Herrenloses Grundstück im Sanierungsgebiet: Aneignung ohne zusätzliche Gemeindegenehmigung

Redaktioneller Kernsatz

Herrenloses Grundstück im Sanierungsgebiet: Aneignung ohne zusätzliche Gemeindegenehmigung

Redaktionelle Zusammenfassung · 809 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Für die Aneignung des herrenlosen Grundstücks war keine Sanierungsgenehmigung nötig

Der bisherige Eigentümer und anschließend das Land hatten verzichtet

Das Grundstück war bereits seit 2004 mit einem Sanierungsvermerk im Grundbuch versehen. Der damalige Eigentümer gab sein Eigentum durch Verzicht auf; die Aufgabe wurde im November 2007 eingetragen. Im November 2013 erklärte anschließend das Land Sachsen-Anhalt, auf sein Aneignungsrecht hinsichtlich des Grundstücks zu verzichten. Vor diesem Hintergrund beantragte der Beteiligte im Februar 2017 seine Eintragung als Eigentümer. Er legte eine unterschriftsbeglaubigte Erklärung vor und ließ den Antrag über seinen Verfahrensbevollmächtigten beim Grundbuchamt einreichen. Die entscheidende Ausgangslage war daher kein gewöhnlicher Grundstückskauf zwischen zwei Eigentümern, sondern die Aneignung von Grundbesitz, der nach der zugrunde gelegten Eigentumsgeschichte keinen Eigentümer mehr hatte.

Das Grundbuchamt verlangte eine zusätzliche Genehmigung

Mit der Zwischenverfügung vom 17. März 2017 setzte das Grundbuchamt eine Frist von zwei Monaten, um eine Genehmigung nach § 144 BauGB nachzureichen. Es sah die Lage im Sanierungsgebiet als Hindernis für den unmittelbaren Vollzug des Eintragungsantrags an. Der Beteiligte widersprach: Bei der Aneignung werde kein bestehendes Eigentum rechtsgeschäftlich von einer Person auf eine andere übertragen. Zudem fördere der Erwerb die Sanierung, weil wieder jemand für das Grundstück verantwortlich werde. Das Grundbuchamt blieb bei seiner Auffassung. Es verwies darauf, dass das Aneignungsrecht ein dingliches Recht eigener Art sei, und zog Rechtsprechung zur Genehmigungsbedürftigkeit einer Eigentumsaufgabe in Sanierungsgebieten heran. Diese Übertragung überzeugte den Senat nicht.

Eine Aneignung war keine rechtsgeschäftliche Veräußerung

§ 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB unterwarf nach der vom OLG vorgenommenen Prüfung die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks dem Genehmigungsvorbehalt. Darunter verstand der Senat das dingliche Geschäft, durch das Eigentum von einem bisherigen auf einen neuen Rechtsträger übergeht. Gerade ein solcher Übergang fehlte bei der Aneignung eines herrenlosen Grundstücks. Es gab keinen bisherigen Eigentümer, der dem Antragsteller das Eigentum im Wege eines Rechtsgeschäfts übertrug. Deshalb konnte die Genehmigungspflicht nicht allein deshalb bejaht werden, weil der Antrag auf einen Eigentumserwerb gerichtet war. Die Art dieses Erwerbs war vielmehr entscheidend. Der allgemeine Umstand einer Änderung der Grundbuchlage ersetzte die gesetzlich vorausgesetzte Veräußerung nicht.

Auch der Zweck des Genehmigungsvorbehalts verlangte keine entsprechende Anwendung

Das OLG prüfte anschließend, ob die Regelung trotz fehlender unmittelbarer Anwendbarkeit entsprechend herangezogen werden musste. Der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt soll verhindern, dass Vorhaben, Teilungen oder Rechtsgeschäfte die Sanierung erschweren oder stören. Er sichert der Gemeinde Raum für die Umsetzung ihrer Sanierungsziele. Zugleich schützt er Beteiligte davor, Maßnahmen durchzuführen oder Geschäfte abzuschließen, die sich im weiteren Verlauf der Sanierung als verfehlt erweisen. Diese Zwecke trugen nach Ansicht des Senats im vorliegenden Fall keine Erweiterung auf die Aneignung. Er sah durch den Erwerb weder eine Störung noch eine Erschwerung, die eine vorgeschaltete Genehmigung erforderlich machte. Die konkrete Eigentumslage sprach aus seiner Sicht gerade für die Zulassung ohne diese zusätzliche Voraussetzung.

Ein neuer Eigentümer schuf erstmals wieder einen verantwortlichen Rechtsträger

Für die Zweckprüfung war wesentlich, dass das Grundstück bis zur Aneignung außerhalb der Verantwortung eines Eigentümers stand. Durch den Erwerb erhielt es wieder einen Rechtsträger, der die Anforderungen der Sanierungssatzung erfüllen musste. Der Senat bewertete dies als förderlich für eine geordnete Durchführung der Sanierung. Die fehlende Genehmigungspflicht beruhte somit nicht auf einer Unbeachtlichkeit des Sanierungsvermerks. Vielmehr passte die Schaffung einer verantwortlichen Eigentümerstellung nach seiner Begründung zum Sanierungszweck. Der Erwerber konnte daraus keine Freistellung von späteren sanierungsrechtlichen Pflichten ableiten. Der Beschluss behandelte ausschließlich die für diese Aneignung verlangte Genehmigung, nicht die Genehmigungsbedürftigkeit aller künftig auf dem Grundstück denkbaren Vorhaben oder Rechtsgeschäfte.

Die Aufgabe von Eigentum war die entgegengesetzte Fallgestaltung

Das Grundbuchamt hatte eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Jena angeführt, nach der die Eigentumsaufgabe im Sanierungsgebiet einer Genehmigung bedurfte. Das OLG Naumburg sah darin keinen Widerspruch zu seiner eigenen Lösung. Durch eine Eigentumsaufgabe entsteht zunächst Herrenlosigkeit, sofern das Land nicht von seinem Aneignungsrecht Gebrauch macht. Dann fehlt möglicherweise gerade die Person, die für die Durchführung sanierungsbezogener Pflichten verantwortlich ist. Das kann Sanierungsprobleme verursachen. Die hier beabsichtigte Aneignung beseitigte dagegen diesen Zustand. Ob die Eigentumsaufgabe deshalb tatsächlich genehmigungspflichtig sein muss, ließ der Senat ausdrücklich offen. Diese andere Rechtsfrage war nicht Gegenstand seiner Entscheidung und wurde nicht allein durch die Bezugnahme auf Jena abschließend bestätigt.

Das Grundbuchamt musste den Antrag ohne das beanstandete Hindernis weiterbearbeiten

Die Beschwerde war zulässig und begründet. Die Zwischenverfügung wurde aufgehoben; eine fehlende Genehmigung nach § 144 BauGB durfte den Vollzug dieses Antrags nicht mehr aus den genannten Gründen blockieren. Daraus folgte kein uneingeschränkter Ausspruch, sämtliche sonstigen Voraussetzungen der Eigentumseintragung seien bereits abschließend geprüft. Der Tenor begrenzte die Anweisung auf die angefochtene Begründung. Für die erfolgreiche Beschwerde waren nach dem Senat keine Gebühren und Auslagen zu erheben, weshalb eine gesonderte Kostenentscheidung nicht veranlasst war. Den Gegenstandswert setzte er auf zehn Euro fest. Dieser geringe Verfahrenswert war kein festgestellter Grundstückskaufpreis und sagte nichts über einen erzielbaren Verkehrswert des Grundbesitzes aus.