Rückgewährvormerkung für Erben: Gemeinschaftsverhältnis muss im Grundbuch richtig bezeichnet sein

Redaktioneller Kernsatz

Rückgewährvormerkung für Erben: Gemeinschaftsverhältnis muss im Grundbuch richtig bezeichnet sein

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die beantragte Vormerkung musste das bestehende Erbenverhältnis zutreffend wiedergeben

Die Grundstücke gehörten zwei Beteiligten in Erbengemeinschaft

Mit notarieller Urkunde vom 23. März 2016 bestellten die beiden Eigentümer zugunsten eines weiteren Beteiligten eine Gesamtgrundschuld ohne Brief über 135.209,22 Euro. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung mit Wirkung gegen den jeweiligen Eigentümer. Gleichzeitig sollte der Anspruch auf spätere Löschung der Grundschuld durch eine Vormerkung abgesichert werden. Die Grundschuld belastete die bezeichneten Grundstücke gemeinschaftlich; die Vormerkung sollte demgegenüber den Rückgewähranspruch sichern. Beide Eintragungen hatten unterschiedliche Funktionen. Im Mai 2016 beantragte der Notar, die Grundschuld nebst Zinsen und Vollstreckungsunterwerfung sowie die Vormerkung im Grundbuch zu vollziehen.

Zunächst wurde die Vormerkungsbewilligung ergänzt

Das Grundbuchamt beanstandete im Mai 2016 zunächst die Gestaltung der Löschungssicherung. Es verwies darauf, dass sich in der betreffenden Vertragsbestimmung nur der Grundschuldgläubiger verpflichtet habe und die von ihm herangezogenen Voraussetzungen einer Löschungsvormerkung nicht vorlägen. Mit einer weiteren Urkunde vom 18. Juli 2016 bewilligten und beantragten die Beteiligten daraufhin die Vormerkung für die beiden Eigentümer als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB. Im August erneuerte der Notar den Eintragungsantrag. Die nachfolgende Prüfung konzentrierte sich nun auf die Frage, in welchem Gemeinschaftsverhältnis die beiden Begünstigten das gesicherte Recht hielten und wie dieses Verhältnis im Grundbuch bezeichnet werden musste.

Die erste erfolgreiche Beschwerde beseitigte nur eine unzulässige Zwischenverfügung

Im September 2016 forderte das Grundbuchamt, die Bewilligung auf eine Vormerkung für die Eigentümer in Erbengemeinschaft umzustellen. Es kleidete diese Forderung in eine Zwischenverfügung. Der Notar legte dagegen Beschwerde ein. Das OLG hob die Verfügung im April 2017 auf, weil sie nach dem Rechtsstandpunkt des Grundbuchamts keinen zulässigen Inhalt hatte. Das Amt hätte den Antrag stattdessen unmittelbar zurückweisen müssen. Damit war die beantragte Eintragung in der Sache noch nicht abschließend als zulässig gebilligt. Der erste Beschwerdeerfolg betraf die gewählte verfahrensrechtliche Behandlung und bedeutete keine Anweisung, die Vormerkung in der gewünschten Form einzutragen.

Nach der Zurückweisung stritten die Beteiligten über die Grenzen der gerichtlichen Prüfung

Im Juli 2017 wies das Grundbuchamt den Antrag auf Grundschuld und Vormerkung zurück. Der Rückgewähranspruch stehe den Eigentümern in ihrer Erbengemeinschaft zu und könne deshalb nur in diesem Verhältnis gesichert werden. Der Notar wandte ein, das Grundbuchamt überschreite damit das formelle Konsensprinzip. Bei wirksamer Bewilligung dürfe es grundsätzlich keine zusätzliche materiellrechtliche Prüfung vornehmen. Außerdem hielt er den Anspruch für vormerkungsfähig. Die erneute Beschwerde war als Rechtsmittel der Beteiligten zulässig: Der beurkundende Notar handelte im Rahmen seiner gesetzlich vermuteten Ermächtigung. Hinweise darauf, dass er nur für einzelne Antragsberechtigte vorgehen wollte, bestanden nicht.

§ 47 GBO verlangt Klarheit über das gemeinschaftlich gehaltene Recht

In der Sache stellte der Senat auf den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ab. Soll ein Recht für mehrere Personen gemeinsam eingetragen werden, müssen entweder ihre Bruchteile oder das maßgebliche Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden. Dafür genügt es nicht, lediglich die Namen aller Begünstigten aufzuführen. Die verschiedenen Gemeinschaftsformen gehen mit unterschiedlichen Verfügungsbefugnissen der Beteiligten einher. Ob ein Recht in Bruchteilsgemeinschaft, in einer Gesamthandsgemeinschaft oder in Gesamtberechtigung gehalten wird, muss sich deshalb aus der Eintragung ergeben. Gerade diese rechtliche Zuordnung war hier nicht austauschbar. Die gewünschte Bezeichnung nach § 428 BGB konnte die bestehende Erbengemeinschaft nicht allein durch die Eintragungsbewilligung ersetzen.

Auch eine Vormerkung muss dem Gemeinschaftsverhältnis des gesicherten Anspruchs folgen

Der Senat betonte, dass § 47 GBO nicht nur für dingliche Rechte im engeren Sinn gilt. Die Vorschrift erfasst auch Vormerkungen. Vormerkungsfähig sind bestimmte schuldrechtliche Ansprüche, die auf eine von § 883 Absatz 1 BGB erfasste Änderung der dinglichen Rechtslage gerichtet sind. Steht ein solcher Anspruch mehreren Berechtigten gemeinsam zu, muss die Eintragung deshalb das Gemeinschaftsverhältnis gerade dieses Anspruchs ausweisen. Die grundsätzliche Sicherungsfähigkeit des Anspruchs beantwortet noch nicht, in welcher rechtlichen Verbindung mehrere Gläubiger als Vormerkungsberechtigte einzutragen sind. Auf diesen Unterschied kam es bei der zurückgewiesenen Gestaltung an.

Für die beteiligten Erben war die Eintragung in Erbengemeinschaft maßgeblich

Bei der hier vorliegenden Gesamthand musste das konkrete Gesamthandsverhältnis bezeichnet werden. Für die beiden Berechtigten war dies die Erbengemeinschaft nach den §§ 2032 ff. BGB. Eine Eintragung als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB kam unter diesen Umständen nicht in Betracht. Der Beschluss entschied damit über die beantragte Sicherung eines gemeinschaftlichen Rückgewähranspruchs. Er besagte nicht, dass eine Vormerkung zugunsten mehrerer Personen generell ausgeschlossen wäre oder eine Gesamtberechtigung niemals im Grundbuch verlautbart werden könnte. Ausschlaggebend blieb die fehlende Übereinstimmung zwischen dem konkret gehaltenen Anspruch und der beantragten Gemeinschaftsbezeichnung.

Die Verbindung beider Anträge bestimmte den Umfang der Zurückweisung

Da die Beteiligten die Grundschuld nicht ohne die zugehörige Vormerkung eintragen lassen wollten, blieb es bei der Ablehnung beider Anträge. Der Beschluss war weder eine Zahlungsklage über den Grundschuldbetrag noch eine Entscheidung über die spätere Rückzahlung einer gesicherten Forderung. Die Kosten des erfolglosen Beschwerdeverfahrens trugen die Beteiligten. Als Gegenstandswert setzte der Senat 135.209,22 Euro fest. Der vorangegangene Erfolg gegen die Zwischenverfügung änderte daran nichts, weil die anschließend ergangene Zurückweisung nun die entscheidende Eintragungsfrage in der richtigen Verfahrensform zur Prüfung stellte.