Vormerkungsgebühren: Niedriger Kaufpreis verdrängte das zeitnahe Verkehrswertgutachten nicht

Redaktioneller Kernsatz

Vormerkungsgebühren: Niedriger Kaufpreis verdrängte das zeitnahe Verkehrswertgutachten nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 801 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Für die Vormerkung blieb der höhere Grundstücksverkehrswert maßgeblich

Zwischen Versteigerung und Weiterverkauf lag nur ein überschaubarer Zeitraum

Der spätere Verkäufer hatte das Grundstück im Mai 2015 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben. Sein Höchstgebot betrug 10.950 Euro. Für das Versteigerungsverfahren war jedoch ein Verkehrswert von 21.900 Euro festgestellt worden, gestützt auf eine Begutachtung zum Stichtag 6. Mai 2014. Im Februar 2016 veräußerte der Ersteher das Grundstück für 10.000 Euro weiter. Der Notar beantragte anschließend die Vormerkung zugunsten des neuen Käufers. Das Grundbuchamt trug sie ein, berechnete den maßgeblichen Geschäftswert aber anhand des vorhandenen Verkehrswertgutachtens. Es hielt eine zwischenzeitliche Halbierung des Grundstückswerts ohne weitere Erklärung für nicht wahrscheinlich. Dagegen richtete sich die zugelassene Beschwerde beider Vertragsparteien.

Der Kaufpreis war ein Ausgangspunkt, aber keine zwingende Obergrenze

Die Auflassungsvormerkung sicherte den Anspruch des Käufers auf den Eigentumserwerb. Ihr Geschäftswert richtete sich deshalb nach dem Wert des vorgemerkten Rechts, hier des Grundstückseigentums. Für einen Grundstückskauf knüpfte der Senat an die Bewertungsregeln der §§ 46 und 47 GNotKG an. Danach war grundsätzlich der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis maßgeblich. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis diente zunächst als einfach zugängliche Grundlage. Lag dieser jedoch unter dem Verkehrswert, ging der höhere Verkehrswert vor. Eine zusätzliche Wertermittlung war nach der Entscheidung nicht bei jedem Kauf erforderlich, sondern dann, wenn belastbare Anhaltspunkte für eine erhebliche Abweichung bestanden. Hier lieferte das bereits vorhandene gerichtliche Gutachten einen solchen Anhaltspunkt.

Das Versteigerungsgutachten durfte auch im späteren Grundbuchverfahren verwendet werden

Der Senat sah keinen Grund, eine sachverständige Bewertung allein deshalb außer Betracht zu lassen, weil sie ursprünglich für ein anderes Verfahren eingeholt worden war. Entscheidend war, dass sie auf anerkannten Bewertungsgrundsätzen und ausreichenden tatsächlichen Grundlagen beruhte. Bei einem alsbaldigen Weiterverkauf konnte der im Zwangsversteigerungsverfahren festgesetzte Verkehrswert deshalb auch für die spätere Gebührenbewertung herangezogen werden. Der zeitliche Abstand lag hier unter zwei Jahren. Daraus folgt keine unbegrenzte Fortgeltung jedes älteren Gutachtens. Das OLG prüfte vielmehr, ob zwischenzeitliche Veränderungen des Marktes oder des Grundstücks einen anderen Wert nahelegten. Solche konkreten Veränderungen waren weder erkennbar noch von den Beteiligten nachvollziehbar dargelegt worden.

Das niedrigere Höchstgebot ersetzte den Verkehrswert nicht

Verkäufer und Käufer hielten dem Gutachten zunächst den tatsächlich gezahlten Versteigerungspreis entgegen. Dieser lag nur bei der Hälfte des festgestellten Verkehrswerts. Nach dem Senat bewies das jedoch nicht, dass die gutachterliche Bewertung falsch war. Eine Zwangsversteigerung findet unter besonderen Bedingungen statt: Der günstigste Verkaufszeitpunkt kann nicht beliebig abgewartet werden, und Bieter können sich bewusst zurückhalten. Ein Zuschlag unter Verkehrswert war deshalb für das Gericht erklärbar, ohne dass sich daraus automatisch ein entsprechend niedriger Grundstückswert ergab. Die von den Beteiligten angeführte abweichende Literaturauffassung überzeugte den Senat nicht. Er folgte der Rechtsprechung, die grundsätzlich auf den festgesetzten Verkehrswert und nicht auf ein darunter liegendes Meistgebot abstellt.

Auch der spätere Kaufvertrag belegte allein keine Wertminderung

Der Weiterverkauf für 10.000 Euro erfolgte zwar außerhalb der Zwangsversteigerung. Gleichwohl ließ dieser einzelne Preis nach dem OLG noch nicht den Schluss zu, dass am Markt kein höherer Betrag erzielbar gewesen wäre. Die Beteiligten erläuterten keine konkreten Verkaufsumstände, aus denen dies hervorging. Der allgemeine Gedanke, ein Verkäufer werde schon aus Gewinninteresse den bestmöglichen Preis vereinbaren, reichte dem Gericht nicht. Ebenso genügte die bloße Behauptung nicht, der gutachterlich ermittelte Wert sei am Markt unerreichbar gewesen. Der Senat hielt andere Gründe für eine niedrige Preisvereinbarung für denkbar, stellte aber keinen bestimmten verdeckten Beweggrund fest. Insbesondere wurde den Vertragsparteien keine unrichtige Beurkundung oder unlautere Preisgestaltung nachgewiesen.

Konkrete Veränderungen hätten eine andere Bewertung rechtfertigen können

Das OLG benannte ausdrücklich Umstände, die gegen den bisherigen Verkehrswert hätten sprechen können. Dazu gehörten erhebliche zwischenzeitliche Änderungen des Grundstücksmarkts oder Veränderungen am Bewertungsobjekt selbst. Auch tatsächliche Verkaufsumstände können für die Bewertung Bedeutung erlangen; hier fehlte jedoch ihre nähere Darstellung. Die Gutachterin hatte das Wohnhaus nicht von innen besichtigen können. Daraus ergab sich aber nicht schon automatisch ein Bewertungsfehler, weil die Beteiligten keine unberücksichtigten Schäden im Gebäudeinneren behaupteten. Für die Region erkannte der Senat ebenfalls keine gravierende allgemeine Marktveränderung. Damit blieb der konkrete sachverständige Wertansatz durch die Einwendungen nicht ausreichend erschüttert, obwohl sowohl das Höchstgebot als auch der spätere Kaufpreis deutlich niedriger lagen.

Die Beschwerde änderte weder Eintragung noch Wertfestsetzung

Die Vormerkung war bereits eingetragen; streitig blieb lediglich die Grundlage für die Gebühren. Der Senat wies die Beschwerde zurück und beließ es beim Geschäftswert von 21.900 Euro. Den Beschwerdewert setzte er auf 32 Euro fest. Dieser kleine Betrag war von dem Grundstücks- und Eintragungsgeschäftswert zu unterscheiden und verdeutlichte die begrenzte kostenrechtliche Reichweite des Verfahrens. Eine besondere Kostenentscheidung war nach der herangezogenen Regelung nicht erforderlich. Der Fall zeigt damit die konkrete Begründungslast bei einem erheblichen Abstand zwischen einem vorhandenen Verkehrswertgutachten und später vereinbarten Preisen. Allein die Wiederholung des niedrigeren Preises ersetzte keine sachliche Auseinandersetzung mit den Bewertungsgrundlagen.