Israelische Notarbescheinigung genügt zum Vertretungsnachweis beim Wohnungseigentumskauf

Redaktioneller Kernsatz

Israelische Notarbescheinigung genügt zum Vertretungsnachweis beim Wohnungseigentumskauf

Redaktionelle Zusammenfassung · 856 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Grundbuchamt darf keinen ungeeigneten Registerauszug verlangen

Kaufvertrag wurde auf Erwerberseite ohne Vollmacht geschlossen

Die Verkäuferin und die erwerbende Gesellschaft ließen den Verkauf im Oktober 2024 notariell beurkunden. Dabei wurden die Auflassung erklärt und die Eintragung des Eigentumsübergangs bewilligt. Für die Käuferin trat eine Vertreterin ohne Vollmacht auf. Wenige Tage später genehmigten zwei als Geschäftsführer beziehungsweise Directors bezeichnete Personen deren Erklärungen. Die Genehmigung war in deutscher und englischer Sprache abgefasst und von einer israelischen Notarin beglaubigt. Die Notarin bestätigte zusätzlich die Existenz der Gesellschaft und die gemeinsame umfassende Vertretungsbefugnis der beiden Unterzeichner. Ihre Erklärungen waren gesiegelt und mit einer Apostille versehen. Der deutsche Urkundsnotar reichte diese Unterlagen mit dem Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ein.

Die Bescheinigung beruhte auf Register und Gesellschaftsbeschluss

Die israelische Notarin hatte zwei unterschiedliche Grundlagen geprüft. Die Existenz der Käuferin ergab sich aus einem von ihr eingesehenen Registerauszug. Die gemeinsame Vertretungsbefugnis der beiden handelnden Personen entnahm sie außerdem einem ihr vorliegenden gesellschaftsinternen Bestellungsbeschluss. Gerade diese zusätzliche Prüfung war für den Senat entscheidend. Das Grundbuchamt verlangte dennoch einen beglaubigten und apostillierten Handelsregisterauszug mit entsprechender Vertretungsregelung. Gegen diese Auflage legte der Urkundsnotar für beide Vertragsparteien Beschwerde ein. Der Senat hielt das Rechtsmittel für zulässig, weil beide Beteiligten den Eigentumsübergang beantragen durften und damit auch gegen das angenommene Eintragungshindernis vorgehen konnten.

Deutsches Grundbuchverfahren verlangt formgerechte Genehmigung

Auch wenn eine ausländische Gesellschaft beteiligt ist, richtet sich das Eintragungsverfahren nach der deutschen Grundbuchordnung. Für die Eigentumsumschreibung muss die erforderliche Einigung wirksam erklärt und nachgewiesen sein. Handelt eine Person ohne Vollmacht, kann die vertretene Partei die Erklärung nachträglich genehmigen; die Genehmigung wirkt grundsätzlich auf deren Abgabe zurück. Als unmittelbar erforderliche Eintragungserklärung muss sie mindestens in notariell beglaubigter Form vorliegen. Davon zu unterscheiden sind der Bestand der vertretenen Gesellschaft und die Befugnis der für sie handelnden Personen. Diese weiteren Voraussetzungen sind grundsätzlich durch öffentliche Urkunden nachzuweisen. Der Senat prüfte deshalb nicht nur die Unterschriften, sondern auch die Aussagekraft der ergänzenden Bescheinigung.

Inländische Registerbescheinigungen lassen sich nicht einfach übertragen

Der vereinfachte Nachweis eingetragener Vertretungsberechtigungen durch eine notarielle Bescheinigung nach § 32 GBO gilt nach der vom Senat dargestellten Auffassung nicht unmittelbar für ausländische Gesellschaften. Auch § 21 BNotO beantwortete den Fall nicht: Diese Vorschrift betrifft deutsche Notare und setzt entsprechende Registerangaben voraus. Eine auf ausländischen Registerdaten beruhende Bescheinigung kann zwar unter bestimmten Bedingungen genügen, wenn das Register dem deutschen in seiner Aussagekraft entspricht. Beim israelischen Registrar of Companies war dies hinsichtlich der Vertretungsbefugnis jedoch gerade nicht der Fall. Das Grundbuchamt durfte daher nicht die Existenz einer deutschen Registerlage voraussetzen und anschließend deren ausländische Entsprechung verlangen.

Die verlangte Urkunde konnte das angenommene Hindernis nicht beheben

Nach den Ausführungen des Senats lässt sich dem israelischen Register insbesondere nicht zuverlässig entnehmen, ob Directors einzeln oder gemeinsam handeln dürfen. Auch die personelle Zusammensetzung des maßgeblichen Organs wird dort nicht in einer Weise dokumentiert, die den verlangten umfassenden Nachweis ermöglicht. Ein Registerauszug mit genau der geforderten Beweiswirkung konnte deshalb nicht beigebracht werden. Bereits aus diesem Grund musste die Zwischenverfügung aufgehoben werden: Eine Auflage zur Beseitigung eines Eintragungshindernisses muss ein dafür geeignetes Mittel bezeichnen. Darüber hinaus verneinte der Senat aber auch das Hindernis selbst, weil die konkrete notarielle Bestätigung einen geeigneten alternativen Nachweis darstellte.

Ausländische Notarprüfung kann die fehlende Registerwirkung ausgleichen

Kennt das maßgebliche ausländische Recht kein entsprechend beweiskräftiges Register, muss der nach diesem Recht mögliche Nachweis verlangt werden; mehr kann das Grundbuchamt nicht schematisch fordern. Eine ausländische notarielle Bescheinigung ist geeignet, wenn Ausbildung und Stellung des Notars sowie das Beurkundungsverfahren hinreichend gleichwertig sind. Diese Voraussetzungen bejahte der Senat für israelische Notare unter Hinweis auf die gesetzlich geregelte Qualifikation, ihre Aufgaben und die berufsrechtliche Kontrolle. Die vorgelegte Bescheinigung war außerdem gesiegelt und apostilliert. Eine zusätzliche beglaubigte Übersetzung war entbehrlich, weil der Text von Anfang an auch in deutscher Sprache vorlag. Die Gleichwertigkeit ersetzte allerdings nicht die Prüfung ihres konkreten Inhalts.

Offengelegte Prüfungsgrundlage und ausreichende zeitliche Aktualität

Eine bloße Wiedergabe von Registerdaten hätte den Vertretungsnachweis hier nicht getragen. Aus der Bescheinigung musste vielmehr hervorgehen, welche Gesellschaftsunterlagen die Notarin selbst geprüft hatte. Nur dann konnte das Grundbuchamt die Schlussfolgerung nachvollziehen. Hier war der Bestellungsbeschluss ausdrücklich benannt, aus dem die umfassende gemeinsame Vertretung folgte. Auch die zeitliche Zuordnung hielt der Senat für ausreichend. Maßgeblich war der Zugang der Genehmigung beim empfangsberechtigten Urkundsnotar. Dessen genaues Datum stand nicht fest, lag aber zwischen der Genehmigung im Oktober 2024 und ihrer Einreichung beim Grundbuchamt im März 2025. Für diesen Zeitraum bewertete der Senat die notariellen Feststellungen als hinreichend aktuell.

Erneute Bearbeitung ohne das beanstandete Nachweishindernis

Das Grundbuchamt wurde angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen der aufgehobenen Zwischenverfügung und der Nichtabhilfeentscheidung abzulehnen. Damit ordnete der Senat keine von allen weiteren Voraussetzungen unabhängige Eigentumsumschreibung an, sondern beseitigte das konkret beanstandete Hindernis. Eine Kostenentscheidung war nicht erforderlich, weil für die erfolgreiche Beschwerde keine Gerichtskosten entstanden und keine anderen Beteiligten für eine Erstattung außergerichtlicher Kosten vorhanden waren. Eine Rechtsbeschwerde kam nach der Entscheidung nicht in Betracht, da die Beteiligten durch das Ergebnis nicht beschwert waren. Der Beschluss war deshalb nicht mit einem weiteren Rechtsmittel anfechtbar.