Architektenhonorar und Kostenberatung: Fehlendes Gutachten führte zur Zurückverweisung

Redaktioneller Kernsatz

Architektenhonorar und Kostenberatung: Fehlendes Gutachten führte zur Zurückverweisung

Redaktionelle Zusammenfassung · 837 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Beide Berufungen führten zur Aufhebung und erneuten Verhandlung

Die Sanierung sollte nach einer deutlich reduzierten Kostenschätzung erfolgen

Der Auftraggeber wollte ein Gebäude erwerben und zu Wohnzwecken sanieren. Die erste Kostenschätzung vom Juni 2013 belief sich auf rund 2,31 Millionen Euro. Nachdem sein bevollmächtigter Lebenspartner nach einer günstigeren Realisierung gefragt hatte, erstellte die Architektin im Juli eine neue Schätzung über 1.725.658,75 Euro. Im September 2013 vereinbarten die Parteien die Architektenleistungen der Leistungsphasen 1 bis 9 sowie eine zusätzliche Bestandsaufnahme mittels Lasermesstechnik. Später wurden unter anderem barrierefreie Wohnungen und Vorgaben der finanzierenden Bank wichtig. Im Juli 2014 versicherte die Architektin nochmals, ein Gesamtbudget von 1,7 bis 1,8 Millionen Euro auch ohne beantragte Fördermittel einhalten zu können.

Die Kostenvorstellungen waren bereits bei Vertragsschluss zu berücksichtigen

Der Senat sah die reduzierte Kostenschätzung als Vertragsinhalt an. Die Architektin hatte den Wunsch nach geringeren Kosten erkannt und darauf mit ihrer neuen Berechnung reagiert. Bis zum Vertragsschluss hatte keine Seite dieser Schätzung widersprochen. Ihr späteres Schreiben bestätigte zusätzlich, dass sie die Bedeutung des begrenzten Finanzrahmens kannte. Entscheidend war damit nicht allein, ob im Vertrag ausdrücklich eine bestimmte Zahl als Obergrenze bezeichnet worden war. Der wirtschaftliche Rahmen musste schon bei der Grundlagenermittlung geklärt werden. Auch der Eindruck, der private Auftraggeber verfüge über ausreichende Mittel, entband die Architektin nach der Entscheidung nicht von einer sorgfältigen Beratung.

Kostenangaben für Fördermittel oder Kredite verlangten ebenfalls Aufklärung

Die allgemeine Beratungspflicht bezog sich auf die wirtschaftliche Tragweite des Vorhabens und die Ermittlung der Baukosten. Der Auftraggeber sollte auf tragfähiger Grundlage über die Durchführung entscheiden können. Nach dem Senat durfte er grundsätzlich auch Kostenangaben vertrauen, die für besondere Zwecke, etwa einen Bauantrag, einen Kreditantrag oder Fördermittel, erstellt wurden. Waren solche Angaben ungenau oder fehlerhaft, musste die Architektin ihre Schwächen offenlegen. Eine spätere Erkennbarkeit des Fehlers beseitigte diese Pflicht nicht. Anders konnte es ausnahmsweise liegen, wenn der Auftraggeber die maßgeblichen Umstände positiv kannte und deren Konsequenzen für Planung und Durchführung selbstständig überblickte.

Eine Pflichtverletzung bewies noch nicht die Unbrauchbarkeit der gesamten Planung

Das Landgericht hatte aus den höheren Kostenberechnungen auf die fehlende Realisierbarkeit innerhalb des Budgets geschlossen. Damit war nach Auffassung des OLG die technische und wirtschaftliche Kernfrage nicht ausreichend geklärt. Die Architektin hatte behauptet und durch Sachverständigengutachten unter Beweis gestellt, dass die Planung auch innerhalb von 1,7 bis 1,8 Millionen Euro umgesetzt werden konnte. Diesen Beweisantritt durfte das Gericht nicht übergehen. Eigene hierfür ausreichende Sachkunde hatte es nicht dargelegt. Außerdem war eine verbindlich vereinbarte hochwertige Ausstattung nach der beanstandungsfreien Würdigung der Zeugenaussagen gerade nicht festgestellt. Bloße Ausstattungswünsche und teurere Planungsvarianten bewiesen deshalb noch keinen Planungsmangel.

Wohnungszahl, Planungsstand und wirtschaftliche Durchführbarkeit mussten festgestellt werden

Vor der Begutachtung sollte das Landgericht klären, von welcher Anzahl an Wohnungen die Architektin zu welchem Zeitpunkt ausgehen musste. Falls erst im Frühjahr 2014 feststand, dass zwanzig Wohnungen benötigt wurden, war auch der damalige Umfang der schon erbrachten Planung festzustellen. Die wirtschaftliche Realisierbarkeit beeinflusste zugleich die Schadensersatzprüfung. War eine sinnvolle Sanierung innerhalb der vereinbarten Kostengrenze nicht möglich, konnte ein Anspruch auf Freistellung von weiteren Honorarforderungen, Rückzahlung bereits geleisteter Vergütung und Ersatz nutzloser Kosten bestehen. Der Senat sprach diese Beträge jedoch nicht zu. Er benannte die noch aufzuklärenden Voraussetzungen, von denen ein solcher Anspruch abhing.

Die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung blieb ebenfalls offen

Der Auftraggeber hatte den Vertrag im Dezember 2014 aus wichtigem Grund gekündigt. Eine nicht einzuhaltende vereinbarte Kostengrenze konnte nach den Hinweisen des OLG einen solchen Grund bilden. Gleiches galt gegebenenfalls für die behauptete unterlassene Kostenberechnung nach DIN 276. Beides verlangte weitere Feststellungen. Sollte kein wichtiger Grund vorgelegen haben, ließ sich die Erklärung hier nicht ohne Weiteres in eine freie Kündigung umdeuten. Der Auftraggeber hatte eine solche ausdrücklich ausgeschlossen. Der Senat erläuterte deshalb auch die Möglichkeit eines fortbestehenden Vertrags und eines Vergütungsanspruchs abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs, falls die erforderliche Mitwirkung anschließend ausblieb. Das war eine bedingte Prüfung, kein endgültiger Honorarzuspruch.

Ein umfassender Planungsauftrag enthielt nicht automatisch eine rechtsgeschäftliche Vollmacht

Streit bestand zusätzlich über eingeschaltete Sonderfachleute für Statik sowie Wärme-, Schall- und Brandschutz. Allein aus der Beauftragung sämtlicher Leistungsphasen und der Beratung über Sonderfachleute folgte nach dem OLG keine Vollmacht, den Auftraggeber rechtsgeschäftlich zu vertreten. Allerdings konnte die Bezahlung einer Rechnung, in der solche Leistungen ausgewiesen waren, als Genehmigung eines zunächst vollmachtlosen Handelns Bedeutung haben. Das musste unter Berücksichtigung weiterer Erklärungen und erforderlichenfalls durch Zeugenvernehmung geklärt werden. Ebenso blieb zu untersuchen, ob die Besonderheiten des Gebäudes diese Fachleistungen bereits während der ersten beiden Leistungsphasen notwendig machten. Auch insoweit genügte die bisherige Tatsachengrundlage nicht.

Die umfangreiche Beweisaufnahme sollte das Landgericht nachholen

Der Senat sah in der unzureichenden Sachaufklärung eine entscheidungserhebliche Verletzung des rechtlichen Gehörs beider Parteien. Wegen der umfangreichen noch erforderlichen Beweisaufnahme entsprach er dem hilfsweisen Zurückverweisungsantrag der Architektin. Dabei berücksichtigte er, dass wesentliche Tatsachen erstmals festgestellt werden mussten und die Parteien sonst eine Tatsacheninstanz verloren hätten. Über die Berufungskosten sollte das Landgericht nach dem weiteren Verfahren entscheiden. Die Revision ließ das OLG nicht zu. Das Urteil klärte somit wesentliche Beratungspflichten und Prüfungsfragen, ließ den endgültigen Saldo zwischen Honorarforderung und Gegenansprüchen aber ausdrücklich offen.