Grundstücksverkauf durch Minderjährige: Finanzierungsgrundschuld erhöht den Genehmigungswert

Redaktioneller Kernsatz

Grundstücksverkauf durch Minderjährige: Finanzierungsgrundschuld erhöht den Genehmigungswert

Redaktionelle Zusammenfassung · 802 Wörter

Die Entscheidung erklärt

640.000 Euro Verfahrenswert bestätigt

Das Oberlandesgericht Karlsruhe bestätigte am 23. September 2025 einen Verfahrenswert von 640.000 Euro für die familiengerichtliche Genehmigung eines Grundstücksverkaufs und einer zusätzlichen Grundschuldbestellung. Das Grundstück gehörte einem minderjährigen Kind und wurde für 295.000 Euro verkauft. Zugleich wurde zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld über 345.000 Euro bestellt. Beide Werte waren nach der Entscheidung zusammenzurechnen.

Die Eltern hatten für ihre Tochter verlangt, nur den Kaufpreis anzusetzen. Die Grundschuld diene ausschließlich der Finanzierung dieses Verkaufs und habe keinen selbständigen wirtschaftlichen Zweck. Der Senat folgte dem nicht. Kostenrechtlich lag in der Bestellung zugunsten der Bank ein weiteres Geschäft mit einem Dritten. Der enge Zusammenhang mit dem Verkauf beseitigte dessen gesonderte Bewertung nicht. Angegriffen war dabei ausschließlich die Wertfestsetzung. Die familiengerichtliche Genehmigung der Rechtsgeschäfte selbst war bereits rechtskräftig und wurde durch diese Beschwerde nicht infrage gestellt.

Kaufvertrag und Belastung am selben Tag

Das im Jahr 2015 geborene Kind war Eigentümerin eines Hausgrundstücks. Seine Eltern hatten sich schon im November 2024 an das Familiengericht gewandt, um die Genehmigungsfähigkeit einer Veräußerung prüfen zu lassen. Nach Prüfung stellte die zuständige Rechtspflegerin eine Genehmigung in Aussicht. Ende März 2025 wurde der Kaufvertrag notariell beurkundet. Die Eltern handelten als Vertreter ihrer Tochter.

Der Kaufvertrag enthielt neben dem Preis von 295.000 Euro Regelungen zur Finanzierung durch die Erwerber. Die minderjährige Verkäuferin sollte unter näher festgelegten Bedingungen an der Bestellung von Grundpfandrechten mitwirken. Außerdem erteilte sie den Erwerbern eine entsprechende Belastungsvollmacht. Die Fälligkeit des Kaufpreises setzte unter anderem rechtskräftige familiengerichtliche Genehmigungen sowohl für den Kaufvertrag als auch für die Finanzierungsgrundschuld voraus. Noch am selben Tag wurde die Grundschuld in einer gesonderten Urkunde bestellt. Das Familiengericht genehmigte beide Geschäfte im Mai 2025 und setzte deren addierte Werte als Verfahrenswert an.

Freistellungsabrede beseitigte die Beschwerdebefugnis nicht

Die gegen die Wertfestsetzung gerichtete Beschwerde war zulässig. Daran änderte eine Vereinbarung nichts, nach der die Käufer die Verkäuferin von Kosten und weiteren Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freistellen sollten. Selbst wenn diese Zusage auch die Kosten des Genehmigungsverfahrens umfasste, blieb das Kind gegenüber der Staatskasse Kostenschuldnerin. Ein vertraglicher Anspruch gegen die Erwerber wäre gegebenenfalls gesondert geltend zu machen gewesen.

Das Oberlandesgericht musste deshalb nicht abschließend auslegen, welchen Umfang die Freistellungsvereinbarung hatte. Sie nahm der Minderjährigen jedenfalls nicht das berechtigte Interesse, einen aus ihrer Sicht überhöhten Verfahrenswert überprüfen zu lassen. Das Rechtsmittel scheiterte erst bei der inhaltlichen Prüfung. Der Senat bestätigte dort die Trennung der beiden zu genehmigenden Geschäfte. Die Beschwerde konnte somit trotz einer möglichen späteren wirtschaftlichen Entlastung durch die Käufer erhoben werden, führte aber nicht zur beantragten Reduzierung.

Gesetzliche Addition und begrenzte Ausnahmen

Bei der Genehmigung vermögensrechtlicher Erklärungen richtet sich der Verfahrenswert nach § 36 FamGKG grundsätzlich nach dem Wert des zugrunde liegenden Geschäfts. Für mehrere Verfahrensgegenstände im selben Verfahren gilt die Zusammenrechnung. Eine Ausnahme besteht insbesondere, wenn mehrere Erklärungen denselben Gegenstand betreffen. Das Gesetz nennt hierfür etwa Kauf und Auflassung oder eine Schulderklärung mit den zur Hypothekenbestellung notwendigen Erklärungen.

Der vorliegende Fall passte nicht in diese ausdrücklich genannten Beispiele. Auch die allgemeinere Frage, ob Verkauf und Finanzierungsgrundschuld kostenrechtlich denselben Gegenstand bildeten, verneinte der Senat. Er zog dafür die besonderen Bewertungsvorschriften des Gerichts- und Notarkostengesetzes heran. Diese sind aufgrund der gesetzlichen Verweisung im familiengerichtlichen Genehmigungsverfahren entsprechend anzuwenden. Zur Begründung verwies das Gericht zusätzlich auf die Entstehungsgeschichte: Die seit 2013 geltende pauschale Verweisung sollte die besonderen Geschäftswertvorschriften für Beurkundungen erfassen. Eine davon losgelöste Auslegung des Begriffs desselben Gegenstands lehnte der Senat ab. Die Beurteilung war daher nicht allein nach einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung des gewünschten Verkaufs vorzunehmen, sondern nach den dafür vorgesehenen besonderen Wertregeln.

Neue Sicherheit für die Bank ist ein eigenes Geschäft

Nach § 109 GNotKG können unmittelbar voneinander abhängige Rechtsverhältnisse denselben Beurkundungsgegenstand bilden. Dazu zählen beispielsweise bestimmte Erklärungen zur Übernahme vorhandener Belastungen, zur Löschung von Grundpfandrechten oder eine dem Käufer erteilte Belastungsvollmacht. Die Vollmacht im Kaufvertrag erhöhte den Wert hier deshalb für sich genommen nicht. Mit ihr war die Grundschuld aber noch nicht bestellt. Dafür musste gerade ein weiteres Rechtsgeschäft vorgenommen werden.

Für dieses weitere Geschäft war § 110 Nummer 2 Buchstabe a GNotKG maßgeblich. Danach sind ein Veräußerungsvertrag und Erklärungen gegenüber Dritten zur Finanzierung der Gegenleistung verschiedene Beurkundungsgegenstände. Die Bank erhielt durch die Grundschuld eine neu begründete Sicherheit in einem eigenen Rechtsverhältnis. Dass die Bestellung bereits beim Vertragsschluss vorgesehen war, änderte diesen Charakter nicht. Ebenso wenig kam es darauf an, ob Verkäufer oder Käufer die Finanzierungserklärung abgaben.

Der Senat unterschied außerdem zwischen einer neu bestellten Grundschuld und der Übernahme einer schon bestehenden Belastung im Rahmen eines Kaufvertrags. Frühere Entscheidungen zur bloßen Übernahme trugen die gewünschte Gleichbehandlung deshalb nicht. Von einer abweichenden älteren Beurteilung eines anderen Karlsruher Familiensenats setzte sich das Gericht ausdrücklich ab. Es hielt aus den gesetzlichen Gründen an der gesonderten Bewertung fest.

Folgen der Entscheidung

Die Addition von 295.000 Euro und 345.000 Euro blieb damit bestehen. Die 640.000 Euro bezeichnen den Wert für die gerichtliche Kostenberechnung, nicht eine Zahlungspflicht in dieser Höhe oder einen neu festgesetzten Grundstückspreis. Das Wertbeschwerdeverfahren selbst war gebührenfrei; Kosten wurden nicht erstattet. Eine gesonderte Kostenentscheidung war deshalb nicht erforderlich. Der Beschluss ist nach den für dieses Wertverfahren geltenden Vorschriften unanfechtbar.