Langfristiges Grundstücksangebot: Widerruf nach Finanzierung aus fremden Ernteerlösen

Redaktioneller Kernsatz

Langfristiges Grundstücksangebot: Widerruf nach Finanzierung aus fremden Ernteerlösen

Redaktionelle Zusammenfassung · 819 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Vormerkung scheiterte am wirksamen Widerruf des langfristigen Angebots

Das Kaufangebot war mit Finanzierung und Bewirtschaftung verbunden

Der Eigentümer hatte die Flächen 2008 von der BVVG erworben, überwiegend verbilligt auf Grundlage des Ausgleichsleistungsgesetzes. Im April 2009 bot er den Klägern notariell den späteren Erwerb für denselben Kaufpreis von 353.060,20 Euro an. An dieses Angebot sollte er bis Ende 2028 gebunden sein. Gleichzeitig verpflichteten sich die Kläger, den Kapitaldienst für die Erwerbsfinanzierung zu übernehmen; diese Leistungen sollten letztlich mit dem Kaufpreis verrechnet werden. Daneben bestand bereits seit 2007 ein Bewirtschaftungsvertrag über landwirtschaftliche Flächen. Nachdem die Kläger über längere Zeit Bankzahlungen geleistet hatten, verlangten sie zur Absicherung ihres vorgesehenen Erwerbs die Bewilligung von Vormerkungen. Der Eigentümer verweigerte dies und löste sich später vom Angebot.

Das gesetzliche Veräußerungsverbot erfasste nicht schon jede vertragliche Bindung

Der Senat korrigierte zunächst die vom Landgericht angenommene vollständige Unwirksamkeit. Das für die verbilligt erworbenen Flächen bestehende Veräußerungsverbot war ein relatives Verbot im Sinne von § 135 BGB. Es betraf Verfügungen über das Eigentum, nicht bereits die schuldrechtliche Verpflichtung zum Verkauf oder das Angebot auf einen solchen Vertrag. Zudem legte das OLG die gesetzlich verkürzte Sperrfrist von fünfzehn statt zwanzig Jahren zugrunde, die auch auf Altverträge anwendbar war. Für den Fall nannte es als Ende den 1. Dezember 2023. Die weitergehende Bindung des Kaufangebots bis 2028 war davon zu unterscheiden. Ein schuldrechtliches Angebot und die tatsächliche Übereignung hatten rechtlich verschiedene Wirkungen.

Auch ein künftiger Anspruch konnte grundsätzlich vorgemerkt werden

Die begehrte Vormerkung wurde nach dem OLG ebenfalls nicht durch das relative Veräußerungsverbot ausgeschlossen. Ein im ursprünglichen BVVG-Vertrag vereinbarter Zustimmungsvorbehalt für andere Verfügungen erhielt dadurch keine umfassende dingliche Wirkung gegenüber jedermann. Außerdem erlaubt § 883 Absatz 1 Satz 2 BGB grundsätzlich die Sicherung künftiger Ansprüche. Hier war deren rechtliche Grundlage durch ein formgültiges, verbindliches Angebot zunächst so vorbereitet, dass die Entstehung des Erwerbsanspruchs nur noch von der Annahme durch die Kläger abhing. Aus diesem Grund durfte die Vormerkung nicht schon mit dem Argument versagt werden, es gebe bislang noch keinen angenommenen Kaufvertrag. Ob diese Grundlage fortbestand, war allerdings eine weitere und im Ergebnis entscheidende Frage.

Die Erklärung gegenüber der Notarin war kein endgültiger Sicherungsverzicht

Im Angebot stand, dass die Käufer nach Vertragsannahme keine Eigentumsübertragungsvormerkung wünschten. Der Senat sah darin keinen uneingeschränkt bindenden Verzicht zwischen den Parteien. Das Wort „wünschen“ deutete vielmehr darauf hin, dass die Erwerber ihre Absicht noch ändern konnten. Auch der Zusammenhang der Klausel sprach dafür: Sie stand bei Belehrungsbestätigungen und Anweisungen an die Notarin zur Durchführung der Urkunde. Ihr Schwerpunkt lag damit im Verhältnis zur beurkundenden Notarin. Für eine endgültige vertragliche Ausschaltung des Sicherungsmittels wäre nach der Auslegung des OLG eine deutlichere Formulierung erforderlich gewesen. Allein an dieser Passage scheiterte das Sicherungsbegehren daher ebenfalls nicht.

Eine langjährige Angebotsbindung konnte aus wichtigem Grund beendet werden

Der Eigentümer hatte sein Angebot im Dezember 2015 widerrufen. Obwohl grundsätzlich eine Bindung bestand und keine beliebigen Lösungsmöglichkeiten vorbehalten waren, hielt das OLG diesen Schritt für zulässig. Bei einer außergewöhnlich langen Bindungsdauer kann entsprechend § 314 BGB ein wichtiger Grund zur Lösung berechtigen, wenn sich die maßgeblichen Umstände unvorhersehbar so erheblich verändern, dass weiteres Festhalten unzumutbar wird. Tragend war dabei nicht der von den Klägern behauptete Wunsch des Eigentümers, höhere Forderungen zu stellen oder neu zu verhandeln. Entscheidend war das festgestellte Verhalten der Kläger im wirtschaftlich eng verknüpften Bewirtschaftungs- und Finanzierungsverhältnis. Dieses musste der Senat im Zusammenhang bewerten.

Die Bankraten wurden mit dem Eigentümer zustehenden Erträgen bezahlt

Die Kläger hatten die vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen an zwei Banken tatsächlich geleistet. Das allein erfüllte aus Sicht des Senats jedoch nicht die wirtschaftliche Erwartung der Vereinbarung. Nach der langjährigen Handhabung des Bewirtschaftungsvertrags sollten dem Eigentümer die Ernteerlöse nach Abzug vereinbarter Vergütung und Betriebsmittel zufließen. Über mindestens fünf Jahre erhielt er solche Auszahlungen nicht. Stattdessen wurden Guthaben auf einem Verrechnungskonto für seine Bankdarlehen verwendet. Auf dieses Konto waren gerade die betrieblichen Erträge geflossen. Die Kläger hatten große Teile des vorgesehenen Kaufpreises damit aus Mitteln bedient, die dem Eigentümer aus einem anderen Rechtsgrund zustanden. Ihr pauschales Bestreiten einer Vertragsverletzung setzte sich mit diesem konkreten Vorwurf nicht ausreichend auseinander.

Die verweigerte Transparenz verstärkte den wichtigen Grund

Hinzu kamen fortgesetzte Verstöße gegen Auskunfts- und Abrechnungspflichten, die auch im Schiedsverfahren behandelt worden waren. Der Eigentümer hatte erst im Verlauf dieses 2015 eingeleiteten Verfahrens erfahren, wie die Kläger die Bankzahlungen finanziert hatten. Dass die Zahlungen selbst schon länger zurücklagen, nahm dem Widerruf deshalb nicht seine Grundlage. Er musste zunächst auf Auskunft klagen, um seine finanziellen Ansprüche beurteilen zu können. In der Gesamtschau hielt das OLG ein Festhalten am Kaufangebot für unzumutbar. Da die Kläger weiterhin einen späteren Erwerb beanspruchten, bestand auch ein Interesse an der widerklagend begehrten negativen Feststellung. Nach wirksamem Widerruf fehlte die Grundlage sowohl für die Vormerkungen als auch für spätere Rechte aus diesem Angebot.