Gewerbemiete in der Pandemie: konkrete Betriebsauswirkungen und Vertragsschluss im September 2020 entscheidend

Redaktioneller Kernsatz

Gewerbemiete in der Pandemie: konkrete Betriebsauswirkungen und Vertragsschluss im September 2020 entscheidend

Redaktionelle Zusammenfassung · 821 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Verfahrensstand

Vertrag und Forderung

Die Parteien hatten am 15. September 2020 einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen. Vereinbart waren monatlich 700 Euro Miete und 200 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Offen geblieben waren die Zahlungen für Februar bis Juli 2021 sowie August bis November 2022. Die Vermieter kündigten zum 30. November 2022 und verlangten zuletzt insgesamt 9.000 Euro, teilweise zuzüglich Zinsen. Das Landgericht gab der Klage statt. Es verneinte eine Mietminderung wegen eines Mangels der Räume und auch eine Anpassung wegen gestörter Geschäftsgrundlage. Bei Vertragsschluss seien Pandemie und das Risiko weiterer staatlicher Beschränkungen bereits allgemein bekannt gewesen.

Argument des Mieters

Der Mieter berief sich mit seiner Berufung auf die gesetzliche Vermutung des Artikels 240 § 7 EGBGB. Die Regelung unterscheide seinem Verständnis nach nicht danach, ob der Mietvertrag vor oder nach Beginn der Pandemie geschlossen worden sei. Wann eine neue Betriebsschließung angeordnet werde, hätten die Parteien im September 2020 nicht wissen können. Staatliche Eingriffe gingen zudem über sein gewöhnliches unternehmerisches Verwendungsrisiko hinaus. Ohne eine ausdrückliche Klausel dürften die Folgen deshalb nicht allein ihn treffen. Die Vermieter beanstandeten dagegen vor allem, dass der konkrete Schließungszeitraum, betriebliche Auswirkungen und Angaben zu staatlichen Hilfen fehlten.

Voraussetzungen der Vermutung

Nach Auffassung des Senats setzte die gesetzliche Vermutung zunächst voraus, dass der Mieter ihre tatsächliche Grundlage darlegte und bewies. Er musste konkret erläutern, weshalb die Räume infolge staatlicher Maßnahmen gar nicht oder nur erheblich eingeschränkt vertragsgemäß nutzbar waren. Dazu gehörten Angaben zu maßnahmebedingten Umsatzausfällen. Ein allgemeiner Hinweis auf die Pandemie und mögliche Geschäftsschließungen genügte nicht. Der Beklagte hatte nach der gerichtlichen Bewertung nicht nachvollziehbar beschrieben, wann sein konkreter Betrieb welchen Einschränkungen unterlag. Für Oktober und November 2022 kam hinzu, dass die vom Mieter herangezogene Vermutungsregel nach dem Hinweis bereits Ende September 2022 außer Kraft getreten war.

Zeitlich unterschiedliche Regeln

Der Senat betrachtete die streitigen Monate deshalb nicht als einheitlichen Schließungszeitraum. Für August bis November 2022 ging er nach dem damaligen Regelungsstand von keinen einschlägigen staatlichen Betriebsschließungen aus. Für die Monate 2021 verwies er auf wechselnde Vorgaben in Rheinland-Pfalz: Neben Schließungen für Kundenverkehr gab es Möglichkeiten für Abholung, Lieferung und später Einzeltermine sowie weitere Öffnungen unter Schutzmaßnahmen. Daraus folgte nicht automatisch, dass der Betrieb wirtschaftlich unbeeinträchtigt gewesen wäre. Es zeigte vielmehr, weshalb konkrete Angaben nötig waren. Die Verordnungen allein belegten weder die behaupteten Umsatzausfälle noch deren Umfang gerade in den angemieteten Räumen.

Keine automatische Mietbefreiung

Selbst eine nachgewiesene Störung der Geschäftsgrundlage hätte die verlangte vollständige Befreiung nicht ohne Weiteres getragen. Die gesetzliche Vermutung erstreckte sich nach dem Senat auf die Bedeutung der Verwendbarkeit als Geschäftsgrundlage und deren erhebliche Veränderung, nicht auf die Rechtsfolge einer bestimmten Vertragsänderung. § 313 BGB verlangt zusätzlich eine Abwägung sämtlicher Umstände, insbesondere der Risikoverteilung und der Zumutbarkeit. Mangels konkreter betrieblicher Angaben ließ sich hier nicht feststellen, welche Anpassung gerechtfertigt sein könnte. Erst recht war nicht dargetan, weshalb redliche Parteien für die betreffenden Monate eine vollständige Herabsetzung der Miete auf null vereinbart hätten.

Vertragsschluss während der Pandemie

Unabhängig davon hielt der Senat eine etwaige Vermutung im konkreten Fall für widerlegt. Der Vertrag war erst im September 2020 geschlossen worden. Bereits seit März desselben Jahres hatte es erhebliche Eingriffe in das Wirtschaftsleben und umfangreiche Betriebsschließungen gegeben. Die Parteien kannten daher nicht nur eine abstrakte Gesundheitsgefahr, sondern auch das mögliche Instrument staatlicher Beschränkungen des Gewerbebetriebs. Dass niemand Dauer, Zeitpunkt oder Umfang künftiger Maßnahmen genau vorhersehen konnte, änderte nach Auffassung des Gerichts nichts an diesem erkennbaren Risiko. Der Fall unterschied sich deshalb maßgeblich von Verträgen, die vor dem Auftreten der Pandemie abgeschlossen worden waren.

Reichweite der Risikobewertung

Ob dies rechtlich als fehlende nachträgliche Änderung der Geschäftsgrundlage oder als bewusste Übernahme eines bekannten Risikos einzuordnen war, ließ der Senat offen. Für das Ergebnis machte die Unterscheidung aus seiner Sicht keinen Unterschied. Er verwies ergänzend auf die Entstehungsgeschichte der Vermutungsregel, die gerade unerwartete Auswirkungen auf zuvor geschlossene Verträge aufgreifen sollte. Die bloße Unsicherheit, ob sich eine bekannte Gefahr tatsächlich verwirklichen werde, begründete hier keinen Anspruch auf die gewünschte Entlastung. Die Entscheidung nahm damit eine auf den Abschlusszeitpunkt und den konkreten Prozessvortrag bezogene Bewertung vor; eine pauschale Halbierung pandemiebedingter Mietforderungen ordnete sie nicht an.

Folgen des Hinweises

Der Senat hielt die landgerichtliche Verurteilung zur Zahlung insgesamt für zutreffend. Er regte aus Kostengründen die Rücknahme der Berufung an und beabsichtigte, den Berufungsstreitwert auf 9.000 Euro festzusetzen. Diese Ankündigungen sind von einem späteren endgültigen Verfahrensabschluss zu unterscheiden, der aus der ausgewerteten Quelle nicht hervorgeht. Der Beschluss belegt insbesondere keine nachfolgende Berufungsrücknahme. Für die Begründung blieb das Zusammenwirken dreier Punkte ausschlaggebend: die fehlende Darstellung tatsächlicher Einschränkungen, die nicht belegte Unzumutbarkeit unveränderter Mietzahlungen und das bei Vertragsabschluss bereits erkennbare Risiko weiterer pandemiebedingter Maßnahmen. Jeder dieser Punkte betraf eine eigenständige Voraussetzung der begehrten Vertragsanpassung.