Grundstückskauf mit lebenslangen Wohnrechten: Grobes Wertmissverhältnis schloss Kaufpreisforderung aus

Redaktioneller Kernsatz

Grundstückskauf mit lebenslangen Wohnrechten: Grobes Wertmissverhältnis schloss Kaufpreisforderung aus

Redaktionelle Zusammenfassung · 813 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Käuferin musste den verlangten Kaufpreis nicht zahlen

Der Vertrag verband Schuldübernahme und Wohnrechte

Der Verkäufer hatte im Februar 2004 zwei Grundstücke an die Beklagte veräußert. Als Kaufpreis waren 56.242,11 Euro angegeben. In Anrechnung darauf sollte die Käuferin eine Darlehensschuld des Verkäufers übernehmen, die durch eine Grundschuld in entsprechender Höhe gesichert war. Die Vertragsparteien legten den vom Verkäufer genannten Schuldbetrag zugrunde und vereinbarten, bei einer tatsächlich höheren oder niedrigeren Schuld keine Ausgleichszahlungen vorzunehmen. Daneben erhielt der Verkäufer zusammen mit seiner Ehefrau ein lebenslanges Wohnrecht; ein weiteres wurde dem Sohn eingeräumt. Deren Jahreswerte waren mit 3.600 Euro und 5.400 Euro bezeichnet. Die Käuferin zahlte keinen gesonderten Geldkaufpreis. Später ließ sich in mehreren Prozessen eine offene Darlehensforderung des Sohnes gegen den Verkäufer nicht nachweisen.

Die Verkäuferseite verlangte daraufhin eine andere Art der Gegenleistung

Nach dem Tod des Verkäufers wurde zunächst seine Ehefrau Alleinerbin. Während des Verfahrens verstarb auch sie und wurde vom Sohn allein beerbt, der den Rechtsstreit fortführte. Die Verkäuferseite meinte, mit der fehlenden Darlehensschuld sei die Grundlage der Kaufpreisverrechnung entfallen. Deshalb müsse die Käuferin den bezifferten Kaufpreis nun unmittelbar zahlen. Das Landgericht folgte dieser Argumentation und passte den Vertrag entsprechend an. Den Einwand der Sittenwidrigkeit wies es mangels sachverständigen Nachweises des Grundstückswertes zurück. Die Käuferin hielt dem in der Berufung entgegen, der Vertrag habe gerade das Risiko abweichender Schuldbeträge geregelt. Außerdem überstiegen schon die übernommenen Wohnrechtsverpflichtungen den Wert der Immobilie um ein Vielfaches.

Der unbestrittene Grundstückswert erforderte kein Gutachten

Für die Sittenwidrigkeitsprüfung stellte der Senat auf die Werte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab. Bei einer überhöhten Gegenleistung stellte der Senat für ein besonders grobes Missverhältnis entsprechend der angeführten Rechtsprechung grundsätzlich auf eine Verkehrswertüberschreitung von mindestens 90 Prozent ab. Daraus kann auf die erforderliche verwerfliche Gesinnung der begünstigten Vertragspartei geschlossen werden. Hier betrug der Immobilienwert nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag 48.739,50 Euro. Das Landgericht hatte zu Unrecht einen gesonderten Sachverständigenbeweis verlangt. Eine zwischen den Parteien nicht mehr streitige Tatsache bedurfte keiner Beweisaufnahme. Der Senat behandelte den Wert daher als feststehende Grundlage, ohne eine eigene sachverständige Schätzung an die Stelle des Parteivortrags zu setzen.

Die lebenslangen Wohnrechte waren in die Gegenleistung einzubeziehen

Für das gemeinsame Wohnrecht der Eltern war die Lebenserwartung der voraussichtlich länger lebenden Person maßgeblich. Die Ehefrau war bei Vertragsschluss 76 Jahre alt und hatte nach der herangezogenen Sterbetafel eine Lebenserwartung von 11,51 Jahren. Aus dem vereinbarten Jahreswert von 3.600 Euro leitete der Senat einen Kapitalwert von 41.436 Euro ab. Das Wohnrecht des damals 46-jährigen Sohnes bewertete er anhand von 32,43 Jahren und einem Jahreswert von 5.400 Euro mit 175.122 Euro. Zusammen ergaben sich 216.558 Euro. Alter, vereinbarte Jahreswerte und öffentlich zugängliche Sterbetafeln bildeten hierfür nach dem Urteil eine ausreichende Tatsachengrundlage. Weiterer Vortrag oder ein gesonderter Beweisantritt waren insoweit nicht erforderlich.

Auch ohne Geldkaufpreis blieb das Missverhältnis deutlich

Unter Einbeziehung des bezifferten Kaufpreises errechnete der Senat eine Gegenleistung der Käuferin von 272.800,11 Euro. Selbst wenn der bezifferte Kaufpreis von 56.242,11 Euro wegen der nicht vorhandenen Darlehensschuld herausgerechnet wurde, verblieben die Wohnrechte im Wert von 216.558 Euro. Damit lag die Gegenleistung weiterhin deutlich über dem Vierfachen des Immobilienwerts. Dass die Eltern später, im Jahr 2008, ausgezogen waren und ihr Wohnrecht dadurch erloschen sein sollte, änderte die Bewertung nicht. Für das Missverhältnis kam es auf die bei Abschluss begründeten Leistungen an. Spätere Entwicklungen konnten die ursprüngliche Wertrelation nicht rückwirkend verändern. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ließ keinen Raum mehr, aus ihm einen Kaufpreisanspruch herzuleiten oder ihn nach § 313 BGB anzupassen.

Auch bei unterstellter Wirksamkeit trug die Verkäuferseite das Darlehensrisiko

Der Senat erläuterte ergänzend, weshalb eine Vertragsanpassung auch bei einem wirksamen Vertrag ausgeschieden wäre. Zwar konnte das Bestehen der Darlehensschuld eine von Anfang an fehlende Geschäftsgrundlage gewesen sein. Die Anpassung ist jedoch grundsätzlich ausgeschlossen, soweit das verwirklichte Risiko nach dem Vertrag einer Partei zugewiesen war. Die Käuferin hatte unstreitig keine eigene Kenntnis von Bestand und Höhe des Darlehens. Die Verrechnungskonstruktion beruhte ausschließlich auf den Informationen des Verkäufers. In Verbindung mit dem ausdrücklich ausgeschlossenen Wertausgleich trug dieser deshalb das Risiko, dass tatsächlich keine Darlehensschuld bestand. Eine nur äußerlich beiderseitige Regelung für höhere und niedrigere Beträge beseitigte diese Informations- und Risikozuordnung nach der Auslegung des Gerichts nicht.

Eine Anpassung wäre zudem nicht automatisch eingetreten

Schließlich fehlte es nach dem Urteil an erkennbaren erfolglosen Verhandlungen über eine angemessene Anpassung oder an einer entsprechenden Verweigerung der Käuferin. § 313 BGB verändert den Vertrag nicht von selbst. Er kann einen Anspruch auf Mitwirkung an einer angemessenen Anpassung begründen und gegebenenfalls eine daraus folgende Leistungsklage ermöglichen. Auch dieser Gesichtspunkt trug die Abweisung ergänzend. Der Sohn als Rechtsnachfolger musste die Kosten beider Instanzen tragen. Der Berufungsstreitwert betrug 56.242,11 Euro; die Revision wurde nicht zugelassen. Über eine vollständige Rückabwicklung sämtlicher Leistungen entschied der Senat in diesem Kaufpreisprozess nicht.