach dem Vortrag des Notars war die Verkäuferin inzwischen auch als Eigentümerin der zusätzlichen Fläche eingetragen. Damit war jedoch noch nicht beantwortet, ob die Mitarbeiterin die Verkäuferin und die Käufer bei einem Geschäft über diese Fläche vertreten durfte.

Das Grundbuchamt verlangte Genehmigungen und zusätzliche Bescheinigungen

Das Amt beanstandete, dass der ursprüngliche Vertrag und die darin enthaltenen Vollmachten nur das Flurstück 10032 erfassten. Hinsichtlich des zusätzlichen Vertragsgegenstands seien die nachfolgenden Erklärungen ohne ausreichende Vollmacht abgegeben worden. Es verlangte daher nachträgliche Genehmigungen durch die Vertragsparteien. Die erste Zwischenverfügung räumte zur formgerechten Behebung eine Frist von zwei Monaten ein. In der ergänzenden Verfügung stellte das Amt ausdrücklich klar, dass die Vertretungsmacht gegenüber sämtlichen Vertragsparteien für den hinzugekommenen Gegenstand fehlte. Außerdem mussten eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und Unterlagen zum gemeindlichen Vorkaufsrecht für die zusätzliche Fläche vorgelegt werden. Der Notar hielt dies für unnötig. Er verstand die Erklärungen als bloße Berichtigung einer irrtümlich falschen Grundstücksbezeichnung und berief sich auf die Vollmacht zur Behebung von Beanstandungen. Die Beschwerden richteten sich gegen die Zwischenverfügung und deren aufrechterhaltende Ergänzung.

Das Gericht prüfte die Vertretungsmacht unabhängig von der notariellen Einschätzung

Die Beschwerde war zulässig und als Rechtsmittel der Beteiligten zu behandeln. Die verfahrensrechtliche Ermächtigung des Notars, für sie Anträge und Beschwerden einzulegen, beantwortete aber nicht den Umfang der materiellen Vollmacht seiner Mitarbeiterinnen. Diesen musste das Grundbuchamt selbstständig prüfen; im Beschwerdeverfahren übernahm diese Prüfung das OLG. Maßgeblich war das beurkundete Geschäft, zu dessen Durchführung die Vollmacht erteilt worden war. Die Klausel sollte technische Hindernisse bei der Verwirklichung bereits vereinbarter Rechte und Pflichten beseitigen. Eine nach außen unbeschränkte Vertretungsmacht für Grundstücksgeschäfte oder eine Befugnis zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage enthielt sie nicht.

Ein möglicher Bezeichnungsirrtum erweiterte die Vollmacht nicht

Die Mitarbeiterin durfte den Vertragsgegenstand deshalb nicht hinsichtlich Grundbuch, Kataster und Fläche abweichend und ergänzend neu bezeichnen. Das galt selbst dann, wenn die Parteien ursprünglich nur einen gemeinsamen Bezeichnungsfehler begangen haben sollten. Den wirklichen Willen der Vertragsparteien konnten außer diesen selbst gegebenenfalls der beurkundende Notar, der ihre Erklärungen entgegengenommen hatte, feststellen; seine Mitarbeiterinnen kannten diesen Willen nicht aus eigener Beurkundung. Das OLG ließ daher die verlangten Genehmigungen und die zusätzlichen Bescheinigungen bestehen. Es entschied über die fortbestehenden Eintragungshindernisse, nicht über einen Schadensersatzanspruch oder eine endgültige Unwirksamkeit des gesamten Kaufvertrags. Die Beteiligten trugen die Kosten des Beschwerdeverfahrens; dessen Gegenstandswert betrug 396.850 Euro.