Maklerklausel ohne Erörterung: Notar darf dadurch verursachte Mehrkosten nicht erheben

Redaktioneller Kernsatz

Maklerklausel ohne Erörterung: Notar darf dadurch verursachte Mehrkosten nicht erheben

Redaktionelle Zusammenfassung · 826 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Käuferin erhielt zu viel gezahlte Notarkosten zurück

Die Urkunde enthielt ein Bekenntnis zur Maklerprovision

Der beurkundete Grundstückskauf vom Juni 2014 sah einen Kaufpreis von 9.500 Euro vor. In einer weiteren Vertragsbestimmung erklärten Verkäuferin und Käuferin, dem eingeschalteten Makler jeweils 1.200 Euro Vermittlungsgebühr einschließlich Umsatzsteuer zu schulden. Der Notar setzte einen Geschäftswert von insgesamt 19.025 Euro an. Dieser umfasste Kaufpreis, beide Provisionsanteile zusammen von 2.400 Euro sowie 7.125 Euro für eine erbbedingte Grundbuchberichtigung. Die Käuferin wandte sich gegen die Rechnung. Sie bestritt insbesondere eine wirksame eigene Provisionsverpflichtung und verwies auf behauptete Pflichtverletzungen des Maklers. Die im Verfahren angehörte Ländernotarkasse hielt die Klausel dagegen für ein konstitutives Anerkenntnis und sah eine zusätzliche Gebühr als gerechtfertigt an. Die dienstaufsichtführende Präsidentin des Landgerichts hatte sich dieser Bewertung angeschlossen. Das Landgericht verringerte die Kosten dennoch bereits in erster Instanz. Die zusätzlichen Gebühren für die Maklerklausel durften wegen unrichtiger Sachbehandlung nicht erhoben werden.

Der Notar wollte die Verkäuferin vor einem Verhandlungsnachteil schützen

Im Beschwerdeverfahren erklärte der Notar, die Klausel habe kein selbstständiges Schuldanerkenntnis gegenüber dem Makler begründen sollen. Gemeint sei vielmehr eine wechselseitige Verpflichtung der Vertragsparteien gewesen, den jeweiligen Anteil an den Makler zu zahlen. Er habe die Verkäuferin vor der verhandlungsstärkeren Käuferseite schützen wollen. In der Beurkundungsverhandlung habe sich gezeigt, dass die Käuferseite den zuvor übernommenen Anteil möglicherweise nicht mehr zahlen wolle. Eine ausdrückliche Erörterung hätte nach seiner Darstellung entweder den gesamten Vertrag gefährdet oder die Verkäuferin zum Nachgeben bewegt. Deshalb hatte er die Bestimmung bewusst ohne entsprechende Diskussion aufgenommen. Dass der vollständige Vertrag später vorgelesen und genehmigt wurde, hielt er für einen ausreichenden Beleg des Parteiwillens.

Vorlesen ersetzte die notwendige Belehrung nicht

Der Senat sah gerade in dieser Begründung einen vorsätzlichen Verstoß gegen § 17 Absatz 1 BeurkG. Der Notar musste die Bedeutung der Klausel erläutern und klären, ob ihre Aufnahme dem Willen aller Urkundsbeteiligten entsprach. Der Wortlaut legte zunächst ein Schuldanerkenntnis nahe, mit dem beide Parteien jeweils eine eigene Haftung gegenüber dem Makler übernahmen. Ein solches Anerkenntnis entsprach nach den festgestellten Umständen weder ihrem Willen noch ihrem Interesse. Auch anderweitige Anhaltspunkte für eine entsprechende Regelungsabsicht waren nicht erkennbar. Das abschließende Vorlesen und Genehmigen der Gesamturkunde heilte den Mangel nicht. Es blieb ungewiss, ob die Beteiligten beim Zuhören den Bedeutungskern der zuvor bewusst nicht erörterten Regelung erfasst und tatsächlich zum Gegenstand ihres Vertragswillens gemacht hatten.

Auch die alternative Auslegung des Notars half nicht weiter

Der Senat prüfte zusätzlich die vom Notar vertretene Lesart als bloße Übernahme eines Provisionsanteils im Verhältnis der Kaufvertragsparteien. Selbst dann wäre schon der Ansatz von 2.400 Euro zweifelhaft gewesen. Eine Erfüllungsübernahme der Käuferin hätte nur ihren Anteil von 1.200 Euro betroffen; die Verpflichtung der Verkäuferin gegenüber dem Makler wäre im Zweifel bereits im Maklervertrag begründet worden. Diese Wertfrage musste das Gericht jedoch nicht abschließend entscheiden. Auch bei dieser Auslegung fehlte die notwendige Klärung des beiderseitigen Willens. Nach der eigenen Darstellung des Notars hätte eine offene Erörterung den Vertrag scheitern lassen können. Der Wunsch, das Geschäft zu ermöglichen oder eine Partei zu schützen, rechtfertigte daher nicht die ungeklärte Aufnahme einer zusätzlichen Verpflichtung mit Gebührenfolgen.

Welche Gebühren nach der Korrektur bestehen blieben

Die Maklerklausel wirkte sich somit nicht werterhöhend aus. Als berechtigter Kostenanspruch verblieben eine Beurkundungsgebühr von 150 Euro für den Grundstückskauf und eine gesonderte Gebühr von 31,30 Euro für den Grundbuchberichtigungsantrag. Die Dokumentenpauschale betrug 9,15 Euro, die Dateipauschale 4,50 Euro und die Telekommunikationspauschale 20 Euro. Weitere acht Euro entfielen auf Registergebühren; der Beschluss nennt dazu 42,40 Euro Umsatzsteuer und insgesamt 265,55 Euro. Die wiedergegebenen Einzelpositionen ergeben diese Gesamtsumme rechnerisch allerdings nicht. Für die berichtete Erstattung bleibt der im Tenor festgesetzte Betrag maßgeblich. Eine zusätzlich berechnete Vollzugsgebühr von 53,30 Euro blieb unberücksichtigt. Die Übermittlung von Anträgen und Erklärungen an das Gericht sowie die Antragstellung im Namen der Beteiligten waren insoweit bereits durch die Beurkundungsgebühren abgegolten. Ob für die Auflassung eine weitere Gebühr hätte entstehen können, ließ der Senat offen, weil eine solche Position nicht Gegenstand der angegriffenen Rechnung war.

Zinsen ab Antragseingang, aber kein pauschaler Eigenaufwand

Über Rückzahlung, Verzinsung und einen etwaigen Schaden war im gerichtlichen Kostenprüfungsverfahren nach § 127 GNotKG zu entscheiden. Der Zinsanspruch folgte aus § 90 Absatz 1 Satz 3 GNotKG und begann mit dem Eingang des gerichtlichen Antrags am 14. Juli 2014. Zugesprochen wurden fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Einen früheren Beginn ab Vorauszahlung oder Wertstellung erreichte die Käuferin damit nicht. Auch die verlangte pauschale Entschädigung für mindestens drei Arbeitsstunden erhielt sie nicht. Einen konkreten Schaden infolge der Abwehr der überhöhten Forderung hatte sie nicht dargelegt. Allgemeiner Zeitaufwand für die Wahrnehmung eigener Interessen im gerichtlichen Verfahren war nicht erstattungsfähig. Die Beschwerde des Notars wurde zurückgewiesen; die Kosten der zweiten Instanz wurden ihm auferlegt. Das erstinstanzliche Verfahren blieb gebührenfrei; außergerichtliche Kosten wurden insoweit nicht erstattet.