Verwalter kann dem Verkauf seiner eigenen Wohnung zustimmen – Karlsruhe lässt Rechtsbeschwerde zu

Redaktioneller Kernsatz

Verwalter kann dem Verkauf seiner eigenen Wohnung zustimmen – Karlsruhe lässt Rechtsbeschwerde zu

Redaktionelle Zusammenfassung · 825 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Kleine Gemeinschaft und Kaufvertrag

Die Gemeinschaft bestand aus lediglich zwei Wohnungseigentümern. Einer von ihnen verkaufte seine Wohnung durch notariellen Vertrag vom 20. Dezember 2024 an zwei Erwerber. Im Grundbuch war vorgesehen, dass eine Veräußerung die Zustimmung des Verwalters benötigt. Der Verkäufer erklärte im Kaufvertrag, selbst Verwalter zu sein, und erteilte in dieser Eigenschaft seine Zustimmung. Zugleich versicherte er seine fortbestehende Bestellung. Als Nachweis legte er einen schriftlichen Verwaltervertrag vor, der ausdrücklich eine erneute Bestellung für zwei Jahre enthielt. Beide Wohnungseigentümer hatten das Dokument unterzeichnet; der Verkäufer zusätzlich nochmals mit dem Zusatz Verwalter. Die Unterschriften wurden später notariell beglaubigt.

Ablehnung und Beschwerde

Ein Bestellungsbeschluss aus einer Eigentümerversammlung existierte nach den Angaben der Beteiligten nicht. Das Grundbuchamt verstand die unterschriebene Urkunde dennoch als Umlaufbeschluss, hielt die Zustimmung zum eigenen Verkauf aber wegen § 181 BGB für unwirksam. Die andere Eigentümerin bestritt sowohl eine wirksame Bestellung ohne Versammlung als auch die Befugnis zur Zustimmung in eigener Sache. Der Verkäufer legte über den Urkundsnotar und anwaltliche Vertreter Beschwerde ein. Der Senat behandelte dies als einheitliches Rechtsmittel des Verkäufers: Der Notar handelte aufgrund seiner gesetzlich vermuteten Vertretungsmacht für den Eintragungsberechtigten und nicht mit einer eigenen persönlichen Beschwerde.

Bestellung im schriftlichen Verfahren

Für die Eigentumsumschreibung mussten sowohl die Zustimmungserklärung als auch die Verwaltereigenschaft in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen sein. Die Zustimmung war im notariellen Kaufvertrag enthalten. Auch die Bestellung hielt das Oberlandesgericht für wirksam. Ein Verwalter kann durch schriftlichen Beschluss nach § 23 Absatz 3 WEG bestellt werden. Erforderlich ist dabei das erkennbare Bewusstsein der Eigentümer, verbindlich zu beschließen. Trotz der zusammenfassenden Überschrift als Verwaltervertrag unterschied die Urkunde ausdrücklich zwischen der Bestellung und den Vertragsbedingungen. Daraus folgerte der Senat, dass beide Eigentümer mit ihren Unterschriften nicht lediglich einen schuldrechtlichen Vertrag, sondern auch die organisatorische Bestellung beschließen wollten.

Bekanntgabe und notarielle Mitwirkung

Zusätzlich musste das Ergebnis der schriftlichen Beschlussfassung bekannt gegeben werden. Dieses Erfordernis macht den Abschluss der Willensbildung und den Beginn der Anfechtungsfrist erkennbar. Weil die Unterschriften offenbar nicht gleichzeitig geleistet worden waren, stand das Zustandekommen für den zuerst Unterzeichnenden zunächst noch nicht fest. Spätestens die gemeinsame notarielle Beglaubigung am 17. Januar 2025 gewährleistete nach Auffassung des Senats die erforderliche Kenntnis beider Eigentümer. Der Einwand eines Verstoßes gegen die Nichtöffentlichkeit überzeugte ebenfalls nicht. Es hatte keine Eigentümerversammlung beim Notar stattgefunden. Dass eine Urkundsperson später von einer bereits schriftlich gefassten Entscheidung erfährt, macht diese nicht nichtig.

Keine unmittelbare Selbstvertretung

Bei § 181 BGB stellte das Gericht auf die konkrete Erklärungssituation ab. Der Verwalter hatte seine Zustimmung im Kaufvertrag ohne Beschränkung auf einen bestimmten Empfänger erklärt. Sie war deshalb jedenfalls auch gegenüber den beiden Erwerbern abgegeben worden, wie § 182 Absatz 1 BGB dies ermöglicht. Eine unmittelbare Anwendung des Verbots des Selbstkontrahierens schied damit aus. Die bloße Begründung, der Verwalter handele bei seiner Zustimmung nicht offen als Vertreter der Gemeinschaft, hätte dem Senat hingegen nicht genügt. Er muss deren Interessen treuhänderisch wahrnehmen, weshalb eine entsprechende Anwendung des Verbots grundsätzlich gesondert zu prüfen war.

Interessenkollision und Schutz der Gemeinschaft

Eine typische Interessenkollision beim Verkauf der eigenen Wohnung erkannte das Gericht ausdrücklich an. Es hielt sie hier jedoch nicht für ausreichend, um § 181 BGB entsprechend anzuwenden. Im Verkaufsfall werde die Gefahr dadurch vermindert, dass der weiterhin verwaltende Eigentümer selbst kein Interesse an einem persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber habe: Dessen Eintritt könnte ihm zusätzliche Schwierigkeiten und Arbeit bereiten. Außerdem kann die Gemeinschaft Zuständigkeitsregeln für solche Geschäfte vorsehen oder die Entscheidung im Einzelfall an sich ziehen. Verschweigt der Verwalter den Konflikt und gibt ihr dazu keine Gelegenheit, können nach den angeführten Grundsätzen Schadensersatzansprüche wegen verletzter Nebenpflichten in Betracht kommen.

Begrenzung auf den Verkaufsfall

Damit setzte der Senat die Wirksamkeit der Zustimmung nicht mit einer uneingeschränkten Freiheit des Verwalters von Pflichten gleich. Ebenso ließ er ausdrücklich offen, ob § 181 BGB anders zu beurteilen wäre, wenn der Verwalter selbst eine Wohnung erwerben wollte. Beanstandungen der anderen Eigentümerin an der ursprünglichen Aufteilung des Grundstücks änderten hier ebenfalls nichts. Der Verkäufer war bereits im Grundbuch eingetragen. Dass eine Grundbuchberichtigungsklage anhängig gemacht worden war, genügte für sich genommen nicht, um die beantragte Eintragung zu verhindern. Das Gericht verwies insoweit auf mögliche Instrumente des einstweiligen Rechtsschutzes.

Weiterer Verfahrensrahmen

Die erfolgreiche Beschwerde beseitigte somit das vom Grundbuchamt angenommene Hindernis einer fehlenden wirksamen Verwalterzustimmung. Eine abschließende Entscheidung über etwaige Schadensersatzansprüche innerhalb der Gemeinschaft traf der Senat nicht. Für die stattgebende Beschwerdeentscheidung fielen keine Gerichtsgebühren an; eine gesonderte Kostenentscheidung und eine amtswegige Geschäftswertfestsetzung hielt er deshalb nicht für erforderlich. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde zeigt zugleich, dass die Behandlung der Zustimmung zum eigenen Verkauf höchstrichterlich klärungsbedürftig erschien. Ob dieses Rechtsmittel anschließend eingelegt oder entschieden wurde, ergibt sich aus dem ausgewerteten Beschluss nicht.