Versprochene Kostenfreiheit und späterer Maklerbonus: OLG sieht Anspruch als verwirkt an

Redaktioneller Kernsatz

Versprochene Kostenfreiheit und späterer Maklerbonus: OLG sieht Anspruch als verwirkt an

Redaktionelle Zusammenfassung · 814 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Verfahrensstand

Ausgangsvertrag

Die Eigentümer mussten ihr Haus wegen einer finanziellen Notlage verkaufen. Am 24. März 2019 hatten sie der Klägerin einen Alleinauftrag erteilt, bei dem die Maklerleistung ihnen gegenüber unentgeltlich sein sollte. Der Vertrag enthielt allerdings Zahlungspflichten für einen Verkauf ohne Einschaltung der Gesellschaft oder für ein von den Eigentümern zu verantwortendes Scheitern des Kaufvertrags. Aus diesen Regelungen folgte kein Anspruch auf den später geforderten Erfolgsbonus. Die Maklerin berief sich deshalb auf zusätzliche Absprachen. Nach ihrem Vortrag sollte bei einem Verkaufspreis von mehr als 520.000 Euro eine Zahlung von 16.800 Euro hinzukommen.

Telefonat

Gegenüber der Ehefrau scheiterte die Forderung bereits am Nachweis einer solchen Zusatzvereinbarung. Diese bestritt die behauptete telefonische Zusage. Die Gesellschaft wollte zum Beweis die Ehefrau ihres Geschäftsführers als Zeugin vernehmen lassen. Der Geschäftsführer hatte das Telefon jedoch ohne entsprechenden Hinweis an seine Gesprächspartnerin laut gestellt, sodass seine eigene Ehefrau mithören konnte. Der Senat hielt deren Aussage nach einer Abwägung für unverwertbar. Er formulierte ausdrücklich kein ausnahmsloses Verbot sämtlicher Aussagen heimlich mithörender Personen, sondern stellte das Persönlichkeitsrecht der Gesprächspartnerin dem Interesse an der Sicherung eines zivilrechtlichen Beweismittels gegenüber.

Beweissicherung

Das bloße Interesse, eine Forderung später beweisen zu können, reichte unter den konkreten Umständen nicht aus. Zwischen Geschäftsführer und Eigentümerin bestanden Kontakte per E-Mail und WhatsApp. Er hätte sich den behaupteten Gesprächsinhalt deshalb zeitnah und ohne nennenswerten Aufwand schriftlich bestätigen lassen können. Weil diese naheliegende Möglichkeit ungenutzt geblieben war, überwog nach Auffassung des Gerichts das Persönlichkeitsrecht der Eigentümerin. Der angebotene Zeugenbeweis konnte die bestrittene Bonuszusage daher nicht tragen. Die Entscheidung betraf damit die Verwertbarkeit des vorgesehenen Beweismittels und nicht etwa eine gerichtliche Feststellung, dass ein Gespräch über einen Bonus sicher niemals stattgefunden hatte.

Ehegatten

Auch der vorgelegte Chatverkehr half hinsichtlich der Ehefrau nicht weiter. Daran waren unstreitig nur der Geschäftsführer und der Ehemann beteiligt. Anhaltspunkte für eine rechtsgeschäftliche Vertretung seiner Frau bestanden nicht. Ebenso wenig griff die gesetzliche Mitverpflichtung eines Ehegatten bei angemessenen Geschäften zur Deckung des familiären Lebensbedarfs nach § 1357 BGB. Ein derartiger Maklerbonus diente nach Auffassung des Senats nicht dieser Bedarfsdeckung. Außerdem konnte eine Verpflichtung über 16.800 Euro angesichts der wirtschaftlichen Notlage nicht als Geschäft gelten, das ein Ehegatte üblicherweise ohne Rücksprache und Mitwirkung des anderen selbständig abschließt.

Verwirkung

Beim Ehemann unterstellte das Gericht zugunsten der Maklerin eine vertragliche Bonusvereinbarung, verneinte aber deren Durchsetzbarkeit wegen Verwirkung entsprechend § 654 BGB. Dieser Anspruchsverlust setzt nach den erläuterten Maßstäben mehr als eine objektive Pflichtverletzung voraus. Wegen seines Strafcharakters verlangt er eine subjektiv schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht: vorsätzliches oder zumindest einem Vorsatz nahekommendes grob leichtfertiges Verhalten. Zu berücksichtigen sind dabei auch das Gewicht der verletzten Verpflichtung und die Kenntnis des Maklers von ihrer Bedeutung für den Auftraggeber. Gerade diese Umstände sah der Senat hier in einer besonders ausgeprägten Verbindung.

Treuepflicht

Die Gesellschaft hatte den Alleinauftrag einschließlich der Vertragsstrafeversprechen gerade aufgrund der zugesagten Unentgeltlichkeit erlangt. Anschließend ließ sie sich für die ordnungsgemäße Erfüllung der bereits übernommenen Aufgabe eine zusätzliche Vergütung versprechen, die nach der gerichtlichen Würdigung eine übliche Provision beträchtlich überstieg. Die intensive Tätigkeit des Geschäftsführers und ein von ihm selbst zunächst nicht erwarteter Verkaufserfolg rechtfertigten dies nicht. Ihm war bekannt, dass die Eigentümer wegen ihrer Notlage besonders auf einen raschen Verkauf zum höchstmöglichen Preis angewiesen waren. Der Senat beanstandete folglich nicht jede zusätzliche Vergütung bei einem Alleinauftrag, sondern diese konkrete Kombination von Kostenversprechen, Bindung, wirtschaftlicher Bedrängnis und erheblicher Nachforderung.

Chatverlauf

Die Gesellschaft konnte sich auch nicht damit entlasten, dass die Verkäufer den Bonus von sich aus angeboten hätten. Der Chat erwähnte zwar eine Uhr als mögliches Geschenk, enthielt aber nach der Auslegung des Gerichts keine bereits zuvor begründete Zahlungsverpflichtung gegenüber der Gesellschaft. Vielmehr schlug der Geschäftsführer selbst den Bonus von 16.800 Euro für einen entsprechend höheren Verkaufspreis vor und wirkte auf eine Einigung hin. Die dankbare Äußerung des Ehemanns, er hätte ihm die Uhr ohnehin geschenkt, belegte keine vorherige verbindliche Initiative. Die Berufung stellte den Ablauf daher aus Sicht des Senats rechtlich unzutreffend dar.

Grenzen und Folgen

Ergänzend erwähnte das Gericht ein wirtschaftliches Eigeninteresse der Maklerin an einem anschließenden Verkauf der Wohnung des Hauskäufers. Ob dieses Interesse für sich genommen bereits einen Provisionsverlust gerechtfertigt hätte, ließ es ausdrücklich offen. Die Verwirkung folgte schon aus den anderen Umständen. Mangels durchsetzbarer Hauptforderung bestanden nach dem Hinweis auch keine Ansprüche auf die verlangten Zinsen und Rechtsanwaltskosten. Der Senat beabsichtigte zudem, den Berufungsstreitwert auf 16.800 Euro festzusetzen. Ein späterer Abschluss des Berufungsverfahrens ist durch den hier ausgewerteten Beschluss nicht belegt; seine Aussage bleibt die begründete Ankündigung einer möglichen Zurückweisung.