Doppelbuchung bereinigt, Eigentumsfrage offen: Warum der Widerspruch trotz Beschwerdeerfolg bestehen blieb

Redaktioneller Kernsatz

Doppelbuchung bereinigt, Eigentumsfrage offen: Warum der Widerspruch trotz Beschwerdeerfolg bestehen blieb

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die erfolgreiche Beschwerde führte noch nicht zur Löschung des Widerspruchs

Dieselben Flurstücke waren mit verschiedenen Eigentümern verzeichnet

Vier Flurstücke waren sowohl in einem beim Amtsgericht Dannenberg als auch in einem beim Amtsgericht Salzwedel geführten Grundbuch eingetragen. Das erste Grundbuch wies die weitere Beteiligte als Eigentümerin aus. Die anderen Buchungen bezeichneten zunächst Volkseigentum; 1996 wurde dort aufgrund eines Zuordnungsbescheids die Bundesrepublik Deutschland eingetragen. Nach einem Zuständigkeitswechsel übersandte das Amtsgericht Dannenberg seine Unterlagen 1998 nach Salzwedel mit der Bitte, mögliche Doppelbuchungen zu beseitigen. Ein bloßer Abgleich der vorhandenen Eintragungen ließ somit keine einheitliche Eigentümerbezeichnung erkennen. Beide Grundbuchbestände enthielten für dieselben Grundstücke unterschiedliche Zuordnungen.

Die Bereinigung schuf ein einheitliches Blatt mit einer zusätzlichen Sicherung

Das Grundbuchamt gab den Beteiligten Gelegenheit, eine gütliche Einigung herbeizuführen. Die private Beteiligte erklärte 1999 telefonisch gegenüber der zuständigen Vermögensbehörde und später zu Protokoll der Rechtspflegerin, mit dem Fortbestand der Eintragung der Bundesrepublik einverstanden zu sein. Anschließend wurden die betroffenen Flurstücke über ein Zwischenblatt in einem neuen Grundbuchblatt zusammengeführt. Dort blieb die Bundesrepublik als Eigentümerin verzeichnet. Gleichzeitig trug das Grundbuchamt zugunsten der anderen Beteiligten einen Widerspruch gegen diese Eigentümereintragung ein. Es beseitigte dadurch die doppelte Buchführung, sicherte aber die Rechtsposition, die aus dem anderen Blatt nicht als Eigentümerstellung übernommen worden war.

Die Bundesvertretung verlangte eine weitere Klärung und hilfsweise die Löschung

Im März 2017 vertrat die nunmehr zuständige Stelle der Bundesrepublik die Auffassung, das Grundbuchamt müsse von Amts wegen ermitteln, wer tatsächlich Eigentümer der Flurstücke sei. Hilfsweise beantragte sie die Löschung des Widerspruchs. Das Grundbuchamt verlangte daraufhin mit Zwischenverfügung eine Löschungsbewilligung der geschützten Beteiligten in der Form des § 29 GBO. Nach seiner Auffassung war das Verfahren zur Beseitigung der Doppelbuchung bereits abgeschlossen. Die frühere Eigentümereintragung hatte dabei durch den Widerspruch abgesichert werden müssen. Auch die von der Bundesvertretung angeführte Regelung des § 118 GBO hielt das Grundbuchamt für nicht einschlägig. Sie betraf nach seiner Begründung ein Grundbuchanlegungsverfahren, das hier nicht vorgelegen hatte. Der Streit betraf demgegenüber die Folgen der schon durchgeführten Beseitigung einer Doppelbuchung. Die Bundesvertretung hielt dem entgegen, das Grundbuchamt müsse selbst tätig werden und eine entsprechende Erklärung beschaffen.

Die fehlende Bewilligung durfte hier nicht durch eine Zwischenverfügung angefordert werden

Der Senat beanstandete zunächst das gewählte Verfahren. War die erforderliche Bewilligung des unmittelbar Betroffenen noch gar nicht erklärt, durfte das Grundbuchamt nach dem vom OLG herangezogenen Maßstab keine Zwischenverfügung nach § 18 GBO erlassen. Es hätte den Antrag auf Grundlage seiner eigenen Rechtsauffassung vielmehr zurückweisen müssen. Die angefochtene Verfügung war deshalb aufzuheben. Diese Aussage ist von einem bloßen Formmangel bei einer bereits vorhandenen Erklärung zu unterscheiden: Hier ging es darum, dass die für die begehrte Löschung benötigte Zustimmung überhaupt noch nicht vorlag. Der Senat ersetzte sie durch seinen Beschluss nicht.

Die Zusammenführung der Grundbuchblätter entschied nicht endgültig über das materielle Eigentum

Für das weitere Verfahren bestätigte das OLG, dass durch die Bereinigung nach § 38 GBV formell Klarheit geschaffen worden war: Im zusammengeführten Grundbuch stand die Bundesrepublik als Eigentümerin. Die wirkliche Rechtslage wurde durch dieses Verfahren aber nicht verändert. Nicht übernommene Eintragungen mussten deshalb gegebenenfalls durch Widersprüche gesichert werden. Das galt hier für die zuvor verzeichnete Eigentümerstellung der anderen Beteiligten. Der Widerspruch sollte verhindern, dass bei einer materiell unrichtigen neuen Buchung ein späterer gutgläubiger Erwerb das Recht der tatsächlich Berechtigten beseitigte. Seine Schutzfunktion bestand gerade wegen der Trennung von formeller Buchbereinigung und wirklicher Rechtsinhaberschaft.

Die früheren Erklärungen beseitigten das Sicherungsbedürfnis nicht eindeutig

Ein Widerspruch durfte nach der Begründung unterbleiben, wenn eine gütliche Regelung der Beteiligten so eindeutig war, dass sicher kein Sicherungsbedürfnis mehr bestand. Eine solche Lage erkannte der Senat nicht. Er ließ bereits offen, ob Telefonat, Schriftverkehr und protokollierte Zustimmung in ihrer Gesamtheit überhaupt als Einigung im Sinne des Bereinigungsverfahrens zu bewerten waren. Selbst bei einer solchen Betrachtung blieben durchgreifende Zweifel an ihrer materiellrechtlichen Wirksamkeit. Die Bereitschaft, eine bestimmte Eigentümereintragung bestehen zu lassen, war damit nicht ohne weitere Prüfung einer rechtlich wirksamen Übertragung möglicherweise noch bestehender Grundstücksrechte gleichzusetzen.

Das Grundbuchamt durfte eine Eigentumsübertragung nicht durch Vermittlung ersetzen

Nach Auffassung des OLG hatte das Grundbuchamt in diesem Zusammenhang eine Vermittlungsaufgabe, aber keine eigene Kompetenz zur inhaltlichen Neuordnung der Eigentumsverhältnisse. Die rechtliche Wirkung einer Einigung richtete sich nach dem materiellen Recht. Sollte Grundstückseigentum übertragen werden, waren insbesondere die Anforderungen an die Auflassung nach § 925 BGB zu beachten. Die Auflassung muss insbesondere vor einem Notar oder in einem gerichtlichen Vergleich erklärt werden. Eine bloße Einverständniserklärung gegenüber der Rechtspflegerin erfüllt diese im Beschluss hervorgehobene Voraussetzung nicht. Die Erklärungen von 1999 entsprachen diesen Anforderungen ersichtlich nicht. Bei ausbleibender wirksamer Einigung mussten die Beteiligten die von ihnen für richtig gehaltene Grundbuchlage gegebenenfalls über einen Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB verfolgen. Das OLG ordnete selbst weder eine Eigentumsübertragung noch die Löschung des Widerspruchs an. Gebühren und Auslagen wurden wegen des Beschwerdeerfolgs nicht erhoben. Den Beschwerdewert setzte es auf 5.000 Euro fest.