Frostschaden in Dachwohnung: Gebäudeversicherer konnte abwesenden Mieter nicht in Regress nehmen

Redaktioneller Kernsatz

Frostschaden in Dachwohnung: Gebäudeversicherer konnte abwesenden Mieter nicht in Regress nehmen

Redaktionelle Zusammenfassung · 817 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Regressklage über 31.075,12 Euro blieb erfolglos

Der Schaden entstand während eines Auslandseinsatzes

Der Mieter hatte die Wohnung Ende Januar 2012 verlassen, um als Berufssoldat an einem längeren Auslandseinsatz teilzunehmen. Mitte Februar wurde der Wasserschaden festgestellt. Während einer strengen Frostperiode waren Wasser- und Heizungsrohre eingefroren und geplatzt. Austretendes Wasser beschädigte sowohl die Dachwohnung als auch darunterliegende Wohnungen. Als unmittelbare Ursache identifizierte der vom Versicherer eingeschaltete Gutachter Frosteinwirkungen auf Leitungen hinter der Verkleidung im Drempelbereich des Dachs. Der Versicherer leistete mehrere Entschädigungszahlungen und bezahlte das Gutachten. Mit der Klage verlangte er 31.075,12 Euro sowie Nebenforderungen. Er warf dem Mieter vor, die Wohnung nicht ausreichend beheizt und die Heizung während seiner Abwesenheit nicht oft genug kontrolliert zu haben.

Die Mutter kontrollierte regelmäßig und die Wohnung blieb frostfrei

Der Mieter berief sich darauf, seine Mutter habe die Wohnung mindestens zweimal wöchentlich aufgesucht und die Heizkörper durch Handauflegen überprüft. Die Thermostate seien ständig auf der Sternchenstellung geblieben. Nach der Beweisaufnahme standen die regelmäßigen Besuche und Kontrollen zur Überzeugung der Gerichte fest. Die Mutter bestätigte allerdings nicht die zusätzliche schriftsätzliche Behauptung, genau zwei Tage vor der Schadensentdeckung kontrolliert zu haben. Der gerichtliche Sachverständige erläuterte, dass die Frostwächterfunktion Raumtemperaturen zwischen sechs und zehn Grad gewährleistet hatte. Die Heizkörper wurden dabei nicht ständig warm, sondern erhielten nur bei entsprechender Abkühlung kurzzeitig Warmwasser. Frostgrade in der Wohnung selbst wurden ausgeschlossen. Anders war die Lage im verdeckten Leitungsbereich hinter der Vorsatzschale.

Auch abwesende Mieter müssen Frostschäden vorbeugen

Der Senat stellte klar, dass Mieter Obhutspflichten zum Schutz des Gebäudes und anderer Wohnungen treffen. Dazu gehört grundsätzlich, wasserführende Leitungen durch ausreichende Beheizung vor Frost zu schützen, soweit sie die Gefahr erkennen und mit zumutbaren Maßnahmen beherrschen können. Längere Abwesenheit befreit nicht von dieser Verantwortung. Der Mieter muss entweder den Vermieter informieren und ihm notwendige Vorkehrungen ermöglichen oder eine andere Person mit regelmäßigen Besuchen und der erforderlichen Beheizung beauftragen. Für deren Verschulden kann er nach § 278 BGB einstehen müssen. Wie intensiv kontrolliert und geheizt werden muss, hängt von Lage, Zustand, Ausstattung und Außentemperatur ab. Strenger Frost verlangt grundsätzlich erhöhte Vorsorge.

Verdeckte bauliche Risiken gehören nicht ohne Weiteres zur Mietersphäre

Gleichzeitig betonte der Senat die Grenzen dieser Pflichten. Für schadensträchtige Leitungsverläufe oder unzureichende technische Ausstattung aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters muss der Mieter nicht automatisch einstehen. Er schuldet die ihm erkennbaren und zumutbaren Schutzmaßnahmen. Im vorliegenden Fall kannte er weder den Verlauf der Leitungen im Drempel noch den dortigen baulichen Zustand. Die Wohnung lag zwar exponiert im Dachgeschoss eines Altbaus, war aber saniert. Zudem bestanden technische Schutzmöglichkeiten, etwa eine elektrische Begleitheizung. Der Vermieter hätte nach Ansicht des Senats auf die besondere Frostgefahr und eine deshalb notwendige höhere Thermostateinstellung hinweisen können und wohl auch müssen. Ohne diesen Hinweis musste der Mieter nicht selbstverständlich mit Frost hinter der Wand bei zugleich frostfreien Innenräumen rechnen.

Technische Vermeidbarkeit bewies noch kein grobes Verschulden

Nach dem Sachverständigen hätte eine Einstellung auf Stufe zwei das Einfrieren verhindert. Daraus folgte jedoch nicht ohne Weiteres, dass der Mieter diese Maßnahme schuldhaft unterlassen hatte. Der Senat berücksichtigte einerseits die strengen Außentemperaturen, teilweise bis minus 20 Grad, und die besondere Lage der Dachwohnung. Andererseits waren Heizung und regelmäßige Kontrollen tatsächlich organisiert; die Raumtemperatur lag im Mittel bei etwa acht Grad. Die gefährdete Leitungsführung war dem Mieter verborgen. Unter diesen Umständen fehlte jedenfalls ein besonders schwerer Sorgfaltsverstoß. Grobe Fahrlässigkeit verlangt neben einer objektiv gravierenden Pflichtverletzung auch ein subjektiv schweres Verschulden. Dafür bot das Beweisergebnis keine ausreichenden Anhaltspunkte. Die genaue Grenze zwischen pflichtgemäßem Verhalten und leichter Fahrlässigkeit musste deshalb nicht abschließend gezogen werden.

Der Regressverzicht entschied den Rechtsstreit

Für den Fall leichter Fahrlässigkeit verwies der Senat auf die gefestigte Rechtsprechung zum Gebäudeversicherungsvertrag. Danach ist das Sachersatzinteresse des Mieters durch einen stillschweigenden, aus ergänzender Vertragsauslegung folgenden Regressverzicht geschützt. Der Versicherer kann gegen ihn keine übergegangenen Ansprüche geltend machen, die lediglich auf einfacher Fahrlässigkeit beruhen. Dieser Schutz entfällt nicht dadurch, dass dem Mieter möglicherweise eine eigene Haftpflichtversicherung zur Seite steht. Eine solche zusätzliche Versicherung kann vielmehr Fragen eines Ausgleichs zwischen den Versicherern auslösen. Sie öffnet dem Gebäudeversicherer aber nicht erneut den hier versagten unmittelbaren Rückgriff auf den Mieter. Damit scheiterte die Klage selbst unter der für den Mieter ungünstigeren Annahme einer leichten Pflichtverletzung.

Ergebnis ohne allgemeine Heizempfehlung

Die Berufung des Versicherers wurde zurückgewiesen; er trug die Kosten des Rechtsmittels. Der Senat ließ die Revision nicht zu und bestätigte die vorläufige Vollstreckbarkeit mit der im Tenor vorgesehenen Sicherheitsregelung. Das Urteil erklärt die Sternchenstellung nicht allgemein zur ausreichenden Frostvorsorge in jeder Wohnung. Sein Ergebnis beruht auf den konkreten Kontrollen, den nachgewiesenen Innenraumtemperaturen, dem unbekannten Leitungsverlauf und dem fehlenden groben Verschulden. Über andere Konstellationen ohne Betreuung der Wohnung oder mit erkennbar gefährdeten Leitungen sagt es damit nichts Abschließendes aus.