Städtischer Teilvorkauf an der Alster: Entschädigung erfasst auch den Wertverlust des Hausgrundstücks

Redaktioneller Kernsatz

Städtischer Teilvorkauf an der Alster: Entschädigung erfasst auch den Wertverlust des Hausgrundstücks

Redaktionelle Zusammenfassung · 810 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ergebnis

Grundstück

Der Streit betraf zwei Flurstücke, die zusammen ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne bildeten. Zwischen ihnen verlief der öffentliche Mellingstedter Stieg. Während auf dem verbleibenden Teil das Wohnhaus stand, reichte die vom Vorkauf erfasste Fläche zur Alster. Ein Bebauungsplan von 1974 wies diesen Bereich als Grünfläche beziehungsweise Parkanlage aus. Außerdem lag er in einem Landschaftsschutzgebiet mit Einschränkungen für bauliche Anlagen. Die Vertragsparteien wollten den Bereich weiterhin privat nutzen und wandten sich gegen den Vorkaufsbescheid vom März 2017. Die Vorinstanz hatte den Entschädigungswert allein anhand der abgetrennten Grünfläche ermittelt und eine Wertminderung des verbleibenden Grundstücks wegen der räumlichen Trennung durch den Weg unberücksichtigt gelassen.

Planung

Den jahrzehntelangen Abstand zwischen Planaufstellung und Erwerb hielt das Oberlandesgericht nicht für ausreichend, um den Bebauungsplan als funktionslos anzusehen. Die Flächen waren weiterhin unbebaut und begrünt; der vorhandene Weg ließ sich noch immer als Alsterwanderweg durch die Grünflächen fortsetzen. Ein allgemeiner Zeitraum von zehn bis fünfzehn Jahren, nach dessen Ablauf eine solche Festsetzung ihre Wirkung verlöre, bestand nach der Entscheidung nicht. Die von den Vertragsparteien angeführte ältere Rechtsprechung betraf andere Voraussetzungen und eine Straßenplanung mit besonderer gesetzlicher Frist. Auch vermutete künftige Haushaltsprobleme einschließlich pandemiebedingter Belastungen belegten nicht, dass die Parkanlage auf unabsehbare Zeit unmöglich geworden wäre.

Öffentlicher Zweck

Für das Wohl der Allgemeinheit genügte hier der konkrete Erwerb zur Verwirklichung der öffentlichen Parkanlage. Der Senat unterschied die Ausübung eines Vorkaufsrechts von einer Enteignung: Der Verkäufer hatte sich bereits freiwillig zur Eigentumsübertragung entschlossen. Die Fläche musste auch nicht sofort für den Park genutzt werden. Ein Erwerb allein zur Vorratshaltung wäre allerdings unzureichend gewesen; die Verbindung zu der vorgesehenen städtebaulichen Maßnahme musste bestehen bleiben. Diesen Zusammenhang sah das Gericht gewahrt. Einen gleich wirksamen milderen Weg gab es nach seiner Bewertung nicht, weil die Vertragsparteien weder zur öffentlichen Nutzung noch zu einem freihändigen Verkauf bereit waren. Das verbleibende Grundstück blieb trotz des Verlusts nutzbar.

Ermessen

Die Stadt hatte ihr Ermessen nach Ansicht des Senats tatsächlich ausgeübt. Zwar klang die Bescheidsbegründung zunächst nach einer zwingenden Entscheidung. Aus den internen Unterlagen ergaben sich jedoch die Prüfung verschiedener Möglichkeiten und die Auseinandersetzung mit den betroffenen Interessen. Gesondert zu erläutern war, weshalb die Stadt bei einem ähnlich gelegenen Nachbargrundstück zuvor auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hatte. Eine zunächst fehlende Begründung hierzu konnte sie nachreichen. Als sachlichen Unterschied führte sie die seinerzeit fehlenden, nun aber vorhandenen Finanzmittel an. Zudem begründete ein einzelner früherer Verzicht noch keine verbindliche Verwaltungspraxis. Weitere angeblich ausgelassene Erwerbsgelegenheiten waren nicht konkret genug bezeichnet worden.

Entschädigungsmaßstab

Bei der Entschädigung korrigierte das Oberlandesgericht dagegen den rechtlichen Ansatz. Die einschlägigen Vorschriften des Baugesetzbuchs erfassten neben dem Verkehrswert der erworbenen Teilfläche auch die durch deren Verlust verursachte Wertminderung des Restgrundstücks. Weil beide Flurstücke ein Grundstück im Rechtssinne bildeten, scheiterte dieser Anspruch nicht am dazwischenliegenden Weg, an einer getrennten Einzäunung oder an unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten. Ergänzend bejahte der Senat sogar einen räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang. Die unmittelbar benachbarte Fläche ermöglichte dem Hauseigentümer, den Garten bis zur Alster zu pflegen, Sichtachsen freizuhalten und andere Personen von diesem Bereich auszuschließen. Diese Eigenschaften beeinflussten den Wert des Wohnanwesens.

Gutachten

Die Entschädigung war deshalb nach der Differenzmethode zu bestimmen: Verglichen wurden der Verkehrswert des gesamten Grundstücks vor dem Teilvorkauf und der Wert des verbleibenden Grundstücks danach. Darin lag keine doppelte Entschädigung. Die Methode erfasste den gesamten wirtschaftlichen Nachteil einschließlich der abgegebenen Fläche nur einmal. Der vom Senat eingeschaltete Gutachterausschuss ermittelte einen Unterschied von 150.000 Euro. Besonders ins Gewicht fiel der Verlust der exklusiven privaten Alsterlage. Ohne die bisherige Gartenpflege drohten Bewuchs, eine beeinträchtigte Sicht auf das Wasser und stärkere Verschattung. Hinzu kam die Möglichkeit zusätzlichen öffentlichen Besucherverkehrs hinter dem Wohnhaus. Der Senat behandelte diese Umstände als reale wertbildende Merkmale, nicht als bloße persönliche Vorlieben.

Bewertung und Abschluss

Die Vorsitzende des Gutachterausschusses erläuterte die Bewertung in der mündlichen Verhandlung. Bodenrichtwerte dienten dabei als durchschnittliche Lagewerte und mussten an die Besonderheiten des Grundstücks angepasst werden. Eine ergänzende Berechnung mit einem Abschlag für den verlorenen Lagevorteil bestätigte das Ergebnis. Auch die Bewertung der privaten Grünfläche anhand veröffentlichter Untersuchungen zu vergleichbaren Verkäufen überzeugte den Senat. Die Lage im Landschaftsschutzgebiet beseitigte den besonderen wirtschaftlichen Vorteil der Privatheit nicht. Zinsen auf die Entschädigung sprach das Gericht nicht zu, weil ein entsprechender Antrag fehlte. Die Prozesskosten wurden nach dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen verteilt. Eine Revision ließ das Oberlandesgericht nicht zu.