Wohnungsverkauf durch den Insolvenzverwalter: Keine Zustimmung der Ehefrau für die Vormerkung erforderlich

Redaktioneller Kernsatz

Wohnungsverkauf durch den Insolvenzverwalter: Keine Zustimmung der Ehefrau für die Vormerkung erforderlich

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Vormerkung zugunsten des Käufers blieb bestehen

Veräußert wurde Wohnungseigentum aus dem insolvenzbefangenen Vermögen

Der Beteiligte war mit einem Miteigentumsanteil von 131/1000 am Grundstück eingetragen, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung. Der Bruchteil bezeichnete somit den zum Wohnungseigentum gehörenden Grundstücksanteil und nicht eine Beteiligung des Käufers am Insolvenzverfahren. Bereits im April 2013 war ein Rechtsanwalt zum Insolvenzverwalter über sein Vermögen bestellt worden. Dieser verkaufte den Anteil samt Wohnungseigentum durch notariellen Vertrag vom 22. Mai 2017 für 45.000 Euro an den weiteren Beteiligten. Er handelte dabei ausdrücklich in seiner Eigenschaft als Insolvenzverwalter. Die Entscheidung betrifft daher nicht einen eigenständigen Verkauf des bisherigen Eigentümers, bei dem erst anschließend über die Mitwirkung seiner Ehefrau gestritten worden wäre. Gerade die Person und die amtliche Stellung des Veräußernden waren für die rechtliche Beurteilung maßgeblich.

Die Eintragung sicherte zunächst den Anspruch auf Eigentumsübertragung

In der notariellen Urkunde bewilligte und beantragte der Insolvenzverwalter eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums. Der Käufer schloss sich dem Antrag an. Das Grundbuchamt nahm die Eintragung am 2. Juni 2017 vor. Gegenstand der Beschwerde war diese Auflassungsvormerkung. Die veröffentlichte Entscheidung berichtet damit über die Sicherung des vertraglichen Erwerbsanspruchs und erlaubt nicht die zusätzliche Feststellung, der Käufer sei schon als neuer Eigentümer eingetragen worden. Auch über eine Räumung der Wohnung oder die Verteilung des Kaufpreises hatte der Senat in diesem Verfahren nicht zu entscheiden.

Der Eigentümer machte zwei unterschiedliche Zustimmungsmängel geltend

Zunächst wandte sich der Eigentümer mit einem als Widerspruch bezeichneten Schreiben gegen den erwarteten grundbuchlichen Vollzug. Er berief sich auf § 12 WEG. Später ergänzte er, seit Jahrzehnten im gesetzlichen Güterstand mit seiner Ehefrau zu leben. Der verkaufte Anteil bilde sein gesamtes, jedenfalls weit überwiegendes Vermögen. Seine Ehefrau habe dem Verkauf nicht zugestimmt. Daraus leitete er einen Anspruch auf Eintragung eines Amtswiderspruchs ab. Die Behauptung über den Umfang seines Vermögens war somit Teil seiner Begründung. Das OLG stellte nicht selbst fest, welche weiteren Vermögenswerte bestanden oder welchen genauen Anteil die Wohnung am Gesamtvermögen ausmachte.

Die Beschwerde eröffnete keine freie Rücknahme einer bereits erfolgten Eintragung

Das Grundbuchamt verstand die Schreiben zusammen als Rechtsmittel gegen die inzwischen eingetragene Vormerkung. Es half der Beschwerde nicht ab und legte sie dem Oberlandesgericht vor. Dieses hielt das Rechtsmittel bei entsprechender Auslegung für zulässig. Sein zulässiges Ziel bestand darin, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs oder zu einer Löschung im Rahmen des § 71 Absatz 2 Satz 2 GBO anzuweisen. Damit war die gerichtliche Prüfung eröffnet. Aus der Zulässigkeit folgte aber noch kein Anspruch darauf, die Vormerkung allein wegen der nachträglich vorgebrachten Einwendungen des bisherigen Eigentümers zu beseitigen.

Ein Amtswiderspruch setzte einen Rechtsverstoß und ein unrichtiges Grundbuch voraus

Der Senat legte seiner Prüfung § 53 Absatz 1 Satz 1 GBO zugrunde. Danach ist ein Amtswiderspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt bei der Eintragung gesetzliche Vorschriften verletzt hat und das Grundbuch dadurch unrichtig geworden ist. Beide Elemente gehören zusammen. Eine Unzufriedenheit mit dem zugrunde liegenden Verkauf genügt dafür nicht. Das Gericht prüfte deshalb konkret, ob die geltend gemachten Zustimmungserfordernisse der Eintragung entgegenstanden. Es verneinte dies und sah die beantragte Vormerkung als zu Recht eingetragen an. Andere Gründe für eine Unrichtigkeit stellte die Entscheidung nicht fest.

Die Teilungserklärung sah eine freie Veräußerlichkeit vor

§ 12 Absatz 1 WEG ermöglichte eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung als Inhalt des Sondereigentums. Eine solche Beschränkung musste nach der vom Senat herangezogenen Regelung ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein. Hier fehlte diese Eintragung. Darüber hinaus war weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass bei Begründung des Wohnungseigentums überhaupt eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden war. Die Teilungserklärung von Juli 1996 bestimmte vielmehr, dass das Wohnungseigentum frei veräußerlich und vererblich sein sollte. Der Eigentümer konnte die erforderliche Zustimmung des WEG-Verwalters somit nicht allein aus der Existenz von Wohnungseigentum ableiten. Die konkret geltenden Regelungen sahen sie gerade nicht vor. Dabei sind die beiden im Streit angesprochenen Verwalterfunktionen auseinanderzuhalten: Der Insolvenzverwalter führte den Verkauf durch. Die vom Eigentümer verlangte weitere Zustimmung bezog sich dagegen auf die Verwaltung des Wohnungseigentums. Aus der Befugnis des einen folgte im Verfahren weder das Bestehen noch der Nachweis einer Zustimmungspflicht des anderen.

Die fehlende Ehegattenzustimmung machte die Verwalterverfügung nicht unwirksam

Auch der Hinweis auf § 1365 Absatz 1 BGB rechtfertigte keinen Amtswiderspruch. Der Senat hielt fest, dass dieses Zustimmungserfordernis für den Insolvenzverwalter nicht gilt. Auf die behauptete wirtschaftliche Bedeutung der Wohnung kam es deshalb für diesen Einwand nicht entscheidend an. Das Grundbuchamt hatte bereits hervorgehoben, dass der Insolvenzverwalter kraft Amtes zugunsten der Gläubigergesamtheit handelte. Die Entscheidung enthält damit keine allgemeine Aussage, Ehegatten könnten bei eigenen Verfügungen über nahezu ihr gesamtes Vermögen stets ohne Zustimmung handeln. Sie betrifft die hier ausgeübte Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters. Die Beschwerdekosten wurden dem Eigentümer auferlegt; den Gegenstandswert setzte das OLG entsprechend dem Kaufpreis auf 45.000 Euro fest.