Vorsorgevollmacht mit Betreuerbezug: Grundstücksverkauf unter Wert war nicht ausreichend gedeckt

Redaktioneller Kernsatz

Vorsorgevollmacht mit Betreuerbezug: Grundstücksverkauf unter Wert war nicht ausreichend gedeckt

Redaktionelle Zusammenfassung · 807 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Der Erwerber konnte die Vormerkung nicht ohne weitere Klärung erreichen

Die Vollmacht verband weite Befugnisse mit einer besonderen Begrenzung

Die Vollmachtgeberin hatte ihre Tochter im März 2015 zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung ermächtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Grundsätzlich durfte die Tochter jede rechtlich zulässige Vertretungshandlung vornehmen. Zugleich hieß es, die Vollmacht berechtige zu den Erklärungen und Handlungen, zu denen ein Betreuer mit oder ohne gerichtliche Genehmigung befugt wäre. Das zugrunde liegende Auftragsverhältnis verpflichtete die Bevollmächtigte, Vermögensverfügungen ausschließlich im Wohl und Interesse der Vollmachtgeberin vorzunehmen. Weitere Anweisungen betrafen den Gebrauch bei Geschäftsunfähigkeit, sonst fehlender Möglichkeit zur Willensäußerung, drohender Betreuungsanordnung oder einem vorherigen Wunsch der Vollmachtgeberin. Diese verschiedenen Bestandteile mussten zusammen ausgelegt werden; einzelne umfassende Formulierungen durften nicht isoliert betrachtet werden.

Der Kaufpreis beruhte nach dem Vortrag auf früheren Verhandlungen

Im August 2015 wurden Grundstücke mit insgesamt 12.770 Quadratmetern für rund 18.630 Euro verkauft. Nach Beanstandung durch das Grundbuchamt erläuterte der Verfahrensbevollmächtigte, der Preis sei anhand des Bodenrichtwerts zur Zeit der Verhandlungen gebildet worden. Das Angebot von 14.000 Euro je Hektar sei auf Wunsch der Eigentümer auf 14.600 Euro erhöht worden. Die Vollmachtgeberin sei damals geschäftsfähig gewesen und habe selbst verhandelt. Für die Entgeltlichkeitsprüfung kam es aus Sicht des Grundbuchamts jedoch auf den Zeitpunkt des notariellen Vertrags von 2015 an. Der angeführte ältere Richtwert von 1,35 Euro stand einem nun ermittelten Bodenrichtwert von etwa 2,30 Euro gegenüber. Eine ausreichende Erklärung für die Wertminderung war nicht vorgelegt worden.

Die Erklärung sollte von der Vertreterin selbst stammen

Mit der ersten Zwischenverfügung verlangte das Grundbuchamt eine nähere Erklärung der Bevollmächtigten zur Entgeltlichkeit. Sie sollte Kaufpreisbildung, Verkehrswert, ein gegebenenfalls vorhandenes Gutachten und die Gründe des Verkaufs beziehungsweise frühere Verkaufsversuche erläutern. Die bloße Versicherung eines vollentgeltlichen Geschäfts genügte nicht. Alternativ kam eine Genehmigung der Eigentümerin in der grundbuchrechtlich erforderlichen Form in Betracht. Die anschließend eingereichte Darstellung des Erwerbers hielt das Amt nicht für ausreichend. Dieser habe naturgemäß ein Interesse an einem möglichst günstigen Kaufpreis; seine Erklärung könne deshalb dem eigenen Schutz dienen. Zudem beantworteten frühere Verhandlungen nicht die Frage nach dem Wert im Zeitpunkt des späteren Vertragsschlusses. Die zweite Zwischenverfügung hielt daher an dem Eintragungshindernis fest.

Das Grundbuchamt prüft die Vertretungsmacht eigenständig

Der Senat bestätigte, dass das Grundbuchamt Wirksamkeit und Umfang einer Vollmacht selbst prüfen muss. Daran ändert sich nichts, wenn der Urkundsnotar die Vollmacht bereits für ausreichend gehalten hat. Maßgeblich sind Wortlaut und Sinn, wie sie sich einem unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung erschließen. Wegen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes darf eine Auslegung nur herangezogen werden, wenn sie zu einem eindeutigen und zweifelsfreien Ergebnis führt. Der Nachweis einer wirksamen dinglichen Einigung nach § 20 GBO umfasst bei Erklärungen durch Vertreter auch deren Vertretungsmacht. Sie muss dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Der Erwerber konnte deshalb nicht allein auf die notarielle Beurkundung des Vertrags verweisen.

Der Betreuerbezug beschränkte gerade die Befugnis zu Schenkungen

Die Vollmacht erfasste zwar grundsätzlich die Übertragung von Grundbesitz. Hinsichtlich unentgeltlicher Verfügungen enthielt sie nach der Auslegung des Senats jedoch eine erkennbare Grenze: Zulässig waren nur Schenkungen, die auch einem Betreuer rechtlich gestattet gewesen wären. Der Senat knüpfte dabei an die damals geltenden Vorschriften über das Schenkungsverbot an. Die Befreiung von § 181 BGB oder die allgemeine Ermächtigung zur Vermögensvertretung hob diese besondere Beschränkung nicht auf. Ein Grundstücksverkauf mit erheblichem unentgeltlichem Anteil war auch kein bloßes übliches Gelegenheitsgeschenk. Die Entscheidung beruht damit auf der konkreten Verbindung von Generalvollmacht und betreuungsrechtlichem Maßstab. Sie unterwirft nicht jede Vorsorgevollmacht unabhängig von ihrem Wortlaut automatisch denselben Einschränkungen.

Das Verbot erfasste auch den dinglichen Vollzug

Nach dem Beschluss beschränkte sich das Schenkungsverbot nicht auf den schuldrechtlichen Vertrag. Es war ebenso bei der Auflassung zu beachten. Andernfalls könnte Vermögen zunächst wirksam übertragen werden, während die geschützte Person zur Rückgewinnung auf Bereicherungsansprüche verwiesen bliebe. Gerade diese Vermögensschmälerung sollte die Beschränkung verhindern. Sie galt außerdem für gemischte Schenkungen, also Geschäfte mit einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Anteil. Aufgrund der nachvollziehbar begründeten Wertfeststellungen des Grundbuchamts nahm der Senat eine solche Konstellation an. Maßgeblich war dabei der Richtwert bei Vertragsschluss, nicht der Jahre zuvor zugrunde gelegte Wert. Die erforderliche Reichweite der Vertretungsmacht war daher für den beantragten Vollzug nicht hinreichend belegt.

Die Zwischenverfügungen und die Kostenfolge blieben bestehen

Die Beschwerden gegen beide Zwischenverfügungen waren zulässig, aber unbegründet. Der Erwerber musste die Kosten der Beschwerdeverfahren tragen; deren Gegenstandswert wurde jeweils auf 5.000 Euro festgesetzt. Der Senat entschied über die beanstandeten Eintragungshindernisse, nicht über eine umfassende zivilrechtliche Abwicklung des Grundstückskaufs. Die Vorlage einer geeigneten Genehmigung oder eines tragfähigen Nachweises blieb der im Grundbuchverfahren aufgezeigte Weg.