Rechtsschutz für Verwertungskündigungen: Geplanter Neubau löst den Baurisikoausschluss nicht aus

Redaktioneller Kernsatz

Rechtsschutz für Verwertungskündigungen: Geplanter Neubau löst den Baurisikoausschluss nicht aus

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Versicherer verliert die Berufung gegen die Deckungsentscheidung

Zwei Mieter widersprachen den Kündigungen

Die Klägerin hatte im März 2024 mehrere Mietverhältnisse wegen einer beabsichtigten anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB gekündigt. Zwei Mieter widersprachen. In einem Fall beabsichtigte die Vermieterin eine Räumungsklage, im anderen wurde eine Vereinbarung über die Aufhebung des Mietverhältnisses geschlossen. Ihr Versicherungsvertrag umfasste Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz für vermietete Wohneinheiten nach den vereinbarten Bedingungen von 2024. Der Versicherer lehnte beide Deckungsanfragen ab. Das Landgericht stellte dagegen die Pflicht zum Rechtsschutz für die Räumungsklage fest und verurteilte ihn zur Freistellung von den Anwaltskosten der vergleichsweise beendeten Angelegenheit. Mit ihrer Berufung wollte die Beklagte beide zugesprochenen Deckungsansprüche vollständig beseitigen. Über die Wirksamkeit der Kündigungen selbst entschied der Deckungsprozess nicht.

Maßgeblich war das konkrete rechtliche Interesse der Vermieterin

Im ergänzend herangezogenen Juli-Hinweis erläuterte der Senat die Auslegung aus Sicht eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Spezialkenntnisse. Ein Risikoausschluss darf den zugesagten Schutz nur so weit einschränken, wie sein erkennbarer Zweck reicht. Zwischen dem konkreten Streit und dem ausgeschlossenen Risiko muss sich ein hinreichender innerer sachlicher Zusammenhang ergeben. Dass der Streit ohne das Bauvorhaben nicht entstanden wäre, genügt danach allein nicht. Hier ging es um die Berechtigung ordentlicher mietrechtlicher Kündigungen. Bau-, Grundstückserwerbs- oder Finanzierungsfragen spielten für diese Interessenwahrnehmung keine entscheidende Rolle. Deshalb hatte sich gerade nicht das besondere Bauprozessrisiko verwirklicht, auf dessen Ausschluss sich der Versicherer berief.

Eine notwendige Vorbereitung wird nicht automatisch zum Baurisiko

Der Senat erkannte an, dass ein vermietetes Gebäude regelmäßig erst nach Beendigung der Nutzung abgerissen werden kann. Aus dieser tatsächlichen Voraussetzung folgte aber nicht, dass jede vorausgehende Mietstreitigkeit zum ausgeschlossenen Lebenssachverhalt des Bauens gehört. Nach der im Juli dargestellten Auslegung verbindet der durchschnittliche Versicherungsnehmer die Kündigung noch nicht mit der eigentlichen Durchführung des Bauvorhabens. Zudem benennt die Ausschlussklausel die Finanzierung ausdrücklich als erfasste Vorbereitung, entsprechende Mietkündigungen hingegen nicht. Für eine solche zusätzliche Deckungslücke fehlte eine klare Formulierung. Die Entscheidung verschob den Ausschluss damit nicht beliebig nach hinten, sondern knüpfte ihn an den erkennbaren Gegenstand und Zweck der konkret vereinbarten Versicherungsbedingungen.

Die Versicherung hatte das Vermietungsrisiko gesondert übernommen

Der Juli-Hinweis hob einen weiteren Vertragsumstand hervor: Der Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz umfasste insgesamt 36 vermietete Wohneinheiten, und der Beitrag wurde je Wohneinheit bemessen. Die Tätigkeit der Klägerin als Vermieterin war somit ausdrücklich versichert und zusätzlich vergütet. Für den Versicherer war die Zahl der Wohnungen kein unbekannter Risikofaktor. Zudem führt nicht jede Kündigung zwangsläufig zu einem Gerichtsverfahren; einer der beiden betroffenen Fälle war durch Vereinbarung beendet worden. Vor diesem Hintergrund überzeugte das Argument eines unkalkulierbaren Risikos den Senat nicht. Die typischerweise häufigen und schwer kalkulierbaren Streitigkeiten bei Baumaßnahmen erklären den Baurisikoausschluss, begründen aber noch keinen Ausschluss aller daneben bestehenden Vermietungsrisiken.

Auch mehrere Kündigungen änderten den Schwerpunkt nicht

In der Gegenerklärung zum Hinweis wollte der Versicherer nach Anzahl der Kündigungen und Größe des betroffenen Objekts unterscheiden. Der Septemberbeschluss wies dies zurück: Für eine solche Schwelle boten die Bedingungen keine Grundlage. Der Versicherungsnehmer könnte nicht erkennen, ab welcher Wohnungszahl aus einer Mietstreitigkeit ein ausgeschlossener Baustreit werden sollte. Systematisch war der Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz vielmehr als eigenständige Leistungsart ausgestaltet. Die baubezogenen Ausschlüsse standen daneben und erfassten ihrem Schwerpunkt nach Bau- oder Erwerbsvorhaben. Als ergänzendes Beispiel verwies der Senat darauf, dass auch die Anfechtung eines wohnungseigentumsrechtlichen Beschlusses über Baumaßnahmen nicht schon allein wegen dessen baulichen Inhalts aus dem zugesagten Rechtsschutz herausfällt.

Eine andere Parteiauffassung machte die Rechtsfrage nicht grundsätzlich klärungsbedürftig

Der Versicherer verlangte zudem eine Entscheidung durch Urteil wegen grundsätzlicher Bedeutung. Nach Auffassung des Senats genügt dafür nicht, dass eine Versicherungsbedingung in vielen Fällen verwendet wird oder der Bundesgerichtshof die genaue Konstellation noch nicht entschieden hat. Erforderlich wäre eine über den Einzelfall hinaus zweifelhafte oder umstrittene Rechtsfrage. Eine solche sah der Senat nicht: Die vorhandenen Auslegungsgrundsätze erlaubten die Entscheidung. Dass allein der Versicherer ein anderes Klauselverständnis vertrat, schuf keinen allgemeinen Meinungsstreit. Selbst wenn mehrere Auslegungen vertretbar wären, käme ergänzend die Unklarheitenregel des § 305c Absatz 2 BGB zur Anwendung. Dann wäre die für den Versicherungsnehmer günstigere Lesart maßgeblich.

Die Zurückweisung bestätigt den Deckungsschutz im konkreten Vertragsumfang

Der Senat sah auch keinen Bedarf für eine mündliche Berufungsverhandlung oder weitere Rechtsfortbildung. Die Gegenerklärung führte daher nicht zu einer Änderung seiner bereits angekündigten Beurteilung. Das erstinstanzliche Urteil blieb bestehen und wurde ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt. Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 7.378,62 Euro. Die Entscheidung betrifft die Zuordnung dieser beiden mietrechtlichen Auseinandersetzungen zum vereinbarten Vermieterrechtsschutz. Sie enthält keine Zusage für spätere Streitigkeiten über Abriss, Neubau oder deren Finanzierung. Ebenso wenig ersetzt der Deckungsschutz die Prüfung der materiellen Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Versicherungsrechtliche Kostendeckung und Erfolg der beabsichtigten Rechtsverfolgung bleiben unterschiedliche Fragen.