Indexmiete für Praxisräume wirksam: Vermieterin durfte den vereinbarten Ausgangsindex nicht austauschen

Redaktioneller Kernsatz

Indexmiete für Praxisräume wirksam: Vermieterin durfte den vereinbarten Ausgangsindex nicht austauschen

Redaktionelle Zusammenfassung · 861 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Teilweiser Erfolg der Vermieterin

Das Oberlandesgericht Karlsruhe stellte am 7. Oktober 2025 fest, dass die monatliche Kaltmiete für gewerblich genutzte Praxisräume seit März 2023 insgesamt 2.010,72 Euro beträgt. Nebenkostenvorauszahlung und Stellplatzmiete kommen hinzu. Die Vermieterin hatte eine höhere Kaltmiete von 2.155,68 Euro verlangt. Ihre Indexklausel war zwar wirksam, ihre Berechnung folgte aber nicht vollständig den vertraglich festgelegten Parametern. Die Klage hatte deshalb nur teilweise Erfolg.

Die Mieterin hatte die höheren Beträge zuletzt unter Rückforderungsvorbehalt gezahlt. Zwischen den Parteien ging es vor allem darum, welchen Inhalt die vereinbarte automatische Anpassung hatte und ob sie rechtlich Bestand haben konnte. Das Landgericht hatte die Klausel wegen mangelnder Transparenz für unwirksam gehalten. Der Senat korrigierte diese Beurteilung. Eine von der Mieterin erst in der Berufung erhobene Widerklage auf Feststellung eines Verstoßes gegen das Preisklauselgesetz wies er ebenfalls ab.

Feststellungsklage und Vertragsgrundlage

Die Vermieterin durfte die Höhe der fortlaufenden Mietschuld durch Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO klären lassen (Rn. 28–29). Zwar kann grundsätzlich auch auf Zahlung ausstehender Beträge geklagt werden. Hier versprach aber die unmittelbare Feststellung eine sinnvolle Erledigung des gesamten Streits. Die Mieterin hatte schon vorgerichtlich angekündigt, bei einem Unterliegen die verbleibenden Beträge nachzuzahlen, und später sogar unter Vorbehalt geleistet. Ein zusätzlicher Zahlungsprozess war zur Klärung des eigentlichen Konflikts deshalb nicht erforderlich.

Grundlage war eine Mietvertragseintrittsvereinbarung aus dem Jahr 2017. Sie knüpfte die Miethöhe an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, bestimmte eine Veränderungsschwelle und sah eine automatische Anpassung im entsprechenden prozentualen Verhältnis vor. Eine schriftliche Mitteilung war vorgesehen, bildete aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Mietänderung. Die Änderung sollte rückwirkend zum ersten Tag desjenigen Monats eintreten, der auf die Überschreitung der vereinbarten Indexschwelle folgte. Die Klausel enthielt außerdem eine gesonderte Regelung für den Fall, dass der verwendete Index künftig nicht mehr fortgeführt würde. Dann sollte ein möglichst ähnlicher Ersatzindex nach billigem Ermessen bestimmt werden können.

Allgemeine Geschäftsbedingungen trotz individueller Vertragsdaten

Der Senat behandelte die Bestimmungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Vermieterin nach § 305 Abs. 1 BGB (Rn. 34–47). In erster Instanz war ihre wiederholte Verwendung unstreitig gewesen und im Urteil entsprechend festgehalten worden. Mit der gegenteiligen Darstellung konnte die Vermieterin in der Berufung nicht mehr durchdringen. Die Feststellung war nach § 314 ZPO beweiskräftig. Eine rechtzeitige Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO hatte sie nicht beantragt; auch die Voraussetzungen für die Zulassung des neuen bestrittenen Vortrags waren nicht dargelegt.

Unabhängig davon kam es nicht darauf an, ob die gesamte konkrete Eintrittsvereinbarung einschließlich Namen, Ausgangsmiete und Indexdaten mehrfach verwendet worden war. Entscheidend war die wiederholt eingesetzte vorformulierte Anpassungsregelung. Unterschiedliche Ausgangswerte machten daraus keine ausgehandelte Individualabrede. Als Unternehmerin musste die Mieterin bei einem langfristigen Gewerbemietverhältnis allerdings mit einer solchen Indexregelung rechnen. Eine überraschende Klausel lag nicht vor. Die formularmäßige Gestaltung führte somit zur Inhaltskontrolle, bedeutete aber noch keine Unwirksamkeit nach §§ 307, 310 Abs. 1 BGB.

Wiederholte Anpassung war hinreichend klar

Nach der Auslegung des Senats erlaubte die Klausel wiederholte automatische Mietänderungen. Dafür musste sie nicht ausdrücklich jede weitere Anpassung nochmals erwähnen. Die Bindung an die künftige Preisentwicklung und die lange Vertragsdauer sprachen für eine fortlaufende Wertsicherung. Der Mieterin standen zudem mehrere einseitige Verlängerungsoptionen zur Verfügung. Eine Beschränkung auf nur eine einzige Änderung ließ sich aus der Vereinbarung nicht ableiten.

Auch die Berechnungsgrundlage hielt der Senat für bestimmt. Die Klausel nannte Januar 1993 mit einem Ausgangsindex von 75,8, die vereinbarte Veränderungsschwelle und eine Basismiete von 8,18 Euro je Quadratmeter. Ohne andere Vorgaben waren diese Faktoren auch für spätere Anpassungen maßgeblich. Die Ersatzindexregelung änderte daran nichts: Sie betraf den besonderen Fall einer künftigen Einstellung des bisherigen Index und nicht dessen normale Fortführung. Aus ihr konnte deshalb kein wechselnder Ausgangszeitpunkt für die gewöhnlichen Mietanpassungen abgeleitet werden.

§ 557b BGB war mangels Verweisung in § 578 BGB auf dieses Gewerbemietverhältnis nicht anwendbar (Rn. 66). Ebenso wenig konnten abweichende ältere Vertragsbestimmungen herangezogen werden, weil sie durch die Eintrittsvereinbarung ersetzt worden waren. Eine bloße Auslegungsbedürftigkeit hätte im Übrigen noch keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot bedeutet.

Die konkrete Mietberechnung

Bei der Berechnung scheiterte die Vermieterin jedoch mit ihrem Wunsch, den ausdrücklich vereinbarten Ausgangsindex von 75,8 durch einen später rückgerechneten Wert von 70,7 zu ersetzen. Der Senat fand in ihren Vertragsbedingungen keine Ermächtigung zu dieser Änderung. Dass das Statistische Bundesamt neue Basen oder Zeitreihen festgelegt hatte, ließ nach seiner fallbezogenen Vertragsauslegung den fest vereinbarten Ausgangswert nicht entfallen.

Das Gericht verwendete den unstreitigen Vergleichswert von 120,6 für Dezember 2022. Gegenüber 75,8 ergab sich eine Zunahme um 44,8 Indexpunkte beziehungsweise 59,10 Prozent. Die Ausgangsnettomiete von 1.263,81 Euro erhöhte sich nach dieser Rechnung auf 2.010,72 Euro. Gegenüber der seit September 2018 entrichteten Nettomiete von 1.554,16 Euro waren damit zusätzlich 456,56 Euro monatlich geschuldet. Den darüber hinaus verlangten Betrag lehnte der Senat ab. Diese Zahlen geben die konkrete gerichtliche Anwendung der vereinbarten Klausel wieder.

Preisklauselgesetz und Kosten

Die erstmals in der Berufung erhobene Widerklage war nach § 533 ZPO zulässig (Rn. 76–80), weil die Vermieterin sich ohne Rüge darauf eingelassen hatte und die maßgeblichen Tatsachen ohnehin vorlagen. Inhaltlich verneinte der Senat jedoch einen Verstoß gegen das Preisklauselgesetz. Das langfristige Vertragsverhältnis fiel unter § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. e PrKG; Anpassungsvoraussetzungen und Maßstab waren nach § 2 Abs. 1 und 2 PrKG hinreichend bestimmt. Auch eine unangemessene einseitige Benachteiligung lag nicht vor, weil die Klausel Preisentwicklungen nach oben und unten gleichermaßen berücksichtigte. Die Prozesskosten wurden zu einem Viertel der Vermieterin und zu drei Vierteln der Mieterin auferlegt. Eine Revision wurde nicht zugelassen.