Projektsteuerung für benachbarte Tiefgaragen: Schadensersatzforderung scheitert an fünfjähriger Verjährung

Redaktioneller Kernsatz

Projektsteuerung für benachbarte Tiefgaragen: Schadensersatzforderung scheitert an fünfjähriger Verjährung

Redaktionelle Zusammenfassung · 861 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Klage über mehr als 700.000 Euro abgewiesen

Zwei Tiefgaragen benötigten abgestimmte Gründungsarbeiten

Die Klägerin plante seit 2015 auf einem Hamburger Grundstück ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und Keller. Zeitgleich entwickelte der nördliche Nachbar ebenfalls einen Neubau mit Tiefgarage. Weil beide Garagen ungefähr gleich tief liegen sollten, war die Reihenfolge der Bauarbeiten technisch bedeutsam. Nach der Planung musste der zuerst bauende Nachbar sein Fundament etwa einen halben Meter tiefer führen, damit die Klägerin später ihre Baugrube ohne Gefährdung des Nachbarbauwerks herstellen konnte. Die Klägerin hatte die Beklagtenseite mit Projektsteuerungsleistungen beauftragt. Zu den streitigen Fragen gehörte, wer die technischen Anforderungen gegenüber dem Nachbarn verbindlich festzuhalten und ihre Umsetzung nachzuverfolgen hatte.

Besprechung und später unterschriebene Nachbarvereinbarung

Im Juni 2016 trafen sich Vertreter beider Bauprojekte zur Abstimmung. Auf Klägerseite nahmen unter anderem ihre Prokuristin, Tragwerksplanung, Bauleitung und Projektsteuerung teil. Die Bauleitung sollte das Gesprächsprotokoll erstellen. Die Projektsteuerin fragte später danach und nahm zu den Entwürfen Stellung. Ende Juli unterzeichneten die Bauherren eine Nachbarvereinbarung, die notwendige Unterfangungen und Rückverankerungen erlaubte, die konkreten Maßnahmen aber einer späteren gesonderten Abstimmung vorbehielt. Die Parteien stritten darüber, ob schon die Juni-Besprechung verbindliche und hinreichend bestimmte Absprachen enthalten hatte. Das endgültige Protokoll erreichte die Nachbarseite erst im Februar 2017, als die fehlende Fundamenttieferführung bereits zum Problem geworden war.

Vertragsende, Bauprobleme und erfolgloser Nachbarprozess

Der Projektsteuerungsvertrag wurde einvernehmlich zum 30. September 2016 aufgehoben. Die Schlussrechnung vom Oktober über einen Restbetrag von 23.205 Euro bezahlte die Klägerin innerhalb der bis zum 10. November gesetzten Frist vollständig und ohne Vorbehalt. Ihre eigenen Bauarbeiten begannen im Februar 2017. Wegen der fehlenden Tieferführung auf dem Nachbargrundstück waren zusätzliche Maßnahmen erforderlich. Die Klägerin verklagte zunächst den Nachbarn auf 586.985,82 Euro. In diesem Prozess erklärte dessen Projektvertreter, keine Befugnis zu verbindlichen Vereinbarungen gehabt zu haben. Die Klage scheiterte 2021 beim Landgericht und 2022 in der Berufung. Der heutigen Beklagten wurde im Berufungsverfahren der Streit verkündet.

Spätere Forderung gegen die Projektsteuerin

Erst 2025 verlangte die Bauherrin von der Projektsteuerin Ersatz der Baukosten und der Kosten des verlorenen Nachbarprozesses. Sie meinte, diese hätte Vertretungsmacht, verbindliche Dokumentation, Weiterleitung der Planungen und tatsächliche Umsetzung sicherstellen müssen. Die Beklagte bestritt entsprechende Pflichten und verwies teilweise auf Verantwortlichkeiten des beteiligten Architekturbüros. Außerdem erhob sie die Verjährungseinrede. Die Klägerin hielt dem entgegen, erst durch die Zeugenaussage im Vorprozess von der fehlenden rechtlichen Absicherung erfahren zu haben. Ihr Vertrag sei im Schwerpunkt ein Dienstvertrag mit unterstützenden Managementaufgaben gewesen. Deshalb komme nach ihrer Auffassung eine kenntnisabhängige Verjährung und nicht die fünfjährige Frist ab Abnahme zur Anwendung.

Leistungsbild prägte den Vertrag als Werkvertrag

Das Gericht stellte auf den tatsächlichen Inhalt der übernommenen Pflichten ab. Die Bezeichnung als Projektsteuerung beantwortet die Abgrenzung zwischen Dienst- und Werkvertrag noch nicht. Überwiegend beratende Tätigkeiten können dienstvertraglich sein; erfolgsorientierte Steuerung und Kontrolle sprechen dagegen für Werkvertragsrecht. Hier übernahm die Beklagte Gesamtkoordination, Überwachung anderer Planer und Berater, Kostenkontrolle, Terminmanagement sowie Kontrolle von Planung, Ausschreibung und Vergabe. Das Leistungsbild zielte ausdrücklich auf die Vermeidung von Termin- und Kostenüberschreitungen und die Sicherstellung der Projektziele. Diese Aufgaben prägten den Vertrag. Bloß beratende Bestandteile traten zurück, sodass die werkvertraglichen Verjährungsregeln nach Auffassung des Gerichts ohnehin maßgeblich waren.

Fünfjährige Vertragsklausel hielt der Prüfung stand

Der Vertrag sah für Mängelansprüche fünf Jahre Verjährung ab Abnahme vor. Ob diese Bestimmung individuell ausgehandelt oder als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellt worden war, ließ das Gericht offen. Selbst bei einer Klauselkontrolle benachteiligte sie die Klägerin nicht unangemessen, weil sie dem gesetzlichen Modell für die hier geschuldeten Leistungen entsprach. Die besonderen Verbote des § 309 BGB waren zwischen den unternehmerisch handelnden Parteien nicht unmittelbar anwendbar. Auch eine überraschende Regelung oder ein Ausschluss der besonderen Vorschriften für arglistig verschwiegene Mängel lag nicht vor. Dass die Frist wegen früher Vertragsbeendigung und später Erkenntnis praktisch nachteilig ausfiel, machte die Vereinbarung nicht rückwirkend unwirksam.

Abnahme und Streitverkündung bestimmten den Fristlauf

Die geltend gemachten Ersatzansprüche fielen nach Auffassung des Gerichts unter die Mängelregelung. Schadensersatz wegen Schlechterfüllung steht nicht schon begrifflich außerhalb werkvertraglicher Mängelansprüche. Eine Abnahme nahm das Gericht spätestens zum 10. November 2016 an: Die Leistungen waren beendet und die prüffähige Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt. Bis zur Zustellung der Streitverkündung im Juni 2021 war damit der weit überwiegende Teil der fünfjährigen Frist abgelaufen. Die Hemmung durch den Vorprozess verschaffte keinen neuen vollständigen Fünfjahreszeitraum. Nach ihrem Ende lief lediglich die Restfrist weiter. Nach der Berechnung des Gerichts war die Verjährung bereits Anfang 2023 eingetreten, sodass die im Herbst 2025 erhobene Klage zu spät kam.

Auch ohne Klausel kein anderer Ausgang

Selbst eine unwirksame Vertragsklausel hätte der Klägerin nicht geholfen. Dann wären die gesetzlichen werkvertraglichen Fristen maßgeblich gewesen. Ob ausnahmslos jeder Anspruch aus einem gemischten Projektsteuerungsvertrag entsprechend verjährt, ließ das Gericht offen: Die hier behauptete mangelhafte Gesamtkoordination betraf jedenfalls eine erfolgsbezogene Hauptleistung. Zusätzlich blieb der erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung gestellte Antrag gegen den Beitritt des Architekturbüros als Nebenintervenientin erfolglos. Die Klägerin hatte zuvor in dessen Anwesenheit ohne Rüge zur Sache verhandelt. Sie musste die Prozesskosten einschließlich der Nebeninterventionskosten tragen. Eine Haftung der Projektsteuerin für die technischen Mehrkosten wurde durch das Urteil weder festgestellt noch inhaltlich ausgeschlossen.