Erloschene Grundstücks-GbR: Grundbuchberichtigung ohne vorherige Registereintragung möglich

Redaktioneller Kernsatz

Erloschene Grundstücks-GbR: Grundbuchberichtigung ohne vorherige Registereintragung möglich

Redaktionelle Zusammenfassung · 801 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ergebnis

Ausgangslage

Im Grundbuch war das Grundstück als Eigentum einer GbR ausgewiesen, die aus den beiden Antragstellern bestand. Nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts am 1. Januar 2024 war die Gesellschaft nicht in das neue Gesellschaftsregister eingetragen worden. Ein entsprechender Antrag war nicht gestellt worden. Mit einem Geschäftsanteils- und Übertragungsvertrag vom 18. April 2024 schied der vorletzte Gesellschafter aus. Die Antragsteller legten dem Grundbuchamt unter anderem eine Ausfertigung dieses Vertrags vor und beantragten am 26. November 2024 die Berichtigung auf die allein verbliebene Gesellschafterin. Streitgegenstand war damit die grundbuchliche Umsetzung des Ausscheidens, nicht eine noch beabsichtigte Übertragung durch eine fortbestehende Mehrpersonengesellschaft.

Ablehnung durch das Grundbuchamt

Das Grundbuchamt lehnte den Antrag am 6. Januar 2025 ab. Es verwies darauf, dass die frühere gesetzliche Vermutung zum Gesellschafterbestand nicht mehr gelte. Aus der vorhandenen Grundbucheintragung lasse sich deshalb nicht mehr ohne Weiteres ableiten, wer bei Abschluss des Übertragungsvertrags tatsächlich Gesellschafter gewesen sei. Nach der neuen Rechtslage müsse der Nachweis über das Gesellschaftsregister geführt werden. Ohne Registereintragung könne insbesondere nicht nachgewiesen werden, dass wirklich der vorletzte Gesellschafter ausgeschieden sei. Der Einwand betraf also nicht nur die äußere Bezeichnung des Eigentümers, sondern die Zuverlässigkeit des Nachweises, dass nach dem Ausscheiden tatsächlich nur noch eine Person übrig blieb.

Einwände der Antragsteller

Mit ihrer Beschwerde wandten die Antragsteller ein, dass nicht jede grundbesitzende GbR unmittelbar gesetzlich zur Registereintragung verpflichtet sei. Der Eintragungsdruck ergebe sich vielmehr daraus, dass bestimmte Registervorgänge sonst nicht möglich seien. Dies ändere nichts an den materiellrechtlichen Folgen eines Gesellschafterwechsels. Das Modernisierungsgesetz habe weder jede formlose Anteilsübertragung ausgeschlossen noch die unverzügliche Registrierung sämtlicher Gesellschaften vorgeschrieben. Im konkreten Fall sei die GbR durch das Ausscheiden bereits unwiederbringlich erloschen. Eine nicht mehr bestehende Gesellschaft könne aber nicht nachträglich so registriert werden, als bestehe sie fort. Das Grundbuchamt verlange damit einen Zwischenschritt, den die Antragsteller nach ihrem Vorbringen rechtlich nicht mehr erfüllen konnten.

Grundsatz der neuen Registerlage

Der Senat gab der Beschwerde statt, bestätigte aber zunächst einen wesentlichen Ausgangspunkt des Grundbuchamts. Mit dem Außerkrafttreten von § 899a BGB entfiel die gesetzliche Vermutung, dass die im Grundbuch eingetragenen Personen den maßgeblichen Gesellschafterbestand vollständig wiedergaben. Auch wollte der Gesetzgeber durch die Verbindung der grundbuchrechtlichen Vorgaben mit dem Gesellschaftsregister eine Registrierung grundbesitzender Gesellschaften auf verfahrensrechtlichem Weg erreichen. Die Entscheidung verwirft dieses Regelungskonzept daher nicht. Sie unterscheidet vielmehr die gewöhnliche Situation einer noch bestehenden GbR von der besonderen Lage einer Gesellschaft, die nach materiellem Recht bereits durch den Wegfall ihres vorletzten Gesellschafters erloschen ist.

Lücke der Übergangsregelung

Für diese besondere Lage enthielt die Übergangsregelung nach Auffassung des Senats keine ausdrückliche Lösung. Würde gleichwohl stets eine vorherige Registereintragung verlangt, blieben sowohl die Eintragung der neuen Alleineigentümerin als auch weitere Verfügungen durch sie dauerhaft blockiert. Einen solchen Stillstand sah der Senat nicht als gewollte Folge der Reform an. Der Gesetzgeber hatte Gesellschafterwechsel außerhalb von Gesellschaftsregister und Grundbuch schließlich nicht vollständig ausgeschlossen. Das Gericht nahm deshalb eine planwidrige Regelungslücke an und zog die Übergangsvorschrift in Artikel 229 § 21 EGBGB entsprechend heran. Diese knüpft bei der erforderlichen Bewilligung an die bislang im Grundbuch ausgewiesenen Gesellschafter an, obwohl auch dort zwischenzeitliche Veränderungen außerhalb des Grundbuchs denkbar sind.

Erforderliche Unterlagen

Für die erneute Prüfung verlangte der Senat zunächst eine Bewilligung der berichtigenden Eintragung durch beide aktuell im Grundbuch ausgewiesenen Gesellschafter. Daneben sollte eine eidesstattliche Versicherung vorgelegt werden, dass vor Abschluss des Vertrags vom April 2024 keine weiteren Änderungen im Gesellschafterbestand stattgefunden hatten. Diese Erklärung betrifft einen präzisen Nachweiszweck: Sie soll die Lücke zwischen dem alten Grundbuchstand und dem maßgeblichen Übertragungsvertrag abdecken. Der Senat erklärte nicht jede eidesstattliche Versicherung zum ausreichenden Ersatz für Registerunterlagen. Er wies ausdrücklich darauf hin, dass sie im Grundbuchverfahren regelmäßig kein zulässiges Beweismittel ist. Eine Ausnahme hielt er hier wegen der nachzuweisenden negativen Tatsache für gangbar.

Reichweite des Beschlusses

Der Grund für diese Ausnahme liegt darin, dass das Ausbleiben weiterer Gesellschafterwechsel auf anderem Weg kaum nachzuweisen sein kann. Zusammen mit den Bewilligungen eröffnete dieser Ansatz nach Auffassung des Senats ein sachgerechtes Verfahren, ohne eine bereits erloschene Gesellschaft zuerst registrieren zu müssen. Das Grundbuchamt muss den Antrag nun anhand dieser rechtlichen Vorgaben erneut bescheiden und die notwendigen Erklärungen berücksichtigen. Der erfolgreiche Rechtsbehelf ersetzte diese Prüfung nicht und stellte noch keine vollzogene Eigentumsumschreibung dar. Eine Kostenentscheidung hielt der Senat nicht für veranlasst. Der Beschluss betrifft damit eine besondere Übergangskonstellation nach der Reform und keine allgemeine Befreiung fortbestehender Grundstücksgesellschaften von den registerrechtlichen Nachweisen.