Notarkosten für ein bedingtes Wohnungsrecht: Maßgeblich sind Nutzwert und Alter der Kinder

Redaktioneller Kernsatz

Notarkosten für ein bedingtes Wohnungsrecht: Maßgeblich sind Nutzwert und Alter der Kinder

Redaktionelle Zusammenfassung · 808 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Die Notarkostenrechnung über 688,42 Euro blieb bestehen

Das Wohnungsrecht war lebenslang, aber aufschiebend bedingt

Die Urkunde vom November 2014 enthielt die Bestellung des Rechts und die Bewilligung seiner Eintragung in das Grundbuch. Begünstigt waren zwei in den Jahren 2000 und 2003 geborene Kinder. Für die Kostenberechnung hatten die Eltern einen Jahreswert von ungefähr 5.000 Euro angegeben. Der Notar setzte eine Beurkundungsgebühr von 546 Euro an. Hinzu kamen acht Euro für den elektronischen Grundbuchabruf, 4,50 Euro Dokumentenpauschale und 20 Euro Post- und Telekommunikationspauschale sowie Umsatzsteuer. Die Eltern verwiesen auf eine wesentlich niedrigere Rechnung eines anderen Notars für ein nach ihrer Einschätzung gleiches Recht. Außerdem bezweifelten sie, dass die richtige Gebührentabelle verwendet und der spätere Beginn des Rechts ausreichend wertmindernd berücksichtigt worden war.

Ausgangspunkt war der jährliche Wohnungsnutzen

Nach den Angaben des Notars betraf das Recht ein Mehrfamilienhaus mit mindestens 150 Quadratmetern Wohnfläche. Mit einem monatlichen Mietwert von vier Euro je Quadratmeter errechnete sich ein Jahresnutzwert von 7.200 Euro. Nebenkosten und ein zusätzlicher Wert für sonstige Anlagen und Nebengebäude wurden dabei nicht angesetzt. Der Senat hielt den gewählten Quadratmeterbetrag für moderat; die Eltern hatten ihn als solchen auch nicht infrage gestellt. Maßgeblich war der Vorteil, den der Inhaber des Wohnungsrechts durch die Nutzung erhält. Die Berechnung knüpfte daher nicht an eine abstrakte Gebührenvorstellung oder allein an den Vergleich mit einer anderen Rechnung an, sondern an den konkreten wirtschaftlichen Wert des beurkundeten Rechts.

Instandhaltung und Steuern waren nicht vom Nutzwert abzuziehen

Die Eltern verlangten, von einem angesetzten Mietwert unter anderem Instandhaltungskosten und Steuern abzuziehen. Der Senat folgte dem nicht. Für den Geschäftswert war nicht der Aufwand des durch das Wohnungsrecht Verpflichteten maßgeblich, sondern der Nutzen des Berechtigten. Ein Wohnungsrecht verschafft diesem die Möglichkeit, die betreffende Wohnung zu nutzen; dieser Vorteil bildet den Ausgangspunkt der Bewertung. Kosten auf Eigentümerseite mindern ihn deshalb nicht automatisch in der von den Eltern vorgeschlagenen Weise. Das Gericht korrigierte damit die Perspektive der Berechnung: Zu bewerten war das eingeräumte Nutzungsrecht, nicht der nach Abzug sämtlicher Grundstückskosten verbleibende Ertrag einer fiktiven Vermietung. Für die konkrete Rechnung blieb es daher beim grundsätzlich angenommenen Jahresnutzen von 7.200 Euro.

Der ungewisse Beginn rechtfertigte den vorgenommenen Abschlag

Zum Zeitpunkt der Beurkundung stand nicht fest, wann beide Eltern verstorben sein würden und das Wohnungsrecht tatsächlich beginnen könnte. Dies musste nach § 52 Absatz 6 Satz 3 GNotKG wertmindernd berücksichtigt werden. Der Notar hatte zunächst aus dem ungekürzten Jahreswert und dem Faktor 20 einen Betrag von 144.000 Euro hergeleitet, diesen wegen der besonderen Umstände aber auf 100.000 Euro reduziert. Das Landgericht erläuterte denselben Endwert anhand des auf 5.000 Euro verminderten Jahresnutzwerts. Der Senat hielt diese Reduzierung von rund 30 Prozent für angemessen. Einen von den Eltern geforderten Abschlag von 75 Prozent sah er nicht als gerechtfertigt an. Der spätere Beginn war also bereits in der Rechnung berücksichtigt und nicht versehentlich übergangen worden.

Für den Faktor kam es auf die jüngste Berechtigte an

Weil das Wohnungsrecht auf die Lebensdauer der Berechtigten beschränkt war, richtete sich seine Bewertung nach § 52 Absatz 4 GNotKG. Für eine jüngste berechtigte Person im Alter von bis zu 30 Jahren war der auf die ersten 20 Jahre entfallende Wert anzusetzen. Das jüngere Kind war bei Beurkundung elf Jahre alt. Daher war der Faktor 20 richtig und ergab mit dem verminderten Jahreswert von 5.000 Euro den Geschäftswert von 100.000 Euro. Die Eltern hatten stattdessen den Faktor 15 verlangt, weil sie selbst bereits über 30 Jahre alt waren. Dieser Einwand verwechselte jedoch die bestellenden Personen mit den durch das Recht Begünstigten. Für den gesetzlich vorgesehenen Vervielfältiger waren die Kinder maßgeblich.

Die doppelte Gebühr folgte aus dem einschlägigen Kostentatbestand

Auch den Angriff gegen Nummer 21100 des Kostenverzeichnisses wies der Senat zurück. Die Eltern hatten aus einer Internetrecherche geschlossen, die Vorschrift gelte nur für gemeinschaftliche Testamente oder Erbverträge. Tatsächlich war sie nach dem Beschluss auch auf die Beurkundung des Wohnungsrechts anzuwenden und sah eine doppelte Gebühr vor. Die maßgebliche Tabelle war Tabelle B. Bei der einschlägigen Wertstufe bis 110.000 Euro betrug die einfache Gebühr 273 Euro; daraus folgten 546 Euro für den Gebührensatz 2,0. Die Vermutung, der Notar habe unzutreffend Tabelle A verwendet, bestätigte sich somit nicht. Zusammen mit den nicht gesondert angegriffenen Auslagen und der Umsatzsteuer ergab sich genau der berechnete Gesamtbetrag.

Beschwerdeergebnis und begrenzte Aussagekraft

Der Senat schloss sich nach eigener Prüfung der Begründung des Landgerichts an. Die Eltern mussten die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen. Der Beschluss bestätigt die Bewertung dieses konkreten Wohnungsrechts mit seinen festgestellten Nutzungs- und Altersdaten. Er legt keinen festen Abschlag für sämtliche aufschiebend bedingten Wohnungsrechte fest. Die Verzögerung des Beginns, der Nutzwert und der gesetzliche Altersfaktor wurden vielmehr gemeinsam in die Einzelfallbewertung eingestellt.