Bistro-Franchise: Unsichere Mietverlängerung rechtfertigt noch keine außerordentliche Kündigung

Redaktioneller Kernsatz

Bistro-Franchise: Unsichere Mietverlängerung rechtfertigt noch keine außerordentliche Kündigung

Redaktionelle Zusammenfassung · 869 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Vertraglicher Hintergrund

Die Betreiberin hatte 2018 die Tätigkeit am Klinikstandort aufgenommen und war dabei von einer zehnjährigen Zusammenarbeit ausgegangen. Im Januar 2023 übte sie ihr eigenes Recht zur Verlängerung des Vertrags rechtzeitig aus. Die Franchisegeberin, die zugleich Hauptmieterin der Räume war, versäumte dagegen die rechtzeitige Ausübung ihrer Verlängerungsoption gegenüber der Klinik. Der Hauptmietvertrag endete dadurch jedoch nicht sofort. Er verlängerte sich automatisch zunächst bis zum 31. Dezember 2024. Darüber informierte die Franchisegeberin die damalige Anwältin der Betreiberin am 21. November 2023. Außerdem verwies sie auf laufenden Austausch mit der Klinik über eine weitere Fortsetzung.

Kündigung wegen fehlender Planungssicherheit

Die Betreiberin kündigte am 5. Dezember 2023 außerordentlich zum Jahresende. Sie hielt es für unzumutbar, den Standort ohne Absicherung bis Ende 2028 weiterzuführen. Nach ihrem Vortrag standen Investitionen von mindestens ungefähr 30.000 Euro in Möbel und Geräte an. Außerdem verwies sie auf Probleme der Franchisegeberin an anderen Klinikstandorten und befürchtete, die Klinik werde nicht weiter mit ihr zusammenarbeiten. Die Betreiberin verlangte anschließend 286.496,15 Euro als entgangenen Gewinn für fünf Jahre. Die Franchisegeberin hielt die Kündigung für unberechtigt und forderte ihrerseits Ersatz für Verluste, die bei ihrer kurzfristigen Übernahme des Bistros in eigener Regie entstanden seien.

Noch keine Entziehung des Mietgebrauchs

Der Senat prüfte zunächst § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1 BGB. Danach kann die nicht rechtzeitige Gewährung oder spätere Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs einen wichtigen Kündigungsgrund bilden. Eine solche konkrete Beeinträchtigung lag bei Erklärung der Kündigung nicht vor. Die Räume standen der Betreiberin weiterhin zur Verfügung, und der Hauptmietvertrag sicherte ihre Nutzung noch für mehr als ein Jahr. Dass die längerfristige Verlängerung nicht feststand, war davon zu unterscheiden. Eine erwartete künftige Störung kann einer bereits eingetretenen Beeinträchtigung nur gleichstehen, wenn bei Kündigung aufgrund der konkreten Umstände feststeht, dass sie in naher Zukunft eintreten wird.

Ungewisse Verhandlungen genügten nicht

Ein solcher sicher bevorstehender Verlust der Nutzungsmöglichkeit war nicht festgestellt. Die Franchisegeberin verhandelte mit der Klinik über die Fortsetzung des Hauptmietvertrags; ein Scheitern dieser Verhandlungen hatte auch die Betreiberin nicht behauptet. Dass die Klinik mit anderen Interessenten sprechen wollte, machte eine Verlängerung noch nicht ausgeschlossen. Ebenso wenig genügte die subjektive Einschätzung der Betreiberin, eine weitere Zusammenarbeit sei wegen anderer Schwierigkeiten kaum vorstellbar. Die vorgelegten Mitteilungen belegten Gespräche über angepasste Konditionen und Probleme in der Zusammenarbeit, aber keine bereits feststehende Ablehnung. Deshalb bestand für die hierzu angebotene Zeugenvernehmung nach der Begründung des Senats kein entscheidungserheblicher Aufklärungsbedarf.

Abwägung nach der Generalklausel

Auch unter dem allgemeinen Maßstab des § 543 Absatz 1 BGB war die Fortsetzung des Vertrags nicht unzumutbar. Für die Betreiberin sprach, dass sie langfristig geplant und ihre eigene Option rechtzeitig ausgeübt hatte. Der Senat berücksichtigte die versäumte Option der Gegenseite also ausdrücklich. Dem stand gegenüber, dass der Standort jedenfalls bis Ende 2024 weiterhin betrieben werden konnte. Nach der eigenen Gewinnprognose der Betreiberin wäre damit noch ein erheblicher Jahresgewinn möglich gewesen. Sobald tatsächlich festgestanden hätte, dass die weitere Nutzung unmöglich werden würde, hätte sie kündigen können. Die Befürchtung, durch Abwarten ihr Kündigungsrecht zu verlieren oder später ein Mitverschulden vorgehalten zu bekommen, überzeugte das Gericht nicht.

Investitionen und Franchisevertrag

Die angekündigten Investitionen führten zu keiner anderen Bewertung. Eine Gefährdung wirtschaftlicher Planungssicherheit trägt eine außerordentliche Kündigung nach der herangezogenen Rechtsprechung erst, wenn sich die Nichterfüllung der Vermieterpflichten abzeichnet. Hier blieb die Fortführung offen. Auch der fehlende weitere Informationsfluss zwischen der Mitteilung vom 21. November und der Kündigung am 5. Dezember machte die Vertragsfortsetzung nicht unzumutbar. Die Betreiberin musste nach dem bekannten Stand von fortdauernden Verhandlungen ausgehen. Der zusätzliche Franchisevertrag eröffnete ebenfalls keinen abweichenden Weg: Auch § 314 BGB verlangt einen wichtigen Grund und eine Interessenabwägung; für die mietrechtliche Prüfung verwies der Senat auf den Vorrang der Spezialregelung des § 543 BGB.

Gegenforderung ebenfalls erfolglos

Trotz der unwirksamen Kündigung erhielt die Franchisegeberin den zugesprochenen Schadensersatz nicht. Ihr Anspruch scheiterte nach der Entscheidung jedenfalls an § 254 BGB. Sie hatte die Unsicherheit selbst durch die schuldhaft versäumte Option im Hauptmietverhältnis verursacht und sich hierzu nicht entlastet. Die Kündigung war zudem nicht in dem von ihr beanstandeten Sinne zu kurzfristig erklärt worden: Erst kurz zuvor hatte sie selbst mitgeteilt, dass der Hauptmietvertrag zunächst nur bis Ende 2024 gesichert sei. Hinzu kam der unbestrittene Vortrag, ihre späteren Verluste hätten auf eingeschränkten Öffnungszeiten, dem unterlassenen Kantinenbetrieb und eigenem Fehlmanagement beruht. Diese Umstände standen der verlangten Überwälzung der Anlaufverluste entgegen.

Verfahrensausgang

Die Berufung der Betreiberin hatte damit nur hinsichtlich ihrer Verurteilung auf die Widerklage Erfolg; ihre eigene Gewinnforderung blieb abgewiesen. Der zusätzlich widerbeklagte Beteiligte erreichte die vollständige Beseitigung seiner Verurteilung. Die Betreiberin trägt nach dem Tenor die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten beider Instanzen. Die Beklagte trägt ihrerseits die außergerichtlichen Kosten des weiteren Widerbeklagten. Die Revision ließ der Senat nicht zu. Das Ergebnis zeigt zwei getrennte Prüfungen: Fehlende Berechtigung zur außerordentlichen Kündigung begründet keinen eigenen Schadensersatzanspruch der Kündigenden, führt aber ebenso wenig automatisch zu einem durchsetzbaren Gegenanspruch des Vertragspartners.