Rückzahlung eines Mängelbeseitigungsvorschusses: Aufrechnung mit dem verbleibenden Minderwert des Hauses

Redaktionelle Zusammenfassung · 830 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Nicht verbrauchter Vorschuss und verbleibender Gebäudeschaden

Fensterarbeiten, Vorprozess und anschließende Abrechnung

Die Unternehmerin hatte im Jahr 2008 Fensterarbeiten am Haus der Bestellerin ausgeführt. Nach einem selbstständigen Beweisverfahren erstritt diese in einem Vorprozess eine Zahlung von 42.585,52 Euro nebst Zinsen. Später verlangte die Unternehmerin im Wege einer Stufenklage Auskunft über tatsächlich ausgeführte Nachbesserungen und deren Kosten. Nach erteilter Auskunft forderte sie den nicht verbrauchten Vorschuss sowie einen Teil der gezahlten Zinsen zurück. Die Bestellerin hielt dem entgegen, ihr sei ursprünglich Schadensersatz und kein Vorschuss zugesprochen worden. Hilfsweise rechnete sie mit einem eigenen Schadensersatzanspruch auf, weil trotz ausgeführter Nacharbeiten ein erheblicher Minderwert des Hauses verbleibe.

Der Inhalt des früheren Titels war durch Auslegung zu bestimmen

Der Senat bestätigte, dass die Zahlung aus dem Vorprozess ein Kostenvorschuss nach § 637 Absatz 3 BGB gewesen war. Der damalige Prozessbevollmächtigte der Bestellerin hatte dies in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich klargestellt. Auch die Entscheidungsgründe des früheren Urteils nannten diese Anspruchsgrundlage. Dass der Urteilstenor die Zahlung nicht ausdrücklich als Vorschuss bezeichnete, änderte daran nichts. Zur Auslegung eines Titels dürfen und müssen Tatbestand und Entscheidungsgründe herangezogen werden. Der Rechtsgrund der ausgeurteilten Zahlung konnte deshalb nicht allein aus dem verkürzten Wortlaut der Entscheidungsformel abgeleitet werden. Maßgeblich war der erkennbare Inhalt der gesamten Entscheidung.

Ein rechtskräftiger Vorschusstitel beseitigt das Wahlrecht nicht

Nach den Feststellungen waren lediglich 1.649,43 Euro des Vorschusses für Mängelbeseitigungsarbeiten verwendet worden, für welche die Unternehmerin einzustehen hatte. Ausgangspunkt war damit ein Rückzahlungsanspruch von 40.936,09 Euro. Anders als das Landgericht hielt das Oberlandesgericht die hilfsweise Aufrechnung jedoch nicht schon aus Rechtsgründen für ausgeschlossen. Auch nach Zahlung eines rechtskräftig titulierten Vorschusses bleibt das Wahlrecht zwischen den Mängelansprüchen bestehen. Ebenso wenig schließt eine teilweise durchgeführte Nachbesserung Schadensersatz wegen eines noch verbleibenden Schadens aus. Der Senat prüfte deshalb den Gegenanspruch aus §§ 634 Nummer 4, 636, 280, 281 und 633 BGB inhaltlich.

Minderwert statt unmittelbarer Abrechnung fiktiver Reparaturkosten

Für nicht oder nur teilweise beseitigte Werkmängel darf der Schaden nicht unmittelbar nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden. Der Senat verwies hierfür auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17. In Betracht kommen insbesondere ein merkantiler Minderwert des Gebäudes oder eine Störung des Verhältnisses zwischen Werkleistung und Vergütung. Die Bestellerin hatte sich auf den merkantilen Minderwert gestützt. Bei dessen Schätzung nach § 287 ZPO durften die voraussichtlichen Reparaturkosten als tatsächliche Bewertungsgrundlage herangezogen werden. Diese mittelbare Verwendung macht den geltend gemachten Minderwert nicht zu einem unzulässigen unmittelbaren Anspruch auf fiktive Reparaturkosten.

Unterschiedliche Mängel verlangten unterschiedliche technische Maßnahmen

Die umfangreiche Beweisaufnahme ergab, dass die statisch mangelhafte Befestigung oberer Fensterrahmen durch angepasste Statikkonsolen in vorhandenen Rollladenkästen verbessert werden konnte. Allein dafür war ein vollständiger Ausbau der Fensteranlagen nicht erforderlich. Bei zwei Anlagen im Erdgeschoss waren jedoch zusätzlich übergroße Montagefugen festgestellt worden. Dieser eigenständige Mangel erforderte einen Aus- und Wiedereinbau sowie eine Verbreiterung der Rahmenprofile. Die Möglichkeit, den statischen Nachweis ohne Ausbau herzustellen, beseitigte diesen zusätzlichen Reparaturbedarf nicht. Bei den übrigen Fenstern fehlten entsprechende Feststellungen, weil weiteren Bauteilöffnungen nicht ausdrücklich zugestimmt worden war. Diese verbleibende Unsicherheit ging zulasten der für die Schadenshöhe beweisbelasteten Bestellerin.

Die Perspektive eines möglichen Erwerbers bestimmte den Minderwert

Auf Grundlage der nachgewiesenen Mängel und der sachverständig ermittelten Maßnahmen schätzte der Senat den merkantilen Minderwert auf 12.000 Euro. Er berücksichtigte dabei auch einen Zuschlag für Unwägbarkeiten. Ein möglicher Käufer würde die Immobilie nach Einschätzung des Gerichts zwar nicht grundsätzlich ablehnen, die notwendigen Ertüchtigungsmaßnahmen aber beim Kaufpreis berücksichtigen. Bei unzureichender Standsicherheit bestand unter höheren Windlasten eine mögliche Gefahr für Leib und Leben. Dass die Fenster seit 2008 eingebaut waren und sich eine solche Gefahr bisher nicht verwirklicht hatte, beseitigte den wirtschaftlichen Nachteil nicht. Entscheidend war die zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt weiterhin erforderliche Mängelbeseitigung.

Sowiesokosten waren als verbleibender Vermögensvorteil abzuziehen

Vom geschätzten Minderwert zog das Gericht 1.457,75 Euro als ersparte Sowiesokosten ab. Diese Kosten wären der Bestellerin zusätzlich entstanden, wenn die erforderlichen Statikkonsolen bereits bei der ursprünglichen Ausführung eingebaut worden wären. Ein künftiger Käufer berücksichtigt solche früheren Ersparnisse zwar nicht bei seinem Preisabschlag. Bei der Bestellerin verbleibt jedoch gerade dadurch ein eigener Vermögensvorteil. Dieser durfte bei der Bemessung ihres Schadens nicht ausgeblendet werden. Der zur Aufrechnung geeignete Schadensersatzanspruch betrug deshalb nach der gerichtlichen Berechnung 10.542,25 Euro. In diesem Umfang erlosch der Rückzahlungsanspruch nach § 389 BGB; an Vorschuss waren noch 30.393,84 Euro zurückzuzahlen.

Auch gezahlte Zinsen waren an die Abrechnung anzupassen

Zusätzlich sprach das Oberlandesgericht der Unternehmerin 563,56 Euro an zurückzuzahlenden Zinsen zu. Damit ergab sich der titulierte Gesamtbetrag von 30.957,40 Euro. Die Prozesszinsen auf diesen Rückzahlungsanspruch liefen nach §§ 288 Absatz 1 und 291 BGB erst ab dem Tag nach Klagezustellung, hier dem 14. Oktober 2017. Die Revision wurde nicht zugelassen. Für die wirtschaftliche Betrachtung des Streitwerts behandelte der Senat die primäre Verteidigung und die Hilfsaufrechnung als einheitliche Abwehr des Rückzahlungsanspruchs. Die Entscheidung zeigt, dass Vorschussabrechnung, bestehender Restschaden und ersparte ursprüngliche Aufwendungen getrennt ermittelt und anschließend rechtlich miteinander verrechnet werden müssen.