Landverkauf im Bietverfahren: Hoher Gebotsabstand belegte noch kein grobes Missverhältnis zum Marktwert

Redaktioneller Kernsatz

Landverkauf im Bietverfahren: Hoher Gebotsabstand belegte noch kein grobes Missverhältnis zum Marktwert

Redaktionelle Zusammenfassung · 814 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Das Oberlandesgericht genehmigte den Verkauf der landwirtschaftlichen Fläche

Das Verfahren war von einer Änderung der rechtlichen Bewertungsgrundlage geprägt

Der Vertrag stammte aus August 2010. Zunächst hatte der Landkreis sowohl eine ungesunde Bodenverteilung als auch eine erhebliche Preisüberhöhung beanstandet. Der Käufer war kein Landwirt und wollte die Fläche nach seinen Angaben verpachten. Das Landwirtschaftsgericht orientierte sich am früher maßgeblichen innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert und lehnte die Genehmigung ab. Während des Beschwerdeverfahrens wartete das OLG die europarechtliche Klärung in einem anderen Verfahren ab. Anschließend berücksichtigte es den BGH-Beschluss BLw 2/12 vom 29. April 2016 und holte ein weiteres Gutachten ein. Nicht ein veränderter Kaufvertrag, sondern die neue rechtliche Bewertung und Tatsachengrundlage führten zum Beschwerdeerfolg.

Maßgeblich war der Marktwert unter Einschluss nichtlandwirtschaftlicher Interessenten

Der Senat stellte auf den Marktwert des Grundstücks ab. Dieser bestimmte sich nach den Preisen, die Kaufinteressenten einschließlich Nichtlandwirten zu zahlen bereit waren. Der frühere Ansatz eines durchschnittlichen Verkaufs von einem Landwirt an einen anderen Landwirt genügte daher nicht mehr. Bei öffentlichen Grundstücksverkäufen mussten außerdem die unionsrechtlichen Regeln über staatliche Beihilfen berücksichtigt werden. Ein offen, transparent und bedingungsfrei ausgeschriebenes Höchstgebot sprach zwar grundsätzlich für einen Marktpreis. Es war aber nicht jeder Kontrolle entzogen. Ein außergewöhnlich hohes Einzelgebot konnte ungeeignet sein, den tatsächlichen Marktwert abzubilden; das musste anhand der konkreten Ausschreibung und weiterer Marktdaten geprüft werden.

Der Abstand zu den Konkurrenzgeboten löste eine vertiefte Prüfung aus

Für die Fläche waren zehn Angebote abgegeben worden. Dem Höchstgebot von 383.610 Euro stand das zweithöchste Angebot von 304.796 Euro gegenüber; weitere führende Gebote betrugen 290.000 Euro, 261.198 Euro und 260.000 Euro. Bezogen auf das Höchstgebot lag das zweite Angebot damit rund 20,55 Prozent niedriger. Die weiteren Angebote der Spitzengruppe vergrößerten das Bild eines auffällig hohen Einzelangebots. Der Senat hielt deshalb eine weitere Prüfung für erforderlich. Er stellte nicht allein auf einen Durchschnitt sämtlicher Angebote oder eine statistische Normalverteilung ab. Ebenso wenig leitete er aus dem bloßen Gebotsabstand bereits die endgültige Unzulässigkeit des vereinbarten Preises ab.

Das Gutachten wertete vergleichbare Ausschreibungen und belastbare Angebote aus

Auf der nächsten Stufe ermittelte der Sachverständige den Marktwert anhand von vierzehn BVVG-Verkäufen und vier weiteren belastbaren Kaufangeboten aus dem Vertragsjahr 2010. Die Angebote waren durch Bankbestätigungen oder Finanzierungszusagen unterlegt. Sie betrafen vergleichbares Ackerland in der näheren Umgebung. Unterschiede bei Preisentwicklung, Bodenqualität und Flächengröße wurden rechnerisch angepasst. Zusätzlich untersuchte der Gutachter den Zusammenhang zwischen räumlicher Entfernung und Preisniveau. Diese örtlichen Unterschiede flossen ebenfalls in die Bewertung ein. Unter Berücksichtigung eines Strommasts und einer Gehölzfläche gelangte er zu einem gerundeten Gesamtwert von 315.000 Euro. Der Senat hielt die Datengrundlage und die vorgenommenen Anpassungen für überzeugend.

Gebotsabstand und Abstand zum Marktwert waren unterschiedliche Größen

Die auffällige Stellung des Höchstgebots innerhalb dieser einen Ausschreibung durfte nicht mit einem groben Missverhältnis zum sachverständig ermittelten Grundstückswert gleichgesetzt werden. Der Vergleich mit 315.000 Euro ergab für den vereinbarten Preis eine Überschreitung von 21,78 Prozent. Nach dem OLG lag darin zwar ein Ungleichgewicht, aber noch kein grobes. Unterschiedliche Einschätzungen der Grundstücksvorteile und Unsicherheiten beim Übertragen anderer Verkaufsergebnisse eröffneten einen Bewertungsspielraum. Eine zusätzliche Auswertung sämtlicher privater Verkäufe war hier nicht erforderlich, weil bereits die BVVG-Daten eine ausreichend breite Vergleichsbasis boten. Welche persönlichen Motive den Käufer zu seinem Angebot veranlasst hatten, war für diese objektive Preisprüfung nicht ausschlaggebend.

Die damalige Entscheidung ließ einen Teil der Grenzziehung noch offen

Der Senat erörterte, ob die frühere Orientierung an einer Überschreitung um mehr als fünfzig Prozent auch nach dem Wechsel zum Marktwert fortgelten sollte. Eine Überschreitung in dieser Größenordnung hielt er weiterhin für erheblich. Ob bereits dreißig oder vierzig Prozent ein grobes Missverhältnis begründen könnten, musste er wegen des deutlich geringeren tatsächlichen Abstands nicht entscheiden. Die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen, insbesondere zur weiteren Klärung annähernd gleich hoher Gebote und der Prüfung eines spekulativ überhöhten Preises. Ein späterer Ausgang gerade dieses Naumburger Rechtsmittelverfahrens wird mit dem Beschluss nicht belegt.

Eine spätere BGH-Entscheidung konkretisierte den allgemeinen Prüfungsmaßstab

In einer gesonderten Thüringer Sache entschied der Bundesgerichtshof am 27. April 2018, BLw 3/17, dass regelmäßig eine Überschreitung des Marktwerts um mehr als die Hälfte bei fehlenden annähernd gleich hohen Konkurrenzgeboten für eine spekulative Überhöhung spricht. Persönliche Spekulationsabsicht ist grundsätzlich nicht erforderlich; zwingende betriebliche Gründe können ausnahmsweise Bedeutung gewinnen. Zusätzlich verlangt eine Genehmigungsversagung einen zum Erwerb bereiten Landwirt. Seine Bereitschaft muss bei der letzten Tatsachenentscheidung bestehen und sich ungefähr auf den Marktwert bei Vertragsschluss beziehen. Er muss keinen um fünfzig Prozent erhöhten Preis anbieten. Diese spätere Konkretisierung betrifft nicht die Aufhebung des hier behandelten Naumburger Beschlusses.

Der zusätzliche Einwand einer ungesunden Bodenverteilung änderte das Ergebnis nicht

Dieser Versagungsgrund war nach dem OLG nicht Gegenstand der Beschwerdeprüfung und hätte die Ablehnung auch sachlich nicht getragen. Die Voraussetzungen eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts lagen vor, es war jedoch nicht ausgeübt worden. Der Senat genehmigte deshalb den Vertrag und sah von Gerichtskosten ab. Außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet. Der Verzicht auf Gerichtskosten berücksichtigte den vollständigen Erfolg der Antragsteller und die während des Verfahrens eingetretene, für sie nicht vorhersehbare Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung.