Gewerberaummiete: Unwirksam zugestellte Kündigung verhindert Räumung nach neuer Prozesskündigung nicht

Redaktioneller Kernsatz

Gewerberaummiete: Unwirksam zugestellte Kündigung verhindert Räumung nach neuer Prozesskündigung nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 836 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ergebnis

Mietverhältnis und Rückstände

Die Parteien hatten im Februar 2023 einen Vertrag über ungefähr 315 Quadratmeter Gewerbefläche in Hamburg geschlossen. Vorgesehen war eine Büronutzung für eine Agentur im Fernsehbereich. Das Mietverhältnis begann im März 2023; die ordentliche Kündigung war für eine längere Mindestlaufzeit ausgeschlossen. Die monatlich geschuldete Gesamtmiete betrug nach den Feststellungen 7.799,87 Euro. Bereits 2023 entstanden Rückstände. Auch 2024 zahlte die Mieterin mehrfach verspätet oder zunächst gar nicht. Bis Mitte Januar 2025 waren die Rückstände aus diesen beiden Jahren vollständig ausgeglichen. Anschließend blieben allerdings die Mieten für Januar, Februar und März 2025 erneut aus.

Erste Kündigung am fremden Empfang

Die Vermieterin ließ am 15. August 2024 ein Kündigungsschreiben in den angemieteten Räumen abgeben. Eine namentlich nicht bekannte Mitarbeiterin nahm es am Empfang entgegen und quittierte den Erhalt. Die Mieterin wandte ein, sie selbst betreibe dort kein Geschäftslokal und beschäftige dort kein Personal. Tatsächlich nutze eine andere Gesellschaft die Fläche als Fernsehstudio. Die Vermieterin hielt die Übergabe dennoch für ausreichend, unter anderem wegen personeller Verbindungen auf Geschäftsführungsebene. Das Landgericht nahm jedenfalls einen fingierten Zugang an und stützte darauf die Räumungsverurteilung. Dieser Begründung folgte das Oberlandesgericht ausdrücklich nicht.

Keine automatische Empfangsbotenschaft

Die Entgegennahme in den Mieträumen bewies für sich keinen Zugang bei der Mieterin. Eine Mitarbeiterin der tatsächlich dort tätigen anderen Gesellschaft wird nicht schon deshalb zur Empfangsbotin der Hauptmieterin, weil beide Unternehmen über dieselbe Person in der Geschäftsführung verbunden sind. Dafür hätte eine passende Empfangszuständigkeit festgestellt werden müssen. Die Vermieterin hatte auch keinen geeigneten Beweis dafür angeboten, dass die beklagte Mieterin selbst in den Räumen geschäftlich tätig war. Eine allgemeine Vermutung, dass ein Gewerbemieter jede angemietete Fläche als eigenes Geschäftslokal nutzt, erkannte der Senat nicht an. Die räumliche Übergabe und die rechtliche Zuordnung des Empfängers blieben daher auseinanderzuhalten.

Adresswechsel und Zugangsfiktion

Die Mieterin hatte ihren Sitz bereits im Dezember 2023 von Karlsruhe nach Heilbronn verlegt und dies entgegen dem Vertrag nicht ausdrücklich mitgeteilt. Der Senat sah darin eine Pflichtverletzung, jedoch keinen hinreichend schweren Treueverstoß für eine Zugangsfiktion. Die neue Geschäftsanschrift war im Handelsregister eingetragen. Die Vermieterin konnte die spätere Klage dort problemlos zustellen lassen. Zudem war zuvor ein Mahnschreiben von der alten Anschrift als unzustellbar zurückgekommen. Gerade dieser Rücklauf gab Anlass zu weiteren Erkundigungen. Eine einfache Registerrecherche wäre daher naheliegend gewesen. Auch zusammen mit den sonstigen Pflichtverstößen genügte die unterlassene Anschriftenmitteilung unter diesen Umständen nicht, um den tatsächlichen Zugang der Kündigung zu ersetzen.

Neue Kündigung im Prozess

Entscheidend wurde stattdessen eine weitere Kündigung, welche die Prozessbevollmächtigten der Vermieterin mit Schriftsatz vom 3. April 2025 ausgesprochen hatten. Sie stützten die Räumungsklage ausdrücklich auch auf diese Erklärung. Der Schriftsatz war erst nach dem letzten erstinstanzlichen Verhandlungstermin eingereicht worden. Deshalb prüfte der Senat seine Berücksichtigung nach den Maßstäben für eine Klageänderung in der Berufungsinstanz. Er hielt die Einbeziehung für sachdienlich: Die neuen Mietrückstände des Jahres 2025 waren unstreitig geblieben, sodass hierzu keine weitere Sachverhaltsaufklärung erforderlich war. Die spätere Kündigung konnte somit im Berufungsverfahren als eigenständige Grundlage des Räumungsbegehrens berücksichtigt werden.

Wirksame Beendigung trotz Untervermietung

Die außerordentliche Kündigung war nach der Beurteilung des Gerichts auch inhaltlich wirksam. Bei ihrer Erklärung bestanden Rückstände für drei volle aufeinanderfolgende Monatsmieten. Damit lagen die Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a BGB vor. Der Einwand, es sei keine Originalvollmacht beigefügt gewesen, half der Mieterin nicht: § 174 BGB findet nach der herangezogenen Rechtsprechung auf Prozessvollmachten keine Anwendung. Ebenso wenig entfiel die Rückgabepflicht deshalb, weil die Fläche von einer Untermieterin genutzt wurde. Das Untermietverhältnis hinderte den Anspruch der Hauptvermieterin auf Räumung und Herausgabe nicht. Der Senat bestätigte deshalb die entsprechende Verurteilung.

Zahlungsausspruch ohne wirksamen Berufungsangriff

Anders verlief die Prüfung des zweiten Urteilsteils. Die Mieterin beantragte zwar vollständige Klageabweisung, setzte sich aber in ihrer Berufungsbegründung nicht mit der gesonderten Verpflichtung zu künftigen monatlichen Zahlungen auseinander. Bei mehreren Streitgegenständen muss die Begründung grundsätzlich jeden angegriffenen Teil erfassen. Der Räumungsanspruch und der Zahlungsanspruch waren solche eigenständigen Gegenstände. Deshalb wurde das Rechtsmittel hinsichtlich der Zahlung als unzulässig verworfen. Daran änderte die Bezeichnung der geschuldeten Beträge als Nutzungsentschädigung nichts. Der Senat wies darauf hin, dass wiederholte Nichtzahlungen die Besorgnis weiterer Leistungsverweigerung und damit eine Verurteilung zu künftigen Zahlungen nach § 259 ZPO tragen konnten.

Folgen

Die Mieterin trägt die Kosten der Berufung. Das Urteil und die erstinstanzliche Entscheidung sind nach Maßgabe der angeordneten Sicherheiten vorläufig vollstreckbar. Der Berufungsstreitwert wurde auf 174.356,88 Euro festgesetzt und nach Räumungs- und Zahlungsantrag aufgeteilt. Die Entscheidung bestätigt nicht nachträglich die erste Kündigung; deren fehlender Zugang bleibt ein ausdrückliches Ergebnis der Prüfung. Für die Räumung genügte jedoch die spätere wirksame Erklärung. Der Zahlungsausspruch blieb demgegenüber wegen der unzureichenden Berufungsbegründung bestehen. Diese unterschiedlichen prozessualen Gründe müssen bei der Bewertung des erfolglosen Rechtsmittels getrennt betrachtet werden.