OLG Jena lehnt Vermerk der isolierten Anwartschaftspfändung bei der Vormerkung ab

Redaktioneller Kernsatz

OLG Jena lehnt Vermerk der isolierten Anwartschaftspfändung bei der Vormerkung ab

Redaktionelle Zusammenfassung · 843 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Grundbuchbeschwerde bleibt trotz wirksamer Pfändung erfolglos

Zwei Teileigentumseinheiten und eine nachträgliche Genehmigung

Der Käufer hatte im März 2021 zwei Teileigentumseinheiten erworben. In der notariellen Urkunde wurden zugleich die Auflassung erklärt und die Eintragung von Vormerkungen bewilligt. Dabei handelte der Käufer sowohl für sich selbst als auch ohne Vollmacht für den eingetragenen Eigentümer. Dieser genehmigte die Erklärungen im April in notariell beglaubigter Form. Anschließend wurden in beiden Grundbüchern Auflassungsvormerkungen zugunsten des Käufers eingetragen. Auf dieser Grundlage bestand bereits eine rechtlich gesicherte Erwerbsposition, obwohl der Käufer noch nicht als Eigentümer eingetragen war. Gerade auf diese Zwischenposition zielte die spätere Vollstreckung der Antragstellerin.

Die Behörde pfändete ausdrücklich nur die Anwartschaft

Wegen einer Forderung von 409,60 Euro für Gerichts-, Beitreibungs- und Verfahrenskosten erließ die Antragstellerin im März 2024 einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss. Dessen Gegenstand war ausdrücklich das Vermögensrecht, das der Schuldner durch die bezeichnete Auflassung als Anwartschaft erworben hatte. Der Beschluss wurde dem Käufer Anfang April zugestellt. Im Mai beantragte die Behörde anschließend beim Grundbuchamt, die Pfändung bei den Vormerkungen einzutragen. Dem Antrag waren der Beschluss und die Zustellungsurkunde beigefügt. Das Grundbuchamt wies den Antrag nach rechtlichem Hinweis zurück. Es hielt eine Pfändung des gesonderten Eigentumsverschaffungsanspruchs weder für erklärt noch für entsprechend nachgewiesen.

Die Anwartschaft war entstanden und konnte gepfändet werden

Der Senat bestätigte zunächst, dass ein pfändbares Anwartschaftsrecht vorlag. Eine solche Position entsteht nach den dargestellten Grundsätzen, wenn die Auflassung erklärt und zusätzlich entweder der Eintragungsantrag des Erwerbers gestellt oder eine Vormerkung eingetragen ist. Dann kann der Veräußerer die gesicherte Erwerbsposition nicht mehr einseitig beseitigen. Hier waren Auflassung und Genehmigung in der erforderlichen Form belegt; die Vormerkungen ergaben sich unmittelbar aus den Grundbüchern. Als Vermögensrecht konnte die Anwartschaft nach § 857 ZPO gepfändet werden. Dazu genügte die Zustellung an den Auflassungsempfänger. Eine zusätzliche Zustellung an den Verkäufer oder eine Grundbucheintragung war für diese Pfändung nicht erforderlich.

Beim Eigentumsverschaffungsanspruch gelten andere Zusammenhänge

Anders behandelt das Grundbuchrecht die Pfändung des aus dem Kaufvertrag folgenden Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Ist für diesen Anspruch eine Vormerkung eingetragen, wird sie als unselbständiges Nebenrecht von seiner Pfändung erfasst. Deshalb kann die Pfändung dieses Anspruchs im Wege der Grundbuchberichtigung bei der Vormerkung vermerkt werden. Im vorliegenden Fall fehlte es aber gerade an einer solchen Anspruchspfändung. Der Inhalt des Vollstreckungsbeschlusses war nach Auffassung des Senats eindeutig und ließ keine erweiternde Auslegung zu. Die Antragstellerin behauptete auch selbst keine zusätzliche Pfändung. Zudem war eine dafür erforderliche Zustellung an den Verkäufer als Drittschuldner nicht nachgewiesen.

Zwei selbständige Rechte werden nicht automatisch gemeinsam erfasst

Die Unterscheidung ist für den Umfang des Vollstreckungszugriffs wesentlich. Das dingliche Anwartschaftsrecht und der vertragliche Anspruch auf Eigentumsverschaffung sind selbständige Vermögensrechte. Wer das eine pfändet, erfasst damit nicht schon das andere. Eine gemeinsame Pfändung wäre grundsätzlich möglich gewesen, war hier jedoch nicht angeordnet. Dass beide Positionen demselben Erwerbsvorgang entstammen und letztlich auf den Eigentumserwerb hinführen, ersetzt ihre rechtliche Trennung nicht. Für das Grundbuchamt kam es deshalb auf den tatsächlich bezeichneten Pfändungsgegenstand an. Die vorhandene Vormerkung bot keine Grundlage, um den enger gefassten Vollstreckungsbeschluss im Eintragungsverfahren nachträglich auf ein weiteres Recht auszudehnen.

Der Senat folgt der restriktiveren Auffassung im Meinungsstreit

Die Eintragungsfähigkeit einer isolierten Anwartschaftspfändung bei der Vormerkung ist umstritten. Mehrere Gerichte und Teile des Schrifttums bejahen sie. Als Argument wird unter anderem angeführt, die Vormerkung könne zur Entstehung der Anwartschaft beitragen und müsse daher auch den Pfändungsgläubiger vor einem Verlust dieser Position schützen. Der Senat schloss sich dagegen der ablehnenden Auffassung an. Das Anwartschaftsrecht selbst ist nicht im Grundbuch eintragungsfähig. Auch seine rechtsgeschäftliche Übertragung erfolgt durch Auflassung ohne Grundbucheintragung. Weil somit kein eintragungsfähiges gepfändetes Recht vorliegt, macht die fehlende Aufnahme der Pfändung das Grundbuch nicht unrichtig im Sinne des § 22 GBO.

Die Vormerkung sichert den Anspruch und nicht die Anwartschaft

Für den Senat war ausschlaggebend, dass die Vormerkung streng an den schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch gebunden ist. Zum dinglichen Anwartschaftsrecht besteht keine entsprechende rechtliche Verknüpfung, die eine automatische Erstreckung seiner Pfändung tragen könnte. Die Vormerkung kann zwar eine Voraussetzung für das Entstehen der Anwartschaft schaffen, sichert aber dadurch nicht die Anwartschaft selbst. Beide Positionen können rechtlich unterschiedliche Wege nehmen. Auch die Befürchtung einer unbemerkten Löschung überzeugte den Senat nicht: Ein nicht eingetragenes Anwartschaftsrecht kann nicht aus dem Grundbuch gelöscht werden. Ebenso wenig ermöglicht seine fehlende Eintragung einen gutgläubigen lastenfreien Erwerb; ein Erwerber übernimmt die bestehende Pfandrechtsbelastung grundsätzlich mit.

Keine Kostenentscheidung und zugelassene Rechtsbeschwerde

Die Beschwerde war zulässig, blieb in der Sache aber ohne Erfolg. Die Behörde behält nach der Entscheidung ihre wirksam begründete Pfändungsposition, erhält dafür jedoch keinen Vermerk bei den Auflassungsvormerkungen. Eine besondere Kostenentscheidung traf der Senat nicht, weil die Antragstellerin von Gerichtskosten befreit war und keine anderen Beteiligten vorhanden waren, deren außergerichtliche Kosten zu erstatten gewesen wären. Die Rechtsbeschwerde wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Damit eröffnete der Beschluss eine höchstrichterliche Überprüfung gerade der umstrittenen Eintragungsfrage. Deren späterer Ausgang ist diesem Beschluss allein nicht zu entnehmen. Er besagt nicht, dass eine Pfändung des zusätzlich erfassten Eigentumsverschaffungsanspruchs ebenfalls unsichtbar bleiben müsste; diesen Fall grenzt er ausdrücklich ab.