Wasserversorgung in Geschäftsräumen: Versorgungspflicht kann trotz Mietendes fortbestehen

Redaktioneller Kernsatz

Wasserversorgung in Geschäftsräumen: Versorgungspflicht kann trotz Mietendes fortbestehen

Redaktionelle Zusammenfassung · 804 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ergebnis

Ausgangslage

Der Mietvertrag war zunächst bis Ende April 2020 befristet. Eine Verlängerungsoption um vier Jahre wurde unstreitig wirksam ausgeübt; über eine weitere Option um fünf Jahre stritten die Parteien. Die Vermieterin hatte außerdem 2021 ordentlich und außerordentlich gekündigt. Im gesonderten Räumungsprozess ging es unter anderem darum, ob beide Gesellschafter der früheren Vermieterin ein Mietvertragsexemplar unterschrieben hatten. Das Landgericht wies die Räumungsklage zunächst ab. Im Oktober 2024 verurteilte das Oberlandesgericht die Mieterin nach weiterer Beweisaufnahme zur Räumung. Gegen diese Entscheidung war nach dem hier dokumentierten Verfahrensstand eine Nichtzulassungsbeschwerde anhängig. Das Wasserversorgungsverfahren entschied über diesen Räumungsstreit nicht erneut.

Wassersperre und Auszug

Am 11. Juli 2024 stellte die Vermieterin das Wasser ab, nachdem im Keller eine Pfütze entdeckt worden war. Auch nach einer Fristsetzung stellte sie die Versorgung nicht wieder her. Das Landgericht verpflichtete sie am 22. Juli im Eilverfahren zur Wiederherstellung und untersagte weitere Unterbrechungen. Nach ihrem Widerspruch bestätigte es diese Anordnung im August. Während des Berufungsverfahrens zog die Mieterin am 6. Dezember aus, um einer für den 12. Dezember angekündigten Zwangsräumung zuvorzukommen. Sie erklärte den Rechtsstreit daraufhin nur für die Zukunft für erledigt und beantragte zugleich die Feststellung, dass ihr ursprünglicher Antrag bis zum Auszug zulässig und begründet war. Die Vermieterin widersprach.

Vergangenheitsbezogener Antrag

Diese Anpassung des Antrags war zulässig. Als qualitative Beschränkung des bisherigen Begehrens setzte sie weder die Zustimmung der Vermieterin noch eine gesonderte Prüfung der Sachdienlichkeit voraus. Das Feststellungsinteresse erschöpfte sich zudem nicht in der Kostenfrage. Die Mieterin wollte die Möglichkeit erhalten, frühere Verstöße gegen das Unterlassungsgebot mit Ordnungsmitteln verfolgen zu lassen. Eine vollständige Erledigungserklärung hätte die Vollstreckung aus der einstweiligen Verfügung ausgeschlossen. Dagegen kann der Titel für die Vergangenheit bedeutsam bleiben, obwohl künftig keine weiteren Verstöße mehr zu erwarten sind: Ordnungsmittel dienen auch der Ahndung bereits begangener Zuwiderhandlungen. Ob die Vermieterin tatsächlich vollstreckbare Verstöße begangen hatte, blieb einem gesonderten Ordnungsmittelverfahren vorbehalten.

Fortwirkende Versorgungspflicht

Für den materiellen Anspruch stellte der Senat auf Treu und Glauben ab. Mit dem Mietende erlischt grundsätzlich die Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Einzelne Versorgungspflichten können dennoch fortbestehen, wenn die besonderen Belange des Mieters dies verlangen und die Leistung für den Vermieter zumutbar bleibt. Abzuwägen waren hier das Interesse an Wasser und das Interesse an einer Einstellung gerade dieser Leistung. Das davon verschiedene Interesse der Vermieterin, die Räume möglichst schnell zurückzuerhalten oder ihr Bauvorhaben voranzutreiben, rechtfertigte die Sperre nicht. Der Streit um die Räumung durfte nicht dadurch entschieden werden, dass der Vermieter die für den Betrieb notwendige Versorgung unterbindet.

Konkrete Abwägung

Ohne Leitungswasser ließen sich weder Handwaschbecken und Toilettenspülung noch die Küche der Agentur nutzen. Zuverlässiges Arbeiten, Besprechungen und Kundenempfang waren dadurch beeinträchtigt; erhebliche Umsatzausfälle drohten. Dem stand kein entsprechendes Kostenrisiko der Vermieterin gegenüber. Trotz der Beeinträchtigungen zahlte die Mieterin Miete und Betriebskostenvorauszahlungen pünktlich und vollständig, wenn auch unter Rückforderungsvorbehalt. Damit bestand die Gefahr nicht, dass die Vermieterin die laufende Versorgung auf eigene Rechnung finanzieren musste. Aus dieser Interessenlage folgte sowohl das Verbot einer über notwendige Notmaßnahmen hinausgehenden Abschaltung als auch die Pflicht, die Versorgung nach Abschluss solcher Maßnahmen aktiv wiederherzustellen. Der Anspruch bedeutete daher keine uneingeschränkte Fortsetzung sämtlicher mietvertraglicher Rechte.

Manipulationsvorwurf

Den Einwand treuwidrigen Verhaltens der Mieterin ließ der Senat nicht durchgreifen. Die Vermieterin behauptete, die Mieterin habe durch manipulierte Unterlagen und falschen Vortrag zunächst einen Räumungstitel verhindert. Das frühere Berufungsurteil hatte eine bewusste Fälschung jedoch gerade nicht positiv festgestellt. Der Senat war dort nach der maßgeblichen Beweislast lediglich nicht davon überzeugt gewesen, dass der zweite Gesellschafter unterschrieben hatte. Eine nicht bewiesene Echtheit ist nicht gleichbedeutend mit dem Nachweis einer vorsätzlichen Manipulation. Auch im Wasserversorgungsverfahren fehlten geeignete Glaubhaftmachungsmittel für den weitergehenden Vorwurf. Deshalb entfielen die Versorgungspflichten nicht aus diesem Grund.

Reparatur und Erledigung

Ebenso wenig war eine tatsächliche oder rechtliche Unmöglichkeit der Wiederherstellung glaubhaft gemacht. Die behauptete Legionellenbelastung belegte nicht, dass eine Wiederinbetriebnahme ausgeschlossen oder ein vollständiger Austausch des Leitungssystems erforderlich war. Warum gewöhnliche Reparaturen beziehungsweise eine Spülung nicht genügten, blieb unzureichend erklärt. Eine in einem Parallelverfahren erlassene Untersagung lärmintensiver Bauarbeiten hinderte notwendige Reparaturen ebenfalls nicht. Auf Rechte aus dieser Anordnung hatte die Mieterin für erforderliche Reparaturmaßnahmen verzichtet. Auch ein behauptetes Arbeitsverbot der Wohnungseigentümergemeinschaft half nicht: Die Vermieterin war deren einziges Mitglied und konnte entsprechend auf sie einwirken. Bis zum Auszug bestand wegen der notwendigen Wassernutzung zudem besondere Dringlichkeit. Mit der Besitzaufgabe entfiel diese jedenfalls, weshalb die Erledigung festzustellen war. Die Vermieterin trägt die Berufungskosten. Der Streitwert wurde für beide Instanzen auf 24.312 Euro festgesetzt; das Eilurteil ist nicht mit der Revision anfechtbar.