Unterbringungsobjekt weitervermietet: Hauptmiete und Nebenkostenvorschüsse trotz Leerstands geschuldet

Redaktioneller Kernsatz

Unterbringungsobjekt weitervermietet: Hauptmiete und Nebenkostenvorschüsse trotz Leerstands geschuldet

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Miete und Nebenkostenvorauszahlungen blieben trotz weitgehenden Leerstands fällig

Der Vertrag verband eine feste Laufzeit mit erheblichen Vorauszahlungen

Grundlage der Tätigkeit des Beklagten war eine Leistungsvereinbarung mit dem Landkreis vom November 2015 über Unterbringung und Betreuung nach dem Aufnahmegesetz Sachsen-Anhalt. Zur Durchführung mietete er das Objekt der Klägerin ab dem 1. Dezember 2015 für eine feste Laufzeit von fünf Jahren. Die Parteien änderten die Mietkonditionen im Februar 2016. Danach betrug die monatliche Miete 6.726 Euro. Hinzu kamen zwei Vorauszahlungspositionen von jeweils 3.150,60 Euro, darunter die Heizkostenvorauszahlung. Insgesamt waren monatlich 13.027,20 Euro vereinbart. Die Nebenkosten sollten jährlich abgerechnet werden. Für die drei eingeklagten Monate ergab sich daraus die Gesamtforderung von 39.081,60 Euro, nicht allein die Kaltmiete.

Der Mieter stützte seine Kündigung auf Wohnraummietrecht und einen Formmangel

Im Juni 2016 kündigte der Beklagte zum 31. August, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin. Er hielt den Vertrag für ein Wohnraummietverhältnis und leitete daraus ab, dass die vereinbarte Befristung den besonderen Voraussetzungen des § 575 BGB unterliege. Außerdem war zwischen den Parteien umstritten, ob der Vertrag beziehungsweise seine Änderung der damals maßgeblichen Schriftform nach § 550 BGB entsprach. Ein Formmangel hätte nach seiner Argumentation eine vorzeitige ordentliche Beendigung ermöglichen sollen. Die Vermieterin widersprach und verlangte die Zahlungen für September bis November. Das Landgericht gab ihr Recht. Im Berufungsverfahren stellte der Mieter vor allem auf den Wohnzweck der untergebrachten Personen und auf den inzwischen niedrigen Verbrauch im Objekt ab.

Der Zweck des Hauptmietvertrags entschied über seine rechtliche Einordnung

Nach dem OLG richtete sich die Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und sonstiger Raummiete in erster Linie nach der vertraglichen Zweckbestimmung. Entscheidend war hier, wozu der beklagte Vertragspartner selbst die Räume anmietete. Er wollte sie anderen Personen überlassen und nutzte sie nicht für sein eigenes Wohnen. Dass die später untergebrachten Menschen dort wohnten, machte den vorgelagerten Vertrag zwischen Eigentümerin und Betreiber nicht automatisch zu einem Wohnraummietvertrag. Auch gemeinnützige oder karitative Ziele änderten nach der Begründung grundsätzlich nichts an dieser Trennung. Der Senat übertrug damit nicht die Regeln des Hauptmietvertrags pauschal auf mögliche Rechtsverhältnisse der einzelnen Bewohner. Gegenstand war ausschließlich die Verpflichtung des Betreibers gegenüber seiner Vermieterin.

Der Streit um die damalige Schriftform konnte offenbleiben

Ob der Vertrag und die Änderungsvereinbarung tatsächlich formgerecht waren, entschied der Senat nicht. Selbst bei einem Schriftformmangel wäre nach der damals angewandten Regelung eine Kündigung frühestens ein Jahr nach Überlassung der Räume wirksam geworden. Diese waren nicht vor dem 1. Dezember 2015 überlassen worden. Eine Beendigung konnte deshalb jedenfalls nicht vor Dezember 2016 greifen und erfasste somit keinen der eingeklagten Monate. Für den Streitzeitraum blieb die Mietzahlungspflicht in jeder geprüften Variante bestehen. Darauf beruhte die Entscheidung über die Hauptmiete von insgesamt 20.178 Euro. Das Urteil bestätigte weder ausdrücklich die Wirksamkeit jeder Vertragsänderung noch legte es einen endgültigen späteren Beendigungstermin des Mietverhältnisses fest.

Für die Nebenkosten war noch keine abschließende Abrechnung geschuldet

Vorauszahlungen können nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr ohne Weiteres als solche verlangt werden. Diese Grenze war hier aber noch nicht erreicht. Der Vertrag sah eine jährliche Abrechnung vor, ohne den Beginn des Abrechnungszeitraums näher festzulegen. Selbst wenn statt des Kalenderjahrs auf den Mietbeginn abgestellt wurde, lief die erste mögliche Periode vom Dezember 2015 bis November 2016. Die Abrechnung wäre nach der Vertragsauslegung des Senats dann erst bis Ende November 2017 vorzunehmen gewesen. Auch beim Schluss der Berufungsverhandlung war deshalb noch keine Abrechnungsreife eingetreten. Der Einwand betraf mithin zukünftige Ergebnisse einer Abrechnung und beseitigte die zuvor vereinbarte laufende Vorauszahlungspflicht nicht.

Ein erwartetes Guthaben durfte der Mieter nicht sofort von den Vorauszahlungen abziehen

Der Beklagte verwies auf weitgehend leere Wohnungen und Stromzählerstände zum Ende August. Daraus erwartete er ein erhebliches Guthaben. Der Senat erkannte den möglichen Minderverbrauch nicht bereits als Grund an, die vertraglichen Vorauszahlungen zu kürzen. Im Bereich der sonstigen Raummiete durfte eine etwaige Ersparnis hier der späteren Endabrechnung vorbehalten bleiben. Zur Begründung verwies das Gericht auf die Situation des Vermieters: Auch dieser musste häufig weiterhin Vorschüsse an Versorgungsunternehmen leisten und konnte eine Anpassung erst nach deren Abrechnungsperiode erreichen. Bei einer Brennstoffbevorratung wären Kosten ebenfalls schon angefallen. Der vorzeitige Auszug oder Leerstand verschob deshalb nicht sämtliche laufenden Finanzierungsfolgen sofort auf die Eigentümerin.

Die Entscheidung betraf Vorschüsse und keinen endgültigen Verbrauchsbetrag

Die Vermieterin durfte somit für die streitigen Monate sowohl die Hauptmiete als auch die vereinbarten Vorauszahlungen verlangen. Damit stand nicht fest, dass die tatsächlichen Nebenkosten am Ende genau diesen Vorauszahlungen entsprechen würden. Etwaige Verbrauchsersparnisse waren vielmehr in der späteren Abrechnung auszugleichen. Diese zeitliche Trennung war für das Ergebnis wesentlich: Ein möglicher künftiger Rückzahlungsanspruch rechtfertigte nicht schon im entschiedenen Stadium die vollständige Verweigerung der Vorschüsse. Der Beklagte musste außerdem die Berufungskosten tragen. Den Streitwert setzte der Senat entsprechend der Forderung auf 39.081,60 Euro fest. Der bestätigte Zahlungsanspruch bezog sich auf drei konkrete Monate innerhalb eines fortbestehenden Hauptmietverhältnisses.