Automatiktür einer Apotheke: Kein Ausbauanspruch und keine rechtzeitig verlangte Entschädigung

Redaktioneller Kernsatz

Automatiktür einer Apotheke: Kein Ausbauanspruch und keine rechtzeitig verlangte Entschädigung

Redaktionelle Zusammenfassung · 830 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Automatiktür der Apotheke durfte nach Mietende nicht ausgebaut werden

Der Mietvertrag unterschied zwischen baulichen Veränderungen und Einrichtungen

Nach der herangezogenen Klausel des Mietvertrags vom 2. September 2009 gingen vom Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen entschädigungslos in das Eigentum der Vermieterin über. Einrichtungen, mit denen die Mieträume versehen worden waren, durfte die Mieterseite dagegen bei Vertragsende wegnehmen. Diese zweite Regelung war dem gesetzlichen Wegnahmerecht aus § 539 Absatz 2 BGB nachgebildet. Entscheidend war deshalb nicht allein, dass die Tür von Mieterseite angebracht oder bezahlt worden war. Zunächst musste geklärt werden, welcher der vertraglich unterschiedlich behandelten Kategorien der Einbau zuzurechnen war. Aus der bloßen Existenz einer Mieterinvestition folgte noch kein Recht auf späteren Ausbau.

Außentüren sind nicht grundsätzlich vom Begriff der Einrichtung ausgeschlossen

Das Landgericht hatte die besondere Bedeutung der Außentür für den Abschluss der Mieträume und die Ausübung des Besitzes hervorgehoben. Das OLG bestätigte zwar das Ergebnis, stellte aber klar, dass die Unterscheidung zwischen Innen- und Außentüren allein nicht genügt. Auch eine Außentür kann eine Einrichtung sein. Umgekehrt ist nicht jede Tür automatisch als wegnehmbare Einrichtung zu behandeln. Der objektive Gegenstandstyp lieferte somit keine abschließende Antwort. Maßgeblich waren die Umstände des jeweiligen Einbaus und insbesondere die bei der Maßnahme erkennbare Zweckrichtung. Sachen, die erst den vertraglich vorausgesetzten Zustand herstellen, sind regelmäßig anders einzuordnen als zusätzliche Ausstattungsgegenstände einer bereits nutzbaren Mietsache.

Erst die räumliche Abtrennung ermöglichte den vereinbarten Apothekenbetrieb

Die Fläche war nach dem Mietvertrag von 1994 zum Betrieb einer Apotheke vorgesehen. Sie war bei Beginn der Nutzung jedoch nicht gegenüber dem übrigen Einkaufszentrum abgetrennt. Eine Trennwand mit Eingangstür musste deshalb erst eingebaut werden, damit die Räume überhaupt selbstständig nutzbar waren. Darin lag für den Senat der entscheidende Unterschied zu dem von der Klägerin angeführten Vergleichsfall eines Garagenumbaus zum Kiosk. Hier wurde nicht nur eine schon eigenständig nutzbare Einheit für einen anderen Zweck angepasst. Die Abgrenzung war Voraussetzung, um den ausdrücklich vereinbarten Gebrauch überhaupt zu ermöglichen. Deshalb qualifizierte das Gericht den Einbau als bauliche Veränderung ohne Wegnahmerecht.

Auch bei einer Einordnung als Einrichtung wäre der Ausbauanspruch entfallen

Unabhängig davon stützte sich das OLG auf eine weitere Vertragsbestimmung. Danach konnte die Vermieterin verlangen, dass Einrichtungen zurückgelassen wurden. Dieses Recht hatte sie mit Schreiben vom 21. September 2015 ausgeübt. Sie verlangte, gegebenenfalls eingebrachte bauliche Einrichtungen vollständig in den Räumen zu belassen. Nach der Auslegung des Senats reichte dieses Verlangen aus, um ein etwaiges Wegnahmerecht zu beenden. Diese zusätzliche Begründung war ausdrücklich eine Alternative: Selbst wenn die Tür entgegen der vorrangigen Einordnung eine Einrichtung gewesen wäre, hätte die Klägerin ihren Ausbau aufgrund der ausgeübten vertraglichen Abwendungsbefugnis nicht mehr verlangen können.

Das vereinbarte Zurücklassungsverlangen setzte keine vorherige Entschädigungszahlung voraus

Die betreffende Klausel wich nach Auffassung des Gerichts von § 552 Absatz 1 BGB ab. Während das gesetzliche Modell die Abwendung des Wegnahmerechts mit einer angemessenen Entschädigung verknüpft, ließ der konkrete Vertrag bereits das erklärte Verlangen nach Zurücklassung genügen. Dessen Wirksamkeit hing daher weder von einer vorherigen Zahlung noch von einem Zahlungsangebot ab. Ein Entschädigungsanspruch konnte durch die Ausübung zwar ausgelöst werden, war aber von der Beendigung des Wegnahmerechts zu unterscheiden. Außerdem durfte die Vermieterin das Verlangen noch nach Mietende erklären. Ihre Befugnis erlosch erst mit tatsächlicher Ausübung des Wegnahmerechts; die Automatiktür war jedoch weiterhin eingebaut.

Auch gegenüber der zweiten Beklagten bestand kein Anspruch auf Duldung

Die geltend gemachte Pflicht der weiteren Beklagten hing nach der gerichtlichen Beurteilung von einer entsprechenden Pflicht der Vermieterin ab. Da diese den Ausbau nicht dulden musste, scheiterte der Hauptantrag auch gegenüber der zweiten Beklagten. Eine weitere mögliche Frage ließ das OLG deshalb offen: In einem früheren Vergleich waren Zahlungen für Aufwendungen auf die Mieträume, darunter die Tür, vereinbart worden. Ob darin zugleich eine stillschweigende Übereignung abgegoltener Gegenstände lag, musste nicht entschieden werden. Das Urteil stellte somit keine abschließende Eigentumsübertragung aufgrund dieses Vergleichs fest, sondern ließ bereits das fehlende Wegnahmerecht genügen.

Die hilfsweise verlangte Entschädigung scheiterte ebenfalls

Nach der vorrangigen Einordnung war die Tür keine Einrichtung und löste deshalb den vertraglichen Entschädigungsanspruch für zurückzulassende Einrichtungen nicht aus. Selbst bei der anderen Betrachtung konnte die Vermieterin die Zahlung wegen Verjährung verweigern. Das Gericht ordnete auch einen vertraglichen Anspruch zur Abwendung des Wegnahmerechts der kurzen Frist des § 548 Absatz 2 BGB zu. Das Mietverhältnis war am 18. September 2015 beendet. Der Hilfsantrag wurde erst in der mündlichen Verhandlung vom 22. Mai 2017 gestellt und kam damit für die vom Gericht angewandte sechsmonatige Frist zu spät. Die bereits verstrichene Frist ließ sich durch diesen späten Antrag nicht mehr wahren.

Die Entscheidung beruhte auf konkreter Vertragsgestaltung und Einbausituation

Die Klägerin trug die Kosten der erfolglosen Berufung. Der Senat ließ die Revision nicht zu und setzte den Streitwert auf 5.880 Euro fest. Dieser Betrag bezeichnete den Wert des Berufungsverfahrens, nicht eine zugesprochene Entschädigung. Das Urteil enthält keine allgemeine Regel, wonach Mietertüren stets beim Vermieter verbleiben müssten. Tragend waren die erstmalige Herstellung einer selbstständig nutzbaren Gewerbeeinheit, die unterschiedlichen vertraglichen Folgen von baulichen Veränderungen und Einrichtungen sowie ergänzend das wirksame Zurücklassungsverlangen und die verspätete Geltendmachung einer etwaigen Entschädigung.