Zu steile Tiefgaragenrampe und abweichende Terrassen: Weiterer Vorschuss zur Mängelbeseitigung

Redaktioneller Kernsatz

Zu steile Tiefgaragenrampe und abweichende Terrassen: Weiterer Vorschuss zur Mängelbeseitigung

Redaktionelle Zusammenfassung · 800 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Berufungserfolg

Erstinstanzliche Ablehnung

Das Landgericht hatte zunächst nur 35.447,59 Euro zugesprochen. Einen Mangel der Tiefgaragenrampe erkannte es zwar an: Stellenweise überschritt die Neigung 15 Prozent; im mittleren Bereich waren sogar 22 bis 24 Prozent gemessen worden. Es hielt die Beseitigung jedoch für objektiv unmöglich, weil eine flachere Rampe nach der damaligen Begutachtung in den öffentlichen Straßenraum hineinreichen würde. Hinsichtlich der Terrassen ging das Landgericht davon aus, der Sachverständige habe keinen Mangel festgestellt. Gegen beide Bewertungen wandte sich die Klägerin. Sie legte zur Rampe unter anderem eine Zeichnung und ein Privatgutachten vor und verwies für die Terrassen auf die vorhandenen Sachverständigenberichte.

Umbau innerhalb des Grundstücks

Das Berufungsgericht ließ die tatsächlichen Verhältnisse der Rampe erneut untersuchen. Das ergänzende Gutachten wurde am 25. Juni 2024 erstellt. Zu den daran anknüpfenden Fragen der Beklagten hörte der Senat den Sachverständigen am 13. Februar 2025 persönlich an. Der Sachverständige stützte sein Gutachten auf eine Ortsbesichtigung und einen nach seinen Anforderungen erstellten Höhenplan. Zwischen Tiefgaragentor und Grundstücksgrenze stand danach eine Länge von 15,43 Metern zur Verfügung. Auf dieser Strecke ließ sich eine Rampe mit einem Gefälle von 14,3 Prozent herstellen, die den Anforderungen der Garagenverordnung entsprach. Öffentlicher Grund musste dafür nicht in Anspruch genommen werden. Die Kostenschätzung bestätigte der Sachverständige mit 109.646,60 Euro brutto für die Bauarbeiten und 19.736,39 Euro brutto für Planung und Überwachung. Enthalten war auch die durch den Umbau erforderliche Neuerstellung eines Außenstellplatzes.

Kurve und Regenwasser

Die Beklagte fragte nach, ob eine Richtungsänderung im Rampenverlauf der geplanten Ausführung entgegenstehe. Der Sachverständige überprüfte dies nochmals und stellte lediglich eine horizontale Änderung um 14 Grad fest. Eine zusätzlich zu berücksichtigende Querneigung war nach seinen Erläuterungen erst bei einer Wendelung von mindestens 90 Grad erforderlich. Auch die stärkere Belastung durch Regen- beziehungsweise Oberflächenwasser machte den Umbau nicht unmöglich. Berechnet waren zusätzlich 0,845 Liter pro Sekunde. Möglicherweise konnte die vorhandene untere Ablaufrinne dies aufnehmen. Andernfalls kamen deren Vergrößerung oder eine weitere Rinne im oberen Rampendrittel in Betracht. Selbst bei höheren angesetzten Starkregenmengen hielt der Gutachter eine sachgerechte Lösung mit verhältnismäßig geringem Aufwand für möglich.

Zulässige weitere Begutachtung

Der Senat sah die Erläuterungen als überzeugend an; die Beklagte trat ihnen nach der mündlichen Anhörung nicht mehr inhaltlich entgegen. Ihr Einwand verspäteten Vorbringens griff ebenfalls nicht durch. Bereits in erster Instanz hatte die Klägerin bestritten, dass eine mangelfreie Rampe zwingend öffentlichen Grund beanspruchen müsse. Der Berufungsvortrag war insoweit nicht neu. Die erneute Begutachtung bewegte sich außerdem innerhalb des gerichtlichen Ermessens nach § 412 Absatz 1 ZPO. Die frühere Aussage, eine zulässig geneigte Rampe werde weit in den Gehweg hineinragen, war nicht näher begründet gewesen. Bei der genaueren Untersuchung erwies sie sich schließlich als unzutreffend.

Terrassen außerhalb der Planung

Auch die Terrassen waren nach Auffassung des Senats mangelhaft. Das vorhandene Gutachten hatte die örtlichen Verhältnisse mit den Planungsunterlagen verglichen und deutliche Abweichungen festgestellt. Die Terrasse der ersten Wohnung war gegenüber dem Genehmigungsplan um 22,6 Prozent kleiner, diejenige der zweiten Wohnung um 37,9 Prozent größer ausgeführt worden. Lage und Nutzungsumfang entsprachen damit nicht den vorgesehenen Sondernutzungsflächen. Ein Ergänzungsgutachten bezifferte die insgesamt zusätzlich hergestellte Fläche auf 16,33 Quadratmeter. Auf insgesamt 45,24 Quadratmetern ragten die Terrassen über die genehmigten Bereiche hinaus, während genehmigte Flächen an anderer Stelle ungenutzt blieben. Die bloße Gesamtgröße beschrieb den Mangel daher nicht vollständig.

Schätzung des Rückbauvorschusses

Für den Terrassenrückbau setzte das Gericht die geltend gemachten 10.000 Euro an. Die Schätzung umfasste Rückbau, Abtransport, Entsorgung und eine möglicherweise erforderliche Reparatur der Hauswand. Der Senat betonte den vorläufigen Charakter eines Vorschusses nach § 637 Absatz 3 BGB. Nach Durchführung der Arbeiten ist abzurechnen; ein nicht benötigter Überschuss muss zurückgezahlt werden. Deshalb sind an die Darlegung der voraussichtlichen Kosten keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Eine nachvollziehbare eigene Schätzung kann genügen, ohne dass zuvor zwingend ein weiteres Gutachten oder mehrere Angebote eingeholt werden müssten. Die fachkundige Beklagte hatte der hier plausiblen Berechnung nur pauschal widersprochen.

Abrechnung und Zinsen

Zur Vermeidung zusätzlicher Gutachterkosten holte das Gericht für die Höhe des Terrassenvorschusses kein weiteres Sachverständigengutachten ein. Die ergänzende Zahlung beruhte insgesamt auf dem Anspruch auf Vorschuss zur Selbstvornahme der Mängelbeseitigung nach § 637 Absatz 1 und 3 BGB. Sie war damit keine abschließende Festlegung der später tatsächlich anfallenden Kosten. Verzinst wurde nur der im Berufungsverfahren zusätzlich bezifferte Betrag, nicht automatisch die gesamte zugesprochene Summe. Die entsprechende Berufungsbegründung war der Beklagten am 23. Juni 2023 zugestellt worden; der Zinslauf begann am folgenden Tag. Einen Zinsanspruch hatte die Klägerin in erster Instanz noch nicht geltend gemacht.